건축·용도변경

도시공원이 된 땅의 기존 축사를 음식점으로 바꾸면 반려되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 도시공원 결정 당시 있던 축사의 용도를 휴게음식점으로 바꾸는 것은 도시공원법상 점용허가 대상이 아니어서 그 이유로 용도변경을 거부할 수 없습니다. 대법원도 이런 반려처분이 위법하다고 보았습니다. 지금은 반려 통지서의 사유와 받은 날짜부터 확인하십시오.

공원관리청에 따로 점용허가부터 받으러 다닐 필요는 없습니다. 도시공원 결정 당시 있던 건물의 용도변경은 점용허가 대상이 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2010년 건축허가를 받아 축사를 짓고 사용승인과 보존등기까지 마쳤습니다. 그 뒤 축사 일대가 도시공원으로 결정됐고, H씨는 소를 더 키우지 않게 되자 2025년 4월 이 건물을 휴게음식점으로 쓰겠다며 구청에 용도변경 허가를 신청했습니다. 구청은 도시공원법상 용도변경은 점용허가 대상이 아니라며 신청을 반려했습니다. H씨는 이 반려가 맞는지, 다툴 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

도시공원 안 기존 건물은 용도를 바꿀 수 없나요?

바꿀 수 있습니다. 대법원은 도시공원 결정 당시 있던 기존 건축물의 용도를 바꾸는 행위가 도시공원법상 점용허가 대상이 아니고, 도시공원법이 금지하거나 제한하는 행위도 아니라고 보았습니다. 그래서 점용허가 대상이 아니라는 이유로 용도변경 허가를 거부할 수 없다고 판단했습니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」도 점용허가가 필요한 행위를 공원시설 외의 시설·건축물 설치, 토지의 형질변경, 죽목을 베거나 심는 행위, 흙과 돌의 채취, 물건을 쌓아놓는 행위로 정하고 있습니다. 기존 건축물의 용도변경은 여기에 없습니다.

점용허가 대상인 기존 건축물 행위는 무엇인가요?

시행령은 도시공원 결정 당시 기존 건축물과 기존 공작물의 증축, 개축, 재축, 대수선을 점용허가 대상으로 정합니다. 건물을 넓히거나 크게 고치는 공사는 공원관리청의 점용허가를 받아야 한다는 뜻입니다. 용도만 바꾸는 행위는 이 목록에 없습니다.

다만 휴게음식점으로 바꾸면서 증축이나 대수선 공사를 함께 한다면 그 공사 부분은 점용허가가 필요합니다. 신청서에 공사 내용이 들어가 있으면 그 부분을 따로 나눠 봅니다.

축사를 휴게음식점으로 바꾸려면 어떤 절차가 필요한가요?

용도변경 허가를 받아야 합니다. 축사는 그 밖의 시설군에, 휴게음식점은 근린생활시설군에 속해, 번호가 더 작은 상위군으로 바꾸는 경우여서 허가 대상입니다. 변경하려는 용도의 건축기준에도 맞아야 합니다.

용도변경 허가권자는 신청이 관계 법규의 제한에 어긋나지 않으면 허가해야 하고, 법령에 없는 사유를 들어 거부할 수 없다는 것이 대법원의 태도입니다. 위 판결도 이 법리를 전제로 반려처분이 위법하다고 본 원심을 유지했습니다.

구청이 다른 이유를 들어 다시 거부할 수 있나요?

있습니다. 반려 사유가 점용허가 대상이라는 것뿐이었다면 그 처분은 위법하지만, 용도지역 건축 제한이나 주차장·정화조 같은 건축기준을 충족하지 못하면 다른 이유로 거부될 수 있습니다. 취소판결이 확정되면 구청은 판결 취지에 따라 다시 처분해야 합니다.

기존 건물 용도변경 거부 대응 순서

• 반려 사유 확인 - 반려 통지서에 적힌 법령과 사유를 그대로 옮겨 적습니다. 다툴 대상이 그 사유입니다.
• 건축 연혁 정리 - 건축허가, 사용승인, 보존등기 날짜를 도시공원 결정 고시일과 비교합니다. 결정 당시 기존 건축물인지가 판단의 출발점입니다.
• 공사 내용 분리 - 용도만 바꾸는지, 증축이나 대수선을 함께 하는지 나눕니다. 공사가 있으면 그 부분은 점용허가를 따로 받습니다.
• 건축기준 점검 - 휴게음식점 기준에 맞는 주차, 정화조, 피난 기준을 설계사와 확인합니다. 다른 거부 사유를 미리 막습니다.
• 불복 제기 - 반려 통지를 받은 날부터 90일 안에 행정심판이나 취소소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 도시공원 결정 고시일과 건축 시점, 용도지역에 따라 건축물대장과 공원 결정 고시를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축 관련 행정처분 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 도시공원 결정 뒤에 지은 건물도 같은가요?
  다릅니다. 판결과 시행령은 도시공원 결정 당시 있던 기존 건축물을 전제로 합니다. 결정 뒤 공원 안에 시설을 새로 설치하는 행위는 점용허가 대상이므로, 건물이 언제 지어졌는지부터 고시일과 비교합니다.
• 용도변경하면서 증축도 하려면요?
  기존 건축물의 증축, 개축, 재축, 대수선은 점용허가 대상입니다. 용도변경 허가와 별도로 공원관리청의 점용허가를 받아야 하고, 점용허가는 공원조성계획에 저촉되지 않는 등 요건을 모두 갖춰야 합니다.
• 점용허가 요건은 무엇인가요?
  공원조성계획에 저촉되지 않을 것, 불가피하게 점용해야 하는 사유가 있을 것, 점용으로 공중의 이용에 지장을 주지 않을 것을 모두 갖춰야 합니다. 토지 소유자가 신청하면 다른 사람보다 우선해 허가합니다.
• 축사를 음식점으로 바꾸면 허가인가요, 신고인가요?
  축사는 그 밖의 시설군, 휴게음식점은 근린생활시설군에 속합니다. 번호가 더 작은 상위군으로 바꾸는 것이어서 허가 대상입니다. 반대로 상위군에서 하위군으로 바꾸면 신고 대상이고, 같은 시설군 안에서는 건축물대장 변경 신청을 합니다.
• 반려처분은 행정심판으로도 다툴 수 있나요?
  다툴 수 있습니다. 반려 통지를 받아 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일 안에 행정심판을 청구하고, 처분이 있었던 날부터 180일이 지나면 정당한 사유가 없는 한 청구할 수 없습니다. 바로 취소소송을 내도 됩니다.
• 소송에서 이기면 바로 허가가 나오나요?
  바로 나오지는 않습니다. 거부처분 취소판결이 확정되면 구청은 판결 취지에 따라 다시 처분해야 하지만, 판결이 다루지 않은 다른 법령상 사유가 있으면 그 사유로 다시 거부할 수 있습니다. 건축기준을 미리 맞춰 두는 이유입니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성