건축·용도변경

무단 대수선 이행강제금, 시가표준액은 건물 전체 가액으로 계산하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

무단 대수선 건물의 이행강제금도 시가표준액 조정기준이 정한 대수선 산출비율을 적용해 계산해야 하고, 합리적 이유 없이 빼면 위법이라는 것이 대법원 2017두30764 판결입니다. 용도변경 위반의 적용 법령 시점, 현행 산정 구조, 불복 기한을 정리했습니다.

아니요, 대수선이면 조정기준이 정한 대수선 산출비율을 곱한 시가표준액을 기준으로 해야 합니다. 대법원은 적법한 대수선이든 무단 대수선이든 조정기준이 구별하지 않으므로, 행정청이 합리적 이유 없이 비율 적용을 빼면 위법하다고 보았습니다. 대수선 자체가 위반인지나 시정명령의 적법성과는 별개로, 금액 산정만 다툴 수도 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2018년에 산 3층 벽돌조 상가주택에서 2025. 5. 1층부터 3층까지 내력벽 일부를 헐고 칸막이를 새로 하는 공사를 신고 없이 했습니다. 구청은 2026. 3. 시정명령을 했고, A씨가 기한 안에 원상복구를 못 하자 2026. 8. 이행강제금 2,400만원을 부과했습니다. 부과 고지서의 산출 근거를 보니 공사한 층 전체 면적에 신축 건물 기준 시가표준액을 그대로 곱해 계산되어 있었습니다. 2026. 9. A씨는 이 계산이 맞는지, 지금 원상복구하면 앞으로 또 부과되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

대법원은 대수선 부분의 이행강제금을 적법하다고 본 원심을 파기했습니다. 구청장은 벽돌조 건물의 지상 1~3층 무단 대수선, 지하 1층 무단 용도변경, 옥탑 증축을 적발해 2014. 12. 31. 이행강제금을 부과했습니다. 그런데 대수선 부분은 조정기준의 대수선 산출비율(연와조 0.25)을 적용하지 않고 계산했습니다. 원심은 건물 가치를 크게 높이는 대수선에 비율을 적용하면 형평에 어긋난다며 처분을 유지했습니다.

대법원은 침익적 처분의 근거 법규는 엄격하게 해석해야 하고, 이행강제금 한도인 시가표준액은 더욱 그렇다고 했습니다. 또 조정기준과 그 안의 산출요령은 법령 위임에 따른 것이어서 대외적 구속력이 있는 법규명령의 효력을 가진다고 보았습니다. 그러면서 비율 적용은 문언대로 해야 하고 “합리적 이유 없이 그 적용을 배제하는 것은 허용되지 아니한다”고 판단했습니다.

장관이 정한 조정기준이 왜 법령처럼 행정청을 묶나요?

법령이 구체적 내용을 장관에게 정하도록 맡겼기 때문입니다. 고시나 기준은 보통 행정청 내부 지침에 그치지만, 법령이 특정 기관에 세부 사항을 정할 권한을 주어 그 법령을 보충하는 경우에는 근거 법령과 결합해 대외적 구속력을 가집니다.

이 사건에서 건축법은 지방세법의 시가표준액을 쓰도록 했고, 지방세법과 시행령은 건축물 시가표준액의 기준을 장관이 정하도록 맡겼습니다. 대법원은 조정기준이 이 위임에 따른 것이므로 법규명령의 효력이 있고, 대수선·증개축 특례를 정한 산출요령도 같다고 보았습니다. 그래서 구청이 형평을 이유로 특례를 빼는 재량은 없다는 결론이 나옵니다.

대수선 산출비율을 적용하면 금액이 얼마나 달라지나요?

크게 달라질 수 있습니다. 2014년도 조정기준은 대수선 건물의 ㎡당 시가표준액을 구조별 신축건물 시가표준액에 대수선 비율을 곱해 정하도록 했고, 연와조는 0.25였습니다. 같은 면적이라도 비율을 빼면 시가표준액이 네 배로 계산되는 셈입니다.

현행 건축법도 건폐율·용적률 초과나 허가·신고 없이 건축된 경우가 아닌 위반은 「지방세법」에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액의 100분의 10 범위에서 부과하도록 하고, 시행령 [별표 15]는 무단 증설·해체 대수선에 시가표준액의 100분의 10을 정합니다. 시가표준액은 지방세법 시행령에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 적용합니다. 그러니 부과된 해의 조정기준에 대수선 산출 방식이 있다면 그 문언대로 계산했는지를 고지서와 대조해야 합니다.

무단 용도변경은 어느 해 법령으로 부과하나요?

위반 상태가 문제 되는 시점, 보통 단속 당시의 법령으로 판단합니다. 같은 사건에서 건물주는 용도변경을 한 해의 부과요율을 적용해야 한다고 주장했습니다. 대법원은 용도변경에는 변경된 건물을 사용하는 행위도 포함되므로, 원상회복이나 적법한 변경 절차를 마치기 전까지 위법 상태가 계속된다고 보았습니다.

그래서 단속 연도를 기준으로 부과요율을 적용한 처분은 결과적으로 정당하다고 했습니다. 오래전에 바꾼 용도라도 계속 그렇게 쓰고 있다면 현행 기준이 적용될 수 있다는 뜻입니다. 현행 [별표 15]는 무단 용도변경에 용도변경 부분 시가표준액의 100분의 10을 정합니다. 가구 사이 벽을 헌 사례의 계산은 「다가구 가구 사이 벽을 허가 없이 헐었는데 이행강제금은 얼마인가요?」에서 자세히 설명했습니다.

이행강제금 대응 순서

• 산출 근거 요청 - 부과 고지서와 함께 위반 면적, 구조, ㎡당 시가표준액, 적용 비율이 적힌 산출 내역을 받습니다.
• 위반 유형 구분 - 대수선, 용도변경, 증축 부분을 나누어 각각 적용 기준이 맞는지 봅니다.
• 조정기준 대조 - 부과 연도의 시가표준액 조정기준에서 대수선·증개축 특례가 빠졌는지 확인합니다.
• 기한 내 불복 - 부과를 안 날부터 90일 안에 행정심판이나 취소소송을 냅니다.
• 시정 병행 - 시정명령을 이행하면 새 이행강제금 부과는 멈추므로 원상복구나 허가 절차를 함께 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 위반 부분이 대수선인지 증축·용도변경인지와 부과 연도 조정기준의 산출 방식에 따라 정당한 이행강제금 액수가 달라집니다. 법무법인 윤성은 이행강제금 부과처분의 취소소송과 위반건축물 시정 절차 자문을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 원상복구를 하면 이미 낸 이행강제금을 돌려받나요?
  아니요, 시정명령을 이행하면 새로운 부과는 즉시 중지되지만 이미 부과된 이행강제금은 징수됩니다. 금액이 잘못 계산되었다면 불복으로 다투어야 합니다.
• 이행강제금은 몇 번까지 부과될 수 있나요?
  최초 시정명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례로 정한 횟수만큼, 시정명령이 이행될 때까지 반복 부과할 수 있습니다.
• 작은 주택은 이행강제금이 줄어드나요?
  연면적 60제곱미터 이하 주거용 건축물 등은 계산한 금액의 2분의 1 범위에서 조례로 정한 금액을 부과합니다. 공동주택은 세대 면적을 기준으로 봅니다.
• 세를 주려고 무단 용도변경을 하면 더 무거워지나요?
  임대 등 영리 목적으로 50제곱미터를 넘게 무단 용도변경한 경우 등은 100분의 100 범위에서 조례로 가중해야 합니다. 위반 후 소유권이 바뀐 경우는 제외됩니다.
• 부과 전에 미리 알려 주어야 하나요?
  네, 허가권자는 이행강제금을 부과하기 전에 부과·징수한다는 뜻을 문서로 계고해야 하고, 부과할 때는 금액과 사유, 이의제기 방법 등을 밝힌 문서로 해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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