건축·용도변경

단독주택 베란다를 방으로 불법 증축하면 이행강제금은 어떻게 계산하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

베란다를 무단으로 방으로 넓히면 ㎡당 시가표준액의 100분의 50에 위반면적을 곱하고, 허가 없이는 100분의 100, 신고 없이는 100분의 70을 곱해 이행강제금을 계산합니다. 건축법 제80조와 시행령 제115조의3이 이 방식을 정하고, 연면적 60㎡ 이하 주거용은 2분의 1 범위로 줄어듭니다. 지금은 시정명령서의 위반 유형과 계고 기한부터 확인하십시오.

이행강제금 고지서를 받기 전이라면 금액부터 걱정할 필요는 없습니다. 계고 단계에서 시정하면 부과 자체가 없어집니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2024년 연면적 120㎡인 2층 단독주택의 2층 베란다 10㎡에 새시와 지붕을 달아 방으로 넓혔습니다. 2025년 가을 구청은 신고 없이 증축했다며 철거 시정명령을 내렸고, 기한까지 이행하지 않자 이행강제금 계고서를 보냈습니다. 이 주택의 ㎡당 시가표준액이 80만원이라면 신고 없이 증축한 경우 이행강제금은 80만원×50/100×10㎡×70/100, 즉 280만원이 기준입니다. J씨는 계고 기한 안에 새시를 철거해 부과를 막았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

베란다 불법 증축 이행강제금은 어떻게 계산하나요?

㎡당 시가표준액의 100분의 50에 위반면적을 곱하고, 여기에 위반 내용별 비율을 곱해 계산합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「건축법」은 허가·신고 없이 건축했거나 건폐율·용적률을 넘긴 건축물에 이 방식을 적용합니다. 시가표준액은 지방세법에 따라 해당 건축물에 적용되는 금액입니다.

위반 내용별 비율은 다음과 같습니다. 조례로 낮출 수 있지만 100분의 60 아래로는 낮추지 못합니다.

• 허가 없이 건축 - 100분의 100
• 용적률 초과 - 100분의 90
• 건폐율 초과 - 100분의 80
• 신고 없이 건축 - 100분의 70

㎡당 시가표준액 80만원, 위반면적 10㎡라면 기본 금액은 400만원이고, 허가 없이 건축했으면 400만원, 용적률 초과면 360만원, 건폐율 초과면 320만원, 신고 없이 건축했으면 280만원이 됩니다.

작은 주택이면 이행강제금이 줄어드나요?

줄어듭니다. 연면적 60㎡ 이하 주거용 건축물은 계산한 금액의 2분의 1 범위에서 조례로 정한 금액을 부과합니다. 공동주택은 건물 전체가 아니라 세대 면적을 기준으로 60㎡ 이하인지 봅니다.

반대로 임대 등 영리 목적으로 허가·신고 없이 증축한 위반면적이 50㎡를 넘거나, 최근 3년 내에 2회 이상 위반한 경우에는 100분의 100 범위에서 가중합니다.

이행강제금은 몇 번까지 내야 하나요?

철거 등 시정이 될 때까지 반복해서 낼 수 있습니다. 허가권자는 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례로 정한 횟수만큼 반복 부과할 수 있습니다.

시정명령을 이행하면 새 이행강제금 부과는 즉시 멈추지만 이미 부과된 금액은 내야 합니다. 이행강제금은 과거 위반에 대한 벌이 아니라 이행을 재촉하는 수단이므로, 부과 전에 철거했다면 시정 기간을 넘겼어도 부과할 수 없다는 것이 대법원 2018. 1. 25. 선고 2015두35116 판결의 입장입니다.

베란다 불법 증축 이행강제금 대응 순서

• 위반 유형 확인 - 시정명령서에 허가 없는 건축인지, 신고 없는 건축인지 적혀 있는지 봅니다. 비율이 100분의 100과 100분의 70으로 갈립니다.
• 면적·시가표준액 확인 - 위반면적과 ㎡당 시가표준액을 확인합니다. 계산 착오가 있으면 다툴 수 있습니다.
• 감경·가중 점검 - 연면적 60㎡ 이하 주거용인지, 임대 목적 50㎡ 초과인지 봅니다. 금액이 절반이 되거나 두 배까지 늘어납니다.
• 계고 기한 안 시정 - 계고서의 기한 안에 철거하고 사진을 남깁니다. 부과 전 이행이면 부과할 수 없습니다.
• 부과처분 불복 - 부과서의 이의제기 방법과 기관을 확인합니다. 산정 오류나 절차 위반을 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수 전부터 있던 베란다 확장이거나 공동주택 발코니 구조변경처럼 별도 허용 규정이 문제 되면 건축물대장과 관리규약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축법상 시정명령·이행강제금 처분 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 베란다 확장 이행강제금 계산식이 어떻게 되나요?
  건축법 제80조 제1항 제1호에 따라 ㎡당 시가표준액×100분의 50×위반면적에 위반 내용별 비율을 곱합니다. 시행령 제115조의3 제1항은 허가 없는 건축 100분의 100, 용적률 초과 100분의 90, 건폐율 초과 100분의 80, 신고 없는 건축 100분의 70을 정합니다.
• 조례로 비율을 낮출 수 있나요?
  낮출 수 있지만 하한이 있습니다. 건축법 시행령 제115조의3 제1항 단서는 건축조례로 위반 내용별 비율을 낮추어 정할 수 있게 하되, 낮추더라도 100분의 60 이상이어야 한다고 정합니다. 관할 지방자치단체 건축조례에서 실제 비율을 확인해야 합니다.
• 작은 빌라 세대도 감경되나요?
  세대 면적이 60㎡ 이하면 감경 대상입니다. 건축법 제80조 제1항 단서는 연면적 60㎡ 이하 주거용 건축물에 계산 금액의 2분의 1 범위에서 조례로 정한 금액을 부과하게 하고, 공동주택은 세대 면적을 기준으로 봅니다. 구체 금액은 조례에 따릅니다.
• 세를 놓으려고 넓혔다면 더 무거워지나요?
  위반면적이 50㎡를 넘으면 가중됩니다. 건축법 시행령 제115조의3 제2항 제2호는 임대 등 영리 목적으로 허가·신고 없이 신축·증축한 위반면적이 50㎡를 넘는 경우를 가중 사유로 정하고, 법 제80조 제2항은 100분의 100 범위에서 조례로 가중하도록 합니다.
• 시정 기간이 지난 뒤 철거해도 이행강제금이 나오나요?
  부과되기 전에 철거했다면 나오지 않습니다. 대법원 2018. 1. 25. 선고 2015두35116 판결은 이행강제금이 이행을 강제하는 수단이므로 시정명령에서 정한 기간을 지나 이행했더라도 이행강제금 부과 전에 이행했다면 부과할 수 없다고 보았습니다.
• 이행강제금은 1년에 몇 번 나오나요?
  최대 2회입니다. 건축법 제80조 제5항은 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례로 정한 횟수만큼 시정될 때까지 반복 부과할 수 있다고 정합니다. 같은 조 제6항에 따라 시정하면 새 부과는 즉시 멈추지만 이미 부과된 금액은 징수됩니다.

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