건축·용도변경

다가구 가구 사이 벽을 허가 없이 헐었는데 이행강제금은 얼마인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

다가구 경계벽을 허가 없이 헐어 대수선한 건물의 이행강제금은 시가표준액의 100분의 10을 기준으로, 영리 목적이면 가중하고 소유권 변경·임차인 사정이 있으면 감경합니다. 건축법 제80조와 시행령 별표 15가 이 산정 기준을 정합니다. 지금은 계고서에 적힌 이행기한과 적용 조항부터 확인해 두십시오.

이행강제금은 시정이 끝날 때까지 반복해 나오지만, 시정을 마친 뒤에는 새로 부과되지 않으므로 금액이 끝없이 불어난다고 걱정하실 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 다가구주택 한 채를 사들였습니다. 전 소유자가 2023년에 허가 없이 가구 사이 경계벽을 헐고 원룸 두 개를 하나로 합쳐 놓은 상태였습니다. 2025년 11월 구청에서 위반건축물 시정명령이 왔고, 이행기한을 넘기자 이행강제금 계고서가 도착했습니다. 합친 방에는 세입자가 2026년 12월까지 살고 있어 당장 벽을 다시 세우기도 어렵습니다. A씨는 금액이 어떻게 정해지고 줄일 방법이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대수선 위반 이행강제금은 어떻게 계산하나요?

다가구주택의 가구 간 경계벽이나 다세대주택의 세대 간 경계벽을 허가·신고 없이 세우거나 헐어 대수선한 건축물은 시가표준액의 100분의 10이 이행강제금 기준 금액입니다. 이 기준에 영리 목적 가중과 감경 비율을 차례로 반영해 최종 금액을 정합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「건축법」은 무허가 건축·건폐율·용적률 위반이 아닌 위반 건축물에 대해 시가표준액의 100분의 10 범위에서 대통령령으로 정하는 금액을 부과하도록 정합니다. 경계벽이 아닌 기둥·보·내력벽 대수선 위반은 시행령 별표 15의 어느 항목에 해당하는지에 따라 요율이 달라집니다. 별표 15의 「그 밖의 위반」 항목은 시가표준액의 100분의 3 이하에서 건축조례로 정합니다. 그래서 계고서에 적힌 적용 조항과 시가표준액 산정 근거를 먼저 확인합니다.

영리 목적으로 가구 수를 늘리면 얼마나 가중되나요?

임대 등 영리 목적으로 허가나 신고 없이 다세대주택 세대수나 다가구주택 가구수를 5세대 또는 5가구 이상 늘렸다면, 이행강제금을 100분의 100 범위에서 조례로 정한 만큼 가중합니다. 동일인이 최근 3년 내에 2회 이상 위반한 경우도 가중 대상입니다. 다만 위반행위 뒤 소유권이 바뀐 경우에는 가중하지 않습니다.

가중 대상이 되면 아래의 감경 규정은 적용되지 않습니다. 가중과 감경이 동시에 붙지 않는다는 뜻이므로, 계고서에 가중률이 적혀 있다면 소유권 변경 시점부터 따져 봅니다.

이행강제금을 줄일 수 있는 경우는?

위반행위 뒤 소유권이 바뀌었거나, 임차인이 있어 임대기간 중에 시정하기 어려운 경우에는 이행강제금을 100분의 75까지 감경합니다. 종전 50% 감경 한도는 법 개정으로 100분의 75로 올라갔습니다. 사용승인 당시부터 있던 위반이 나중에 확인된 경우, 위반면적이 30제곱미터 이하인 경우(집합건물 제외)도 같은 감경 사유입니다.

임차인을 이유로 한 감경은 최초 시정명령 전에 맺은 임대차계약이 끝나거나 갱신되면 더 이상 적용되지 않습니다. 세입자 계약이 끝나는 날에 맞춰 원상복구 일정을 잡아 두어야 다음 부과를 막을 수 있습니다.

시정하면 이미 낸 이행강제금은 돌려받나요?

돌려받지 못합니다. 시정명령을 이행하면 새 이행강제금 부과는 즉시 멈추지만, 이미 부과된 금액은 징수합니다. 허가권자는 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례로 정한 횟수만큼 반복해 부과할 수 있습니다.

대수선 이행강제금 대응 순서

• 계고서 확인 - 이행기한, 적용 조항, 시가표준액을 확인합니다. 기한 안에 시정하면 부과 자체를 막을 수 있습니다.
• 위반 시점 정리 - 경계벽을 누가 언제 헐었는지 매매계약서·사진·건축물대장으로 정리합니다. 소유권 변경 감경의 근거가 됩니다.
• 임대차 현황 정리 - 최초 시정명령 전에 맺은 임대차계약서와 만료일을 모읍니다. 임차인 감경이 적용되는 기간이 여기서 정해집니다.
• 시정 계획 제출 - 원상복구 공사 일정과 세입자 퇴거 예정일을 구청에 알립니다. 반복 부과 횟수를 줄이는 데 도움이 됩니다.
• 부과처분 불복 검토 - 가중·감경이 잘못 적용됐다면 부과처분을 안 날부터 90일 안에 행정심판이나 취소소송을 제기합니다. 기간이 지나면 다툴 수 없습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 경계벽 외에 증축이나 용도변경이 함께 적발됐거나 집합건물 구분소유자가 위반한 경우에는 건축물대장과 부과 문서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 위반건축물 이행강제금 부과처분 취소와 집행정지 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경계벽을 헐면 왜 대수선이 되나요?
  건축법 시행령 제3조의2 제8호는 다가구주택의 가구 간 경계벽이나 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설·해체하거나 수선·변경하는 것을 대수선으로 정합니다. 대수선은 허가 또는 신고 대상이므로 이를 거치지 않고 벽을 헐면 위반건축물이 되고, 시정명령과 이행강제금 부과 대상이 됩니다.
• 이행강제금은 1년에 몇 번 나오나요?
  최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 지방자치단체 조례로 정한 횟수만큼 나옵니다. 건축법 제80조 제5항은 시정명령이 이행될 때까지 반복 부과할 수 있다고 정합니다. 조례가 1년 1회로 정한 곳도 있으므로 해당 구청 건축조례를 함께 확인합니다.
• 전 주인이 헌 벽인데 제가 내야 하나요?
  시정명령과 이행강제금은 현재 건축주나 소유자에게 나오므로 원칙적으로 지금 소유자가 부담합니다. 다만 건축법 시행령 제115조의4 제1항 제1호는 위반행위 후 소유권이 변경된 경우를 감경 사유로 정하고 있어 100분의 75까지 줄어들 수 있습니다. 전 소유자에게는 매매계약에 따라 손해배상을 따로 청구할 여지가 있습니다.
• 세입자 때문에 원상복구를 못 하면요?
  임차인이 있어 임대기간 중에 시정하기 어려운 경우는 감경 사유입니다. 다만 최초 시정명령 전에 맺은 임대차계약이 끝나거나 갱신되면 이 감경은 적용되지 않습니다. 시정명령 뒤에 새로 계약하거나 갱신해 주면 감경을 받지 못하므로 계약 일정을 먼저 확인합니다.
• 작은 주택은 이행강제금이 줄어드나요?
  연면적 60제곱미터 이하 주거용 건축물은 이행강제금의 2분의 1 범위에서 조례로 정한 금액을 부과합니다. 다만 대수선 같은 건축법 제80조 제1항 제2호 위반은 시행령 제115조의2 제1항이 정한 경우로 한정되므로, 해당 구청 건축조례에 규정이 있는지 확인해야 적용 여부를 알 수 있습니다.
• 이행강제금 부과에 불복할 수 있나요?
  있습니다. 이행강제금 부과는 행정처분이므로 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 행정심판을 청구하거나 취소소송을 제기할 수 있습니다. 가중률이 잘못 붙었거나 감경 사유가 빠졌다면 이를 이유로 다툽니다. 불복 중에도 납부기한은 진행되므로 집행정지 신청을 함께 검토합니다.

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