등기·명의신탁

죽은 사람이나 없는 사람 이름으로 된 등기는 어떻게 지우나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

가공인 명의 등기는 실제로 그 등기를 한 사람을, 이미 사망한 사람 명의 등기는 그 상속인을 상대로 말소 판결을 받아 그 확정판결로 말소를 신청합니다. 대법원 등기예규인 「허무인 명의 등기의 말소에 관한 예규」가 이 절차를 정하고, 부동산등기법 제23조 제4항은 판결에 의한 등기를 승소한 사람이 단독으로 신청하도록 합니다. 지금은 등기신청 당시 명의인이 실존했는지, 이미 사망했는지를 제적등본으로 확인하십시오.

허무인 명의 표시를 먼저 고치는 경정등기를 거칠 필요는 없습니다. 판결로 바로 말소를 신청할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 돌아가신 아버지의 시골 임야를 상속받으려고 등기부를 떼었습니다. 그런데 임야 일부에 1998년 C씨 명의 소유권이전등기가 있었고, 제적등본을 확인해 보니 C씨는 1995년에 이미 사망한 사람이었습니다. 2025년 A씨는 이 등기를 어떻게 지워야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

허무인이란 어떤 경우를 말하나요?

실존하지 않는 가공인, 또는 실존했지만 등기신청 당시 이미 사망한 사람을 말합니다. 종중, 사찰, 단체 같은 법인 아닌 사단·재단이 명의인인데 그 실체가 인정되지 않는 경우도 포함됩니다. 이런 명의로 된 등기는 실제 권리자를 나타내지 못해 원인무효가 됩니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 대법원 등기예규 제1380호 「허무인 명의 등기의 말소에 관한 예규」 제1조가 이 범위를 정하고 있습니다. 원안은 이 예규의 날짜를 2010. 10. 11.로 적었으나, 확인한 현행 예규의 개정일은 2011. 10. 11.이고 시행일은 2011. 10. 13.입니다.

가공인 명의 등기는 누구를 상대로 소송하나요?

실제로 그 등기를 한 사람을 상대로 합니다. 가공인 명의 등기가 실제 등기행위자를 나타내는 등기로서 원인무효라는 이유로 말소절차 이행을 명한 판결이 확정되면, 그 판결로 가공인 명의 등기의 말소를 신청할 수 있습니다. 가공인 자체는 소송 상대가 될 수 없기 때문입니다.

실제 등기행위자를 찾는 것이 가장 어렵습니다. 등기신청서 부본, 당시 인감증명 발급 기록, 매매대금 흐름을 등기소와 관공서에서 확보해 누가 그 이름을 내세웠는지 밝혀야 합니다.

사망자 명의 등기는 누구를 상대로 하나요?

사망자의 상속인을 상대로 합니다. 사망자 명의 등기가 상속인을 나타내는 등기로서 원인무효라는 이유로 말소절차 이행을 명한 판결이 확정되면 그 판결로 말소를 신청합니다. 상속인이 여러 명이면 공동상속인 모두를 피고로 삼는 것이 안전합니다.

실체 없는 종중 명의 등기는 어떻게 하나요?

실제 등기행위자, 즉 대표자나 구성원을 상대로 말소판결을 받아야 합니다. 종중을 피고로 소송했다가 실체가 없다는 이유로 소각하판결을 받으면, 그 각하판결을 등기관에게 내도 직권말소나 이의신청으로 등기를 지울 수 없습니다. 처음부터 피고를 잘 정해야 합니다.

각하판결을 받은 뒤 다시 소송하면 그만큼 시간이 더 걸리고, 그사이 명의인 쪽에서 등기를 처분할 위험도 커집니다. 그래서 소 제기 전에 종중의 규약, 대표자 선임 기록, 종중원 명부가 실제로 있는지부터 확인합니다.

허무인 명의 등기 말소 순서

• 명의인 실존 확인 - 제적등본, 가족관계등록부로 명의인이 실존했는지, 등기신청 당시 살아 있었는지 확인합니다. 결과가 피고를 정합니다.
• 등기 원인서류 확보 - 등기소에서 신청서 등 부속서류 열람을 신청해 실제 신청인을 확인합니다.
• 피고 확정 - 가공인이면 실제 등기행위자, 사망자면 상속인 전원, 실체 없는 종중이면 대표자나 구성원을 피고로 정합니다.
• 말소등기 청구 소송 - 원인무효를 이유로 말소절차 이행을 청구하고, 소송 중 처분을 막으려면 처분금지가처분을 먼저 신청합니다.
• 판결로 단독 신청 - 확정판결을 첨부해 말소를 단독 신청합니다. 등기원인은 확정판결, 날짜는 판결선고일로 적습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 허무인 명의 등기 뒤에 제3자 명의 등기가 이어져 있거나 등기부취득시효가 문제 되는 경우에는 등기부 전체를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 원인무효 등기의 말소·소유권 확인 소송과 처분금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 허무인 명의 등기는 등기소가 직권으로 지우나요?
  지우지 않습니다. 허무인 명의라는 이유만으로 등기관이 직권말소하지 않으므로, 실제 등기행위자나 상속인을 상대로 말소절차 이행을 명한 확정판결을 받아 그 판결로 말소를 신청해야 합니다.
• 판결을 받으면 상대방 도움 없이 말소할 수 있나요?
  있습니다. 등기절차 이행을 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자나 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있습니다. 확정판결 정본과 확정증명을 첨부해 등기소에 신청하면 되고, 상대방의 인감이나 동의서는 필요 없습니다.
• 명의인 이름을 먼저 바로잡아야 하나요?
  필요 없습니다. 판결로 허무인 명의 등기의 말소를 신청할 때는 허무인 명의 표시의 경정등기를 거치지 않아도 됩니다. 등기원인은 확정판결로, 날짜는 판결선고일로 적습니다. 신청서 작성 단계가 그만큼 줄어듭니다.
• 사망자의 상속인이 여러 명이면 누구를 상대하나요?
  상속인 전원을 상대로 하는 것이 안전합니다. 사망자 명의 등기는 상속인을 나타내는 등기로 보므로, 일부 상속인만 피고로 삼으면 나머지 상속분에 대해서는 판결 효력이 미치지 않아 말소가 막힐 수 있습니다.
• 종중을 상대로 소송해 각하되면 끝인가요?
  그 각하판결로는 등기를 지울 수 없습니다. 등기관이 직권말소할 수 없고 이의신청으로도 말소를 구할 수 없으므로, 다시 대표자나 구성원 등 실제 등기행위자를 상대로 말소판결을 받아야 합니다.
• 허무인 명의 등기를 지울 권리는 누구에게 있나요?
  그 부동산의 진정한 소유자에게 있습니다. 소유자는 소유권을 방해하는 원인무효 등기에 대해 방해제거로 말소를 청구할 수 있습니다. 진정한 소유자임을 먼저 증명해야 하므로 이전 등기와 상속관계 자료를 함께 준비합니다.

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