건축·용도변경

4개 층 600제곱미터 음식점을 사무실로 바꾸면 사용승인도 받아야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 4개 층 합계 600제곱미터 일반음식점을 사무실로 바꾸면 업무시설로의 용도변경이어서 구청에 용도변경 신고를 하고, 면적이 500제곱미터 이상이므로 공사 뒤 사용승인도 받아야 합니다. 건축법 제19조 제2항 제2호는 상위 시설군에서 하위 시설군으로의 변경을 신고 대상으로, 같은 조 제5항은 사용승인 대상을 정합니다. 지금은 사무실로 쓸 면적 합계와 대수선 공사가 있는지부터 확인하십시오.

용도변경 신고라고 해서 건물 전체 도면을 새로 그려야 하는 것은 아닙니다. 신고서에는 바꾸는 층의 변경 후 평면도와 내화·방화·피난·설비 변경 도서를 붙입니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 한 층 150제곱미터인 4층 상가건물을 가지고 있습니다. 1층부터 4층까지 일반음식점으로 쓰이다가 2025년 음식점 임차인이 모두 나갔고, 2026년 한 회사가 건물 전체를 보증금 3억원, 월세 1,200만원에 사무실로 빌리겠다고 했습니다. I씨는 층마다 음식점을 사무실로 바꾸는 데 신고만 하면 되는지, 사용승인까지 받아야 하는지 물었습니다. 사무소 면적 합계가 600제곱미터여서 업무시설이 되고, 신고와 사용승인이 모두 필요합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

600제곱미터 사무실은 왜 업무시설이 되나요?

사무소는 같은 건축물에서 그 용도로 쓰는 바닥면적 합계가 500제곱미터 미만일 때만 제2종 근린생활시설이고, 그 이상이면 업무시설입니다. 층마다 150제곱미터씩 나눠 써도 같은 사람이 쓰면 합산하므로 600제곱미터 사무소는 업무시설(일반업무시설)입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「건축법 시행령」 별표 1이 이렇게 정합니다.

음식점을 업무시설로 바꾸면 허가인가요, 신고인가요?

신고입니다. 일반음식점은 제2종 근린생활시설로 7번 근린생활시설군에, 업무시설은 8번 주거업무시설군에 속합니다. 번호가 큰 시설군이 하위군이므로 7번에서 8번으로 가는 변경은 하위군으로의 변경이고, 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하면 됩니다.

신고서에는 용도를 바꾸는 층의 변경 후 평면도와 용도변경에 따라 바뀌는 내화·방화·피난·건축설비 사항을 표시한 도서를 붙입니다. 구청은 내용을 확인한 뒤 신고필증을 내줍니다.

용도변경 신고만 하면 바로 입주할 수 있나요?

아닙니다. 허가나 신고 대상인 용도변경으로서 바꾸는 부분의 바닥면적 합계가 100제곱미터 이상이면 사용승인 규정이 준용됩니다. 다만 500제곱미터 미만이면서 대수선 공사가 없으면 사용승인이 면제됩니다. 600제곱미터는 이 면제 범위를 넘으므로, 공사를 마친 뒤 사용승인을 받아야 입주할 수 있습니다.

한 층씩 나눠서 바꾸면 사용승인을 피할 수 있나요?

피하기 어렵습니다. 사무소 용도의 면적은 같은 사람이 같은 세부 용도로 쓰는 부분을 층이 달라도 모두 합산합니다. 한 회사가 네 층을 모두 쓰면 층별로 나눠 신고해도 전체가 업무시설이고, 용도변경하는 부분도 합계 기준으로 봅니다. 층마다 다른 임차인이 각자 150제곱미터씩 쓴다면 각 호실은 제2종 근린생활시설 사무소로 남아 음식점과 같은 호가 됩니다.

대형 사무실 용도변경 확인 순서

• 사용 주체와 면적 확정 - 한 회사가 쓰는지, 층마다 다른 임차인이 쓰는지 정합니다. 합산 여부와 용도가 여기서 결정됩니다.
• 시설군 이동 방향 확인 - 근린생활시설군에서 주거업무시설군으로 가는 하위군 변경인지 봅니다. 신고 대상입니다.
• 신고 도서 준비 - 층별 변경 후 평면도와 내화·방화·피난·설비 도서를 준비합니다. 설계자와 공사 범위를 확정합니다.
• 사용승인 일정 반영 - 500제곱미터 이상이면 공사 뒤 사용승인을 받아야 합니다. 임대차 개시일을 그 뒤로 잡습니다.
• 임대차계약 특약 정리 - 신고·사용승인 책임, 지연 시 차임 감면과 해제 조건을 계약서에 적습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지구단위계획이나 용도지역에서 업무시설을 제한하는 곳이라면 도시·군관리계획 결정도를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 대형 상가 임대차 분쟁과 건축 인허가 관련 행정 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 업무시설로 바꾸는데 허가가 아니라 신고인 이유는?
  하위 시설군으로 바꾸기 때문입니다. 건축법 제19조 제2항 제2호는 시설군 번호가 큰 하위군의 용도로 바꾸는 경우를 신고 대상으로 정하고, 같은 조 제4항은 근린생활시설군을 7번, 주거업무시설군을 8번으로 둡니다. 음식점에서 업무시설로의 변경은 7번에서 8번으로 가는 하위군 변경입니다.
• 400제곱미터만 바꾸면 사용승인이 필요 없나요?
  대수선이 없다면 필요 없습니다. 건축법 제19조 제5항은 100제곱미터 이상이면 사용승인을 준용하되, 500제곱미터 미만으로서 대수선에 해당하는 공사를 수반하지 않으면 예외로 정합니다. 다만 400제곱미터 사무소는 제2종 근린생활시설이라 음식점과 같은 호가 되어 신고 자체가 필요 없을 수 있습니다.
• 사용승인 전에 입주하면 어떻게 되나요?
  위반이 됩니다. 건축법 제19조 제5항이 준용하는 제22조에 따라 사용승인 대상 용도변경은 사용승인을 받은 뒤 사용해야 합니다. 승인 없이 사용하면 시정명령과 이행강제금 대상이 될 수 있으므로 임대차 개시일을 사용승인 뒤로 잡아야 합니다.
• 신고서에는 어떤 서류를 붙이나요?
  변경 층 평면도와 안전 관련 도서입니다. 건축법 시행규칙 제12조의2 제1항은 용도변경 신고서에 용도를 변경하려는 층의 변경 후 평면도와 용도변경에 따라 바뀌는 내화·방화·피난 또는 건축설비에 관한 사항을 표시한 도서를 첨부하도록 정합니다.
• 층마다 임차인이 다르면 합산하나요?
  원칙적으로 합산하지 않습니다. 건축법 시행령 별표 1 비고 제2호는 구분된 건축물은 그 면적 단위로 산정하고, 동일인이 쓰거나 서로 다른 임차인이 같은 세부 용도로 연계해 쓸 때 합산합니다. 층별로 서로 다른 회사가 독립해 쓰면 각 층 150제곱미터 사무소로 봅니다.
• 신고필증은 언제 받을 수 있나요?
  신고서 확인 뒤 발급됩니다. 건축법 시행규칙 제12조의2 제5항은 시장·군수·구청장이 용도변경 신고서를 받으면 기재내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 발급하도록 정합니다. 서류가 갖춰졌는지에 따라 발급 시기가 달라지므로 설계자와 일정을 맞추십시오.

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