건축·용도변경

살던 단독주택을 식당으로 바꾸려면 용도변경 허가를 받아야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 단독주택을 일반음식점으로 바꾸려면 시장·군수·구청장의 용도변경 허가를 받아야 합니다. 단독주택은 8번 주거업무시설군, 일반음식점은 7번 근린생활시설군이어서 상위 시설군으로 올라가는 변경이고, 건축법 제19조 제2항 제1호가 이를 허가 대상으로 정합니다. 지금은 그 땅의 용도지역에서 일반음식점이 허용되는지와 음식점으로 쓸 면적부터 확인하십시오.

살던 집 일부를 식당으로 바꾼다고 해서 집 전체의 용도를 바꿔야 하는 것은 아닙니다. 음식점으로 쓸 부분만 용도변경 허가를 받으면 됩니다.

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K씨는 2025년 부모님께 물려받은 2층 단독주택(한 층 90제곱미터)의 1층을 한식당으로 바꿔 운영하고 2층에는 계속 살려고 했습니다. 공사비로 8천만원을 잡았고, 인테리어 업체는 영업신고만 하면 된다고 했습니다. K씨는 구청에 무엇을 먼저 해야 하는지, 사용승인까지 받아야 하는지 물었습니다. 단독주택 1층을 일반음식점으로 바꾸는 것은 상위 시설군으로의 변경이라 용도변경 허가가 먼저입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

단독주택에서 음식점으로 바꾸면 왜 허가인가요?

단독주택은 주거업무시설군(8번), 일반음식점은 제2종 근린생활시설로 근린생활시설군(7번)에 속합니다. 건축법은 시설군 번호가 작을수록 상위군으로 보고, 하위군에서 상위군으로 바꾸는 경우를 허가 대상으로 정합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「건축법 시행령」 제14조 제5항이 시설군을 이렇게 나눕니다.

반대로 음식점을 주택으로 바꾸는 것은 하위군으로의 변경이라 신고 대상입니다. 방향에 따라 절차가 달라집니다.

허가 신청에는 무엇이 필요한가요?

허가 신청서에 용도를 바꾸는 층의 변경 후 평면도와 용도변경에 따라 바뀌는 내화·방화·피난·건축설비 사항을 표시한 도서를 붙여 냅니다. 구청은 관계 법령에 맞는지 확인한 뒤 허가서를 내줍니다.

용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 해야 하고, 허가 절차에는 건축허가에 관한 여러 규정과 국토계획법상 용도지역 규정이 준용됩니다. 제1종 전용주거지역처럼 일반음식점이 들어설 수 없는 용도지역이라면 허가가 나지 않습니다.

사용승인과 건축사 설계도 필요한가요?

면적에 따라 다릅니다. 허가 대상 용도변경으로서 바꾸는 부분이 100제곱미터 이상이면 사용승인 규정이 준용되지만, 500제곱미터 미만이면서 대수선 공사가 없으면 면제됩니다. 90제곱미터만 바꾸는 경우라면 용도변경 사용승인은 필요 없습니다.

허가 대상으로서 바꾸는 부분이 500제곱미터 이상이면 건축사 설계 규정이 준용됩니다. 단독주택 한 채를 음식점으로 바꾸는 경우에는 대부분 이 기준에 미치지 않지만, 대수선이 따르면 대수선 허가와 설계는 따로 필요합니다.

허가 없이 먼저 영업하면 어떻게 되나요?

위반건축물이 됩니다. 도시지역에서 허가 없이 용도변경을 한 건축주와 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금 대상이고, 시정명령과 이행강제금도 뒤따릅니다. 시정명령을 받으면 음식점 영업신고 같은 다른 법령상 허가도 제한될 수 있습니다.

단독주택 식당 전환 확인 순서

• 용도지역 확인 - 토지이용계획확인서로 그 땅에 일반음식점이 허용되는지 봅니다. 허용되지 않으면 허가가 나지 않습니다.
• 변경 면적 확정 - 음식점으로 쓸 부분의 바닥면적을 계산합니다. 100제곱미터·500제곱미터 기준에 따라 사용승인과 설계 요건이 갈립니다.
• 허가 도서 준비 - 변경 후 평면도와 내화·방화·피난·설비 도서를 준비합니다. 주방 배기와 정화조 용량도 함께 봅니다.
• 용도변경 허가 신청 - 구청에 허가를 신청하고 허가서를 받은 뒤 공사를 시작합니다.
• 영업신고 - 허가와 공사를 마친 뒤 보건소 등에 일반음식점 영업신고를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속받은 주택이 공유 상태이거나 공동상속인 동의가 없다면 등기부와 상속 관계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축 인허가 관련 행정 사건과 상속 부동산의 공유·분할 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 식당을 다시 집으로 바꿀 때도 허가인가요?
  아닙니다. 신고입니다. 건축법 제19조 제2항 제2호는 시설군 번호가 큰 하위군으로 바꾸는 경우를 신고 대상으로 정합니다. 일반음식점(7번 근린생활시설군)에서 단독주택(8번 주거업무시설군)으로 돌아가는 변경은 하위군 변경이므로 신고로 됩니다.
• 1층만 식당으로 바꿔도 허가가 필요한가요?
  필요합니다. 건축법 제19조 제2항은 사용승인을 받은 건축물의 용도를 바꾸는 경우 그 부분에 대해 시설군 이동 방향에 따라 허가나 신고를 받도록 정합니다. 건물 일부만 바꿔도 그 부분이 주거업무시설군에서 근린생활시설군으로 올라가면 허가 대상입니다.
• 음식점 면적이 150제곱미터면 사용승인이 필요한가요?
  대수선 공사가 없다면 필요 없습니다. 건축법 제19조 제5항은 100제곱미터 이상이면 사용승인 규정을 준용하되, 500제곱미터 미만으로서 대수선에 해당하는 공사를 수반하지 않으면 예외로 정합니다. 내력벽을 헐거나 기둥을 바꾸면 사용승인이 필요합니다.
• 일반음식점은 면적 제한이 없나요?
  건축법상 용도 분류에는 면적 기준이 없습니다. 건축법 시행령 별표 1 제4호 자목은 일반음식점을 면적과 관계없이 제2종 근린생활시설로 정합니다. 다만 휴게음식점은 300제곱미터 미만이면 제1종, 이상이면 제2종 근린생활시설로 나뉘므로 업종을 먼저 정해야 합니다.
• 허가 없이 공사부터 하면 처벌받나요?
  도시지역이라면 처벌 대상입니다. 건축법 제108조 제1항 제1호는 도시지역에서 제19조 제1항과 제2항을 위반해 용도변경을 한 건축주와 공사시공자를 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금에 처하도록 정합니다. 인테리어 업체도 공사시공자로서 함께 처벌받을 수 있습니다.
• 상속받은 집인데 형제 동의가 필요한가요?
  공동으로 상속받았다면 필요합니다. 용도변경 허가는 건축주가 신청하는데, 공유 건물의 용도를 바꾸는 것은 공유물의 관리나 변경에 해당해 다른 공유자의 동의가 문제 됩니다. 건축법 시행규칙 제12조의2 제4항에 따라 구청은 관계 법령 적합 여부를 확인하므로 권리관계 서류를 함께 준비하십시오.

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