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빚 담보로 해 준 가등기가 본등기됐는데 집을 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 채권자가 정산절차를 마치기 전이라면 빚을 갚고 담보 가등기와 본등기의 말소를 청구해 집을 되찾을 수 있습니다. 판례는 가등기담보법이 적용되지 않아도 이런 본등기를 정산을 전제로 한 약한 의미의 양도담보로 봅니다. 지금은 채권자가 제3자에게 팔지 못하도록 처분금지가처분부터 신청하십시오.

본등기가 이미 됐으니 집은 끝났다고 포기할 필요는 없습니다. 정산절차가 끝나기 전에는 빚을 갚고 등기 말소를 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 사업 자금 1억원을 빌리면서 시가 3억원인 자기 소유 상가에 채권자 앞으로 가등기를 해 주고 본등기 서류도 넘겼습니다. 그 상가에는 이미 은행 근저당이 있었고 남은 대출은 2억 4,000만원이었습니다. 2026년 A씨가 제때 갚지 못하자 채권자는 가등기에 따른 본등기를 하고 상가를 다른 사람에게 팔려고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

빚을 못 갚아 담보 가등기가 본등기됐으면 집을 되찾을 수 없나요?

정산절차가 끝나기 전이라면 되찾을 수 있습니다. 가등기담보법이 적용되지 않는 경우에도, 채권 담보 목적으로 가등기를 했다가 변제기에 돈을 받지 못해 본등기를 한 것은 특별한 약정이 없는 한 정산을 전제로 한 약한 의미의 양도담보가 됩니다. 이때 채무자는 변제기가 지나도 채권자가 정산절차를 마치기 전에는 언제든 빚을 갚고 가등기와 본등기의 말소를 청구할 수 있습니다.

여기서 특별한 약정이란 변제기에 갚지 못하면 채권채무관계가 소멸하고 소유권이 채권자에게 확정적으로 넘어간다는 명시적인 특약을 말합니다. 그런 특약이 계약서에 없다면 본등기만으로 채권자가 확정적인 소유자가 되지 않습니다.

이 사례에 가등기담보법이 적용되지 않는 이유는요?

선순위 근저당 채무를 빼면 담보 가치가 빌린 돈보다 적기 때문입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」은 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자를 합한 금액을 넘는 경우에 적용됩니다. 판례는 선순위 근저당권이 있으면 재산 가액에서 그 피담보채무액을 뺀 나머지가 차용액과 이자를 넘어야 적용된다고 봅니다.

대법원 1991. 2. 26. 선고 90다카24526 판결이 이 계산 방법을 밝혔습니다. 시가 1억원 부동산에 선순위 근저당 채무 7,000만원이 있다면 남는 가치는 3,000만원이고, 빌린 돈이 5,000만원이면 가등기담보법의 청산기간 2개월 같은 절차 규정이 적용되지 않습니다. 그래도 위와 같은 판례상 정산 법리는 그대로 적용됩니다.

정산절차가 끝났다고 보려면 무엇이 있어야 하나요?

본등기를 마쳤다는 사실만으로는 부족합니다. 채권자가 부동산을 적정 가격으로 평가해 그 금액으로 원리금에 충당하고 남는 돈을 돌려주거나, 평가액이 채권액보다 적으면 그 내용을 채무자에게 통지하는 등 정산을 마친 사실이 인정되어야 합니다. 이런 통지를 받은 적이 없다면 아직 말소를 청구할 수 있는 단계로 봅니다.

채무자는 무엇을 청구할 수 있나요?

빚을 갚는 것을 조건으로 가등기와 본등기의 말소를 청구하거나, 채권자에게 정산절차 이행을 청구할 수 있습니다. 갚아야 할 돈은 원금, 약정 이자, 지연 손해금입니다. 채권자가 받지 않으면 변제공탁을 검토합니다.

담보 가등기 본등기 대응 순서

• 등기부 확인 - 가등기일, 본등기일, 선순위 근저당의 채무액과 현재 명의를 봅니다. 제3자 이전 여부가 가장 먼저입니다.
• 처분금지가처분 - 채권자 명의 상태에서 처분을 막는 가처분을 신청합니다. 제3자 매매를 막는 단계입니다.
• 정산 여부 확인 - 채권자가 평가액과 정산금을 통지했는지 서류로 확인합니다. 통지가 없으면 말소 청구가 가능합니다.
• 채무액 계산 - 원금, 약정 이자, 지연 손해금을 날짜별로 계산합니다. 이자율이 법정 한도를 넘는지도 봅니다.
• 말소 청구 소송 - 채무 변제를 조건으로 가등기·본등기 말소를 청구합니다. 받지 않으면 공탁 후 말소를 구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 소유권 확정 귀속 특약이 계약서에 있거나 채권자가 이미 제3자에게 팔았다면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 담보 목적 등기의 말소 소송과 처분금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가등기담보법은 언제 적용되나요?
  빌린 돈 대신 다른 재산권을 넘기기로 예약하면서, 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자를 합한 금액을 넘는 경우에 적용됩니다. 가등기담보법 제1조가 이렇게 정합니다. 선순위 근저당이 있으면 그 채무를 뺀 가치로 비교합니다.
• 선순위 근저당은 왜 빼고 계산하나요?
  실제 담보 가치를 보기 위해서입니다. 대법원 1991. 2. 26. 선고 90다카24526 판결은 선순위 근저당권이 있으면 재산 가액에서 그 피담보채무액을 공제한 나머지가 차용액과 이자를 넘는 경우에만 가등기담보법이 적용된다고 보았습니다. 근저당 한도액이 아니라 실제 채무액을 봅니다.
• 약한 의미의 양도담보란 무엇인가요?
  담보로 소유권을 넘겼지만 정산을 거쳐야 채권자에게 확정적으로 귀속되는 형태입니다. 대법원 2006. 8. 24. 선고 2005다61140 판결은 소유권 확정 귀속의 명시적 특약이 없으면 담보 가등기에 따른 본등기도 이렇게 본다고 판단했습니다. 정산 전에는 채무자가 빚을 갚고 말소를 구할 수 있습니다.
• 가등기담보법이 적용되면 무엇이 다른가요?
  청산 절차가 법으로 정해집니다. 가등기담보법 제3조 제1항은 채권자가 소유권을 취득하려면 변제기 뒤 청산금 평가액을 채무자에게 통지하고 그 통지가 도달한 날부터 2개월이 지나야 한다고 정합니다. 이 사례처럼 적용되지 않으면 이 기간 규정 대신 판례상 정산 법리를 따릅니다.
• 채권자가 돈을 받지 않으면 어떻게 하나요?
  변제공탁을 할 수 있습니다. 민법 제487조는 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없는 때 변제자가 채권자를 위해 변제 목적물을 공탁해 채무를 면할 수 있다고 정합니다. 공탁 뒤 말소 청구 소송에서 공탁서를 변제 증거로 냅니다.
• 채권자가 제3자에게 팔면 어떻게 되나요?
  제3자가 등기를 마치면 되찾기가 매우 어렵습니다. 그래서 민사집행법 제300조 제1항의 다툼의 대상에 관한 가처분, 즉 처분금지가처분을 먼저 해 두어야 합니다. 이미 팔렸다면 채권자에게 부동산 가치와 채무의 차액을 손해배상이나 정산금으로 청구하는 방법을 검토합니다.

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