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양도담보 채권자가 소유자라며 세입자에게 집을 비우라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 양도담보 채권자는 채무자에게서 적법하게 임차한 세입자에게 소유권을 근거로 인도를 요구할 수 없습니다. 대법원은 채무자가 이행지체에 빠졌더라도 담보권 실행으로서만 인도를 구할 수 있고 직접 소유권에 기해서는 구할 수 없다고 보았습니다. 지금은 받은 내용증명이나 소장이 어떤 근거로 인도를 요구하는지부터 확인하십시오.

등기부에 채권자 이름이 올라 있다고 해서 세입자가 곧바로 집을 비워 줘야 하는 것은 아닙니다. 채무자에게서 적법하게 임차해 들어온 세입자는 사용할 권리가 있는 점유자입니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 3월 집주인과 보증금 3천만원, 월세 60만원에 다세대주택 임대차계약을 맺고 입주했습니다. 알고 보니 집주인은 2024년 1월 2억원을 빌리면서 이 집을 채권자 명의로 이전등기해 담보로 제공한 상태였습니다. 2025년 변제기가 지나도 집주인이 갚지 못하자 채권자는 B씨에게 자신이 소유자이니 집을 비우라는 내용증명을 보냈습니다. B씨는 나가야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

양도담보 채권자는 소유자라며 인도를 요구할 수 있나요?

요구할 수 없습니다. 대법원 1991. 11. 8. 선고 91다21770 판결은 채권담보를 위해 소유권이전등기를 받은 양도담보권자는 채무자로부터 적법하게 점유를 넘겨받은 제3자에게 직접 소유권에 기해 인도를 구할 수는 없다고 판단했습니다. 담보 목적 등기는 채권을 담보하는 범위에서만 효력이 있고, 목적물을 쓰고 수익할 권리는 채무자에게 남아 있기 때문입니다.

그러면 채권자는 인도를 전혀 요구할 수 없나요?

담보권 실행으로서는 요구할 수 있습니다. 채무자가 변제기를 넘겨 이행지체에 빠지면, 양도담보권자는 목적 부동산을 처분해 돈으로 바꾸는 환가절차의 하나로 채무자에게 인도를 구할 수 있고, 채무자에게서 적법하게 점유를 넘겨받은 제3자에게도 인도를 청구할 수 있습니다. 같은 판결은 원고가 소유권만을 청구 근거로 삼았는데도 담보권 실행까지 인정한 원심을 변론주의 위반으로 파기했습니다. 어떤 근거로 청구하느냐가 소송 결과를 바꿉니다.

가등기담보법이 적용되는 양도담보라면 무엇이 달라지나요?

청산절차를 거치기 전에는 채권자가 소유권을 취득하지 못합니다. 부동산의 예약 당시 가액이 빌린 돈과 이자를 합친 금액을 넘으면 가등기담보 등에 관한 법률이 적용되고, 채권자는 청산금 평가액을 통지해 그 통지가 도달한 날부터 2개월이 지난 뒤 청산금을 지급해야 소유권을 취득합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 법률도 같은 구조입니다. 이 사례처럼 부동산 가액이 빌린 돈보다 적은 경우에는 이 법의 청산절차가 적용되지 않습니다.

세입자는 무엇을 근거로 버틸 수 있나요?

점유할 권리가 있다는 점을 내세웁니다. 소유자라 하더라도 상대방에게 점유할 권리가 있으면 반환을 거부할 수 있고, 채무자에게서 적법하게 빌린 세입자는 그 권리를 가진 사람입니다. 다만 채권자가 담보권 실행으로 인도를 구하는 경우에는 이 항변만으로는 막기 어렵고, 대항력 있는 임차권인지와 보증금 반환 문제를 따로 따져야 합니다.

양도담보 인도청구 대응 순서

• 청구 근거 확인 - 내용증명·소장에 적힌 청구 근거가 소유권인지 담보권 실행인지 봅니다. 소유권만 내세우면 적법한 점유자에 대해서는 받아들여지지 않습니다.
• 임대 경위 정리 - 채무자와 맺은 임대차계약서, 차임 송금 내역을 모읍니다. 적법한 점유임을 보여 주는 자료입니다.
• 담보 약정 확인 - 채무자와 채권자 사이의 차용증·담보 약정을 확인합니다. 변제기와 이행지체 여부가 담보권 실행 가능성을 가릅니다.
• 대항력 점검 - 전입신고·확정일자 날짜와 채권자 명의 등기일을 대조합니다. 보증금 반환 방어에 필요합니다.
• 응소 방향 결정 - 청구 근거에 맞춰 답변서를 씁니다. 담보권 실행 청구라면 보증금 반환과 인도 시기를 협의하는 방향도 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 담보 목적 등기인지 매매인지 다툼이 있거나 임대차가 채권자 명의 등기 전후 어느 쪽에 이루어졌는지에 따라 등기부·계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도담보 부동산의 인도·명도 소송과 임차인 방어 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 양도담보 부동산은 누가 사용할 수 있나요?
  특별한 약정이 없으면 목적 부동산을 사용하고 수익할 권리는 담보를 제공한 채무자에게 있습니다. 그래서 채무자는 부동산을 직접 쓰거나 다른 사람에게 임대할 수 있고, 채권자는 사용하지 못했다는 이유로 채무자나 세입자에게 차임 상당액을 청구할 수 없습니다.
• 채무자가 빚을 못 갚으면 세입자는 나가야 하나요?
  채무자가 이행지체에 빠지면 채권자는 담보권 실행으로서 세입자에게도 인도를 청구할 수 있습니다. 다만 소유권을 근거로 한 청구는 받아들여지지 않으므로, 소장에 적힌 근거가 무엇인지부터 확인해야 합니다.
• 소유권으로 청구했다가 나중에 근거를 바꿀 수 있나요?
  소송 중 청구원인을 변경할 수는 있지만, 법원이 당사자가 주장하지 않은 담보권 실행을 스스로 근거로 삼아 인도를 명할 수는 없습니다. 91다21770 판결도 소유권만 주장한 원고에게 담보권 실행까지 인정한 원심을 파기했습니다.
• 가등기담보법 청산절차는 언제 적용되나요?
  차용물 대신 다른 재산권을 넘기기로 예약한 경우로서, 예약 당시 그 재산의 가액이 빌린 돈과 이자를 합친 금액을 넘을 때 적용됩니다. 가액이 빌린 돈보다 적으면 이 법의 청산금 통지와 2개월 청산기간은 적용되지 않습니다.
• 청산이 끝나면 채권자가 소유자가 되나요?
  이미 소유권이전등기를 넘겨받은 양도담보라면, 청산금 평가액 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지난 뒤 청산금을 지급한 때 소유권을 취득합니다. 그 뒤에는 소유권을 근거로 인도를 청구할 수 있게 됩니다.
• 세입자의 보증금은 누가 돌려주나요?
  임대인은 채무자이므로 원칙적으로 채무자가 반환합니다. 세입자가 채권자 명의 등기 전에 대항력을 갖췄다면 채권자에게도 대항할 여지가 있어, 전입신고일·확정일자와 등기일을 비교해 보증금 방어 방법을 정합니다.

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