등기·명의신탁

팔린 땅에 있던 내 가등기가 위조로 지워졌으면 누구를 상대로 되살리나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

가등기가 말소될 당시의 소유자, 즉 땅을 넘겨받은 제3취득자를 상대로 회복등기를 청구해야 합니다. 대법원 2006다43903 판결은 회복등기의무자에게만 피고적격이 있다고 보았습니다. 지금은 등기사항증명서에서 가등기 말소일과 그 당시 소유자를 확인해 두십시오.

가등기를 없앤 원래 채무자를 반드시 피고로 삼아야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 말소 전에 소유권이 제3자에게 넘어갔다면 회복등기 청구의 상대방은 그 제3자입니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2024년 5월 지인에게 3,000만 원을 빌려주면서 지인 소유 토지에 소유권이전청구권 가등기를 해 두었습니다. 지인은 2025년 2월 그 토지를 제3자에게 넘겼고, 두 달 뒤 D씨의 인감을 도용해 만든 서류로 가등기를 말소했습니다. D씨는 2026년 등기사항증명서를 떼어 보고서야 가등기가 사라진 사실을 알았고, 누구를 상대로 회복등기를 구해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

말소된 가등기를 되살리려면 누구를 상대로 소송하나요?

가등기가 말소될 당시의 소유자를 상대로 해야 합니다. 말소된 등기의 회복등기절차 이행을 구하는 소송에서는 회복등기의무자에게만 피고적격이 있습니다. 대법원 2009. 10. 15. 선고 2006다43903 판결은 가등기가 된 부동산이 제3취득자에게 넘어간 뒤 가등기가 말소되었다면, 회복등기의무자는 말소 당시의 소유자인 제3취득자라고 보았습니다. 사례에서는 토지를 넘겨받은 제3자가 피고가 됩니다.

원래 소유자였던 채무자를 회복등기 소송의 피고로 삼으면 피고적격이 없어 소가 각하될 수 있습니다. 채무자에게는 대여금 반환이나 위조로 인한 손해배상을 따로 청구하는 것이 맞습니다.

가등기가 위조 서류로 말소됐다는 것은 누가 증명하나요?

회복등기를 청구하는 쪽이 증명해야 합니다. 앞의 2006다43903 판결은 말소된 등기의 회복을 구하는 당사자가 그 등기가 적법한 원인 없이 말소되었다는 점을 주장·증명할 책임이 있다고 보았고, 그 사건에서는 위조 증거가 부족해 청구가 기각되었습니다. 말소등기 신청서류 사본, 인감증명서 발급 내역, 필적이나 인영 감정 자료를 확보해야 합니다.

• 등기신청서류 사본 - 등기소에서 말소등기 신청서와 첨부 서류를 열람·발급받습니다.
• 인감증명 발급 내역 - 본인이 발급하지 않은 인감증명서가 있는지 주민센터에서 확인합니다.
• 인영·필적 감정 - 신청서의 도장과 서명이 본인 것인지 감정을 신청합니다.
• 수사 자료 - 사문서위조로 고소했다면 수사 결과를 증거로 씁니다.

회복등기에 다른 사람의 승낙이 필요한가요?

등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 제3자의 승낙이 필요합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」은 말소된 등기의 회복을 신청할 때 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙이 있어야 한다고 정합니다. 가등기 말소 뒤 근저당권을 설정받은 은행처럼 회복으로 손해를 볼 사람이 있다면, 소유자와 함께 그 사람을 상대로 승낙의 의사표시를 구하는 청구를 같이 해야 등기가 실제로 회복됩니다.

소송 중에 토지가 또 팔리면 어떻게 하나요?

소송 전에 처분금지가처분을 해 두어야 합니다. 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란해질 염려가 있을 때 다툼의 대상에 관한 가처분을 할 수 있습니다. 가처분 등기가 되어 있으면 소송 중 토지가 다시 팔리더라도 가처분권자에게 대항하지 못합니다. 회복등기의무자인 현재 소유자를 채무자로 해 신청합니다.

가등기가 돈을 빌려주면서 담보로 한 것이라면 가등기에 기한 본등기로 소유권을 가져오려 할 때 「가등기담보 등에 관한 법률」의 청산 절차를 거쳐야 합니다. 청산금 평가액을 통지하고 그 통지가 도달한 날부터 2개월이 지나야 소유권을 취득할 수 있습니다.

가등기 회복등기 청구 대응 순서

• 등기부 확인 - 가등기 말소일, 말소 당시 소유자, 말소 뒤 새로 생긴 근저당권·가압류를 확인합니다. 피고와 승낙 청구 상대방이 여기서 정해집니다.
• 처분금지가처분 - 현재 소유자를 상대로 처분금지가처분을 신청합니다. 소송 중 추가 처분을 막습니다.
• 위조 증거 확보 - 말소등기 신청서류와 인감증명 발급 내역을 받고 감정을 준비합니다. 적법한 원인 없는 말소를 증명해야 합니다.
• 회복등기 소송 제기 - 말소 당시 소유자에게 회복등기절차 이행을, 이해관계 제3자에게 승낙을 구합니다. 두 청구를 한 소송에 묶습니다.
• 채무자 상대 청구 - 원래 채무자에게는 대여금 반환과 손해배상을 따로 청구합니다. 회복등기와 별개로 채권을 확보합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기 말소 뒤 소유권이 여러 번 넘어갔거나 경매가 진행된 경우에는 등기부 전체 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 등기 회복·말소 소송과 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 채무자가 위조했는데 채무자를 피고로 하면 안 되나요?
  회복등기 청구에서는 안 됩니다. 대법원 2006다43903 판결은 말소된 등기의 회복등기 소송에서 회복등기의무자에게만 피고적격이 있고, 제3취득자에게 소유권이 넘어간 뒤 가등기가 말소되었다면 그 제3취득자가 의무자라고 보았습니다. 채무자에게는 대여금 반환이나 손해배상을 따로 청구합니다.
• 말소 뒤 근저당권을 설정한 은행도 소송에 넣어야 하나요?
  넣어야 등기가 실제로 회복됩니다. 부동산등기법 제59조는 말소된 등기를 회복할 때 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙이 있어야 한다고 정합니다. 은행이 승낙하지 않으면 은행을 상대로 승낙의 의사표시를 구하는 청구를 회복등기 청구와 함께 해야 합니다.
• 위조로 말소됐다는 증거는 어떻게 모으나요?
  등기소에서 말소등기 신청서와 첨부 서류를 열람·발급받고, 주민센터에서 본인 모르게 발급된 인감증명서가 있는지 확인합니다. 신청서의 도장과 서명은 법원에 감정을 신청할 수 있습니다. 회복을 구하는 쪽이 적법한 원인 없이 말소되었다는 점을 증명해야 하므로 이 자료가 필요합니다.
• 소송 중 땅이 다시 팔리는 것을 막을 수 있나요?
  처분금지가처분으로 막을 수 있습니다. 민사집행법 제300조 제1항은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란해질 염려가 있을 때 다툼의 대상에 관한 가처분을 허용합니다. 회복등기의무자인 현재 소유자를 채무자로 해 신청하고, 가처분 등기 뒤에 산 사람은 가처분권자에게 대항하지 못합니다.
• 담보로 한 가등기를 회복하면 바로 소유권을 가져오나요?
  바로 가져올 수는 없습니다. 차용금 담보로 한 가등기라면 가등기담보 등에 관한 법률에 따라 변제기 뒤 청산금 평가액을 채무자 등에게 통지하고, 그 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 본등기로 소유권을 취득할 수 있습니다. 청산금이 없어도 그 뜻을 통지해야 합니다.
• 회복등기를 하면 가등기 순위도 되살아나나요?
  회복등기는 말소된 등기를 원래 모습대로 되살리는 것이어서 원래 가등기의 순위가 유지됩니다. 그래서 말소 뒤 새로 등기를 한 이해관계인의 승낙을 받게 하는 것입니다. 이해관계인이 승낙을 거부하면 판결로 승낙을 받아야 순위가 회복됩니다.

비슷한 상황

• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
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