등기·명의신탁

잘못 지워진 가압류가 되살아나면 집을 산 사람이 취득시효로 막을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

아니요, 등기를 마치고 산 사람은 원칙적으로 자기 부동산 점유로 등기부취득시효를 주장해 가압류 회복을 막을 수 없습니다. 대법원 2017다204629 판결로 가압류가 되살아나는 구조와 매수인이 다툴 지점, 승낙 소송 대응 순서를 정리했습니다.

아니요, 등기를 마치고 산 사람은 원칙적으로 자기 집 점유를 근거로 등기부취득시효를 주장해 되살아나는 가압류를 막을 수 없습니다. 대법원은 적법한 등기를 마친 소유자가 자기 부동산을 점유하는 것은 특별한 사정이 없는 한 취득시효의 기초가 되는 점유가 아니라고 보았습니다. 시효 기간을 계산하거나 과실 여부를 다툴 필요까지는 없다는 뜻입니다. 다툴 지점은 가압류 말소가 정말 무효였는지와 승낙 청구가 권리남용인지입니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2016. 4. 토지를 사서 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기부에는 예전 가압류가 가등기 본등기 때문에 직권으로 말소됐다는 기록만 있었고, 중개사도 문제없다고 설명했습니다. 그런데 2026. 1. 예전 소유자의 채권자 G사가, 그 가등기는 이미 효력을 잃은 것이어서 가압류 말소가 무효라며 F씨에게 가압류 회복등기를 승낙하라는 소송을 냈습니다. F씨는 10년 가까이 문제없이 땅을 써 왔으니 취득시효로 막을 수 있는지, 아니면 가압류를 떠안아야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

매수인들의 상고를 기각했습니다. 1985년 소유자는 다른 사람에게 매매예약 가등기를 해 주었고, 원고는 2005. 8. 29. 그 토지에 가압류등기를 했습니다. 2005. 9. 15. 가등기에 따른 본등기가 되자 등기관은 가압류를 직권으로 말소했고, 피고들은 2015. 7. 3. 그 토지를 사서 등기를 마쳤습니다.

원심은 그 가등기가 예약완결권의 제척기간 경과로 이미 효력을 잃었고, 그 뒤 유용 합의로 본등기를 한 것이므로 가압류 직권말소는 원인 없는 무효라고 보았습니다. 그래서 피고들이 등기상 이해관계 있는 제3자로서 회복등기에 승낙할 의무가 있다고 판단했습니다. 대법원은 피고들의 등기부취득시효 항변에 대해 “부동산에 관하여 적법·유효한 등기를 하고 소유권을 취득한 사람이 자기 소유의 부동산을 점유하는 경우 특별한 사정이 없는 한 그러한 점유는 취득시효의 기초가 되는 점유라고 할 수 없다.”라고 하며 받아들이지 않았습니다.

직권으로 지워진 가압류가 왜 다시 살아나나요?

가등기에 따른 본등기를 하면 등기관은 가등기 뒤에 된 등기로서 가등기로 보전되는 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소합니다. 그런데 그 가등기가 이미 효력을 잃은 것이었다면, 가등기 뒤에 된 가압류를 지울 근거도 없어집니다. 이 사건 원심은 효력을 잃은 가등기를 당사자들이 유용하기로 합의해 본등기를 했더라도, 그 사이에 등기한 가압류채권자에게는 그 효과를 주장할 수 없다고 본 것입니다.

말소된 등기를 회복할 때 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 사람의 승낙이 필요합니다. 그래서 가압류채권자는 지금 소유자를 상대로 회복등기에 승낙하라는 소송을 냅니다. 승낙 판결이 나면 가압류는 다시 등기부에 올라가고, 새 소유자는 가압류의 부담을 안은 소유자가 됩니다.

등기한 소유자는 왜 취득시효를 주장할 수 없나요?

취득시효는 오래 이어진 사실 상태를 권리로 높여 보호하고, 점유자의 증명 곤란을 덜어 주려는 제도이기 때문입니다. 이미 적법하게 등기한 소유자는 소유권을 보유한 것으로 추정되므로 이런 보호가 필요하지 않다고 보았습니다. 원심은 시효 완성의 소급효가 점유 개시 전 가압류에 미치지 않는다는 이유를 들었지만, 대법원은 그보다 앞서 점유 자체가 시효의 기초가 될 수 없다고 정리했습니다.

예외는 있습니다. 소유권에 기초해 점유하더라도 등기가 없어 소유권을 증명하기 어렵거나 제3자에게 대항할 수 없는 경우에는 자기 소유 부동산의 점유도 취득시효의 기초가 될 수 있습니다. 이 쟁점은 「제 명의로 등기된 땅을 오래 써 왔는데 소송에서 취득시효도 함께 주장할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

매수인이 다툴 수 있는 것은 무엇인가요?

가압류 말소가 정말 무효였는지가 첫 번째입니다. 가등기가 담보 목적이었는지, 예약완결권이 언제 행사됐는지, 유용 합의 전에 이해관계가 생긴 사람이 누구인지에 따라 결론이 갈립니다. 다음으로 신의칙 위반이나 권리남용을 주장할 수 있지만, 이 사건에서는 회복 청구가 현저히 부당하다고 보기 어렵다며 받아들여지지 않았습니다.

가압류가 회복되면 가압류채권자가 본안 판결을 받아 경매로 나아갈 수 있습니다. 그래서 피보전채권이 실제로 남아 있는지, 시효로 소멸했는지를 함께 확인해야 합니다. 매도인과의 관계에서는 계약서의 권리 하자 보증 조항과 매도인의 책임을 따로 검토합니다.

가압류 회복 승낙 소송 대응 순서

• 등기 이력 확보 - 폐쇄등기부까지 발급받아 가등기, 가압류, 본등기, 직권말소의 날짜를 정리합니다.
• 가등기 효력 검토 - 예약완결권 행사 시기와 제척기간, 유용 합의 시점을 확인합니다.
• 피보전채권 확인 - 가압류채권이 남아 있는지, 소멸시효가 완성됐는지 봅니다.
• 답변서 제출 - 소장 부본을 받은 날부터 30일 안에 말소의 유효성과 권리남용 사정을 주장합니다.
• 매도인 책임 검토 - 매매계약서의 보증 조항으로 매도인에게 물을 책임을 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기가 효력을 잃은 시점과 유용 합의 시기, 가압류채권이 남아 있는지에 따라 회복등기를 받아들여야 하는지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 가압류·가등기 말소와 회복등기를 둘러싼 부동산 등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가등기에 따른 본등기가 되면 뒤의 가압류는 왜 지워지나요?
  본등기를 하면 등기관이 가등기 뒤에 된 등기 중 가등기로 보전되는 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소하기 때문입니다. 다만 가등기가 이미 효력을 잃었다면 그 말소는 원인 없는 것이 될 수 있습니다.
• 회복등기 승낙을 거부하면 어떻게 되나요?
  가압류채권자는 승낙을 구하는 소송을 낼 수 있고, 말소가 무효로 인정되면 법원이 승낙 의무를 인정합니다. 말소된 등기를 회복할 때 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요하기 때문입니다.
• 등기 없이 소유권을 가진 사람도 취득시효를 주장할 수 없나요?
  주장할 수 있는 예외가 있습니다. 등기를 하지 않아 소유권을 증명하기 어렵거나 제3자에게 대항할 수 없는 경우에는 자기 소유 부동산의 점유도 취득시효의 기초가 될 수 있다고 대법원은 보았습니다.
• 효력을 잃은 가등기를 다시 쓰기로 합의하면 유효한가요?
  당사자 사이에서는 유용 합의로 본등기를 할 수 있지만, 그 사이에 등기한 제3자에게까지 그 효과를 주장하기는 어렵습니다. 이 사건 원심도 유용 합의 본등기는 유효하다고 보면서 가압류 말소는 무효로 보았습니다.
• 가압류가 회복되면 바로 경매로 넘어가나요?
  바로 넘어가지는 않습니다. 가압류채권자가 본안에서 집행권원을 받아야 경매를 신청할 수 있으므로, 그 전에 채권의 존재와 소멸시효, 변제 협상 여부를 검토할 시간이 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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