등기·명의신탁

제 명의로 등기된 땅을 오래 써 왔는데 소송에서 취득시효도 함께 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 적법·유효한 등기를 마친 소유자가 자기 땅을 점유하는 것은 취득시효의 기초가 되는 점유가 아니어서 함께 주장해도 대개 실익이 없습니다. 대법원 판례와 민법 제245조 제1항에 따른 결론이어서, 등기 말소 소송에서는 시효보다 등기 원인의 유효를 증명하는 데 집중해야 합니다. 지금은 등기 원인서류와 대금 지급 자료부터 모으십시오.

내 명의 등기가 유효하다고 다투는 소송에서 「혹시 몰라」 취득시효를 함께 주장해 둘 필요는 크지 않습니다. 등기가 유효하다면 시효는 처음부터 문제되지 않기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2003년 B씨에게서 임야 2,000㎡를 사 자기 명의로 소유권이전등기를 마치고 밤나무를 심어 관리해 왔습니다. B씨가 사망한 뒤 2026년 B씨의 상속인들이 「아버지는 판 적이 없고 서류가 위조되었다」며 A씨를 상대로 등기 말소 소송을 냈습니다. A씨는 매매계약서와 대금 영수증을 갖고 있지만, 만일을 대비해 20년 넘게 점유했으니 취득시효도 함께 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

내 명의로 등기된 땅을 써 온 것도 취득시효 점유가 되나요?

아니요, 적법·유효한 등기를 마치고 소유권을 취득한 사람이 자기 부동산을 점유하는 것은 특별한 사정이 없는 한 취득시효의 기초가 되는 점유가 아닙니다. 대법원 2016. 10. 27. 선고 2016다224596 판결은 소유명의자는 소유권을 적법하게 보유하는 것으로 추정되어 증명 곤란을 구제할 필요가 없다고 보았습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제245조는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 사람이 등기함으로써 소유권을 취득하도록 정하고, 원안 당시와 같습니다. 이 제도는 남의 부동산을 점유한 사람을 위한 것입니다.

등기가 무효로 밝혀지면 시효 주장은 어떻게 되나요?

판례의 결론은 「적법·유효한 등기」를 마친 소유자를 전제로 합니다. 소송 결과 내 등기의 원인이 무효로 밝혀진다면 나는 처음부터 소유자가 아니었던 셈이어서, 그 경우의 점유가 취득시효의 기초가 될 수 있는지는 점유를 시작한 경위와 소유의 의사를 보고 따로 따져야 합니다.

이때도 점유 기간은 처음과 끝에 점유한 사실만 증명하면 그 사이 계속한 것으로 추정됩니다. 20년이 되지 않았다면 시효 주장은 어렵습니다.

등기 말소 소송에서는 무엇을 다투어야 하나요?

첫째는 내 등기의 원인이 된 매매나 상속이 실제로 유효했는지입니다. 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권변동은 등기해야 효력이 생기므로, 등기와 그 원인이 모두 갖춰졌다는 점을 계약서와 대금 지급 자료로 보여 주면 됩니다. 상대방이 등기 원인의 무효를 주장한다면 그 무효 사유를 상대방이 증명해야 한다는 점도 짚어야 합니다.

등기 소유자 방어 대응 순서

• 등기 원인 확인 - 등기부의 등기 원인과 원인일자를 확인합니다. 어떤 계약으로 넘어왔는지가 방어의 출발점입니다.
• 원인서류 수집 - 매매계약서, 대금 영수증, 인감증명서를 모읍니다. 등기가 적법하다는 추정을 뒷받침합니다.
• 무효 주장 분석 - 상대방이 주장하는 무효 사유(위조·무권대리 등)를 구체적으로 봅니다. 반박할 증거를 고릅니다.
• 예비적 주장 점검 - 등기가 무효일 경우를 대비한 시효 주장이 기간·자주점유 요건을 갖추는지 따져 봅니다. 요건이 안 되면 넣지 않습니다.
• 매도인 책임 검토 - 등기가 무효로 끝날 위험에 대비해 매도인에 대한 대금 반환 청구를 검토합니다. 손실을 줄이는 수단입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 등기 원인이 상속재산분할이나 명의신탁 해지처럼 복잡하거나 등기부가 여러 번 바뀐 경우에는 원인서류를 하나씩 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 등기 말소 청구 소송의 방어와 소유권 확인 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 소유자가 자기 땅을 점유해도 시효가 진행하나요?
  진행하지 않습니다. 적법·유효한 등기를 마친 소유자의 자기 부동산 점유는 특별한 사정이 없는 한 취득시효의 기초가 되는 점유가 아닙니다. 소유자는 이미 소유권이 추정되므로 시효로 보호할 필요가 없다는 것이 판례의 이유입니다.
• 취득시효 제도는 누구를 위한 것인가요?
  남의 부동산을 오랫동안 소유자처럼 점유해 온 사람을 위한 것입니다. 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하면 등기함으로써 소유권을 취득합니다. 이미 소유자로 등기된 사람은 이 제도로 얻을 것이 없습니다.
• 등기가 무효로 밝혀지면 시효를 주장할 수 있나요?
  따로 따져 볼 여지가 있습니다. 판례는 적법·유효한 등기를 전제로 하므로, 등기 원인이 무효라면 점유를 시작한 경위와 소유의 의사, 기간을 다시 살펴야 합니다. 20년이 되지 않았다면 주장이 어렵습니다.
• 등기 말소 소송에서 가장 먼저 다툴 것은?
  내 등기의 원인이 된 매매나 상속이 유효했는지입니다. 부동산 물권변동은 등기해야 효력이 생기므로, 등기와 그 원인 계약이 모두 갖춰졌다는 점을 계약서와 대금 지급 자료로 보여 주는 것이 첫 방어입니다.
• 점유 기간은 어떻게 증명하나요?
  전후 두 시점에 점유한 사실을 증명하면 그 사이 점유는 계속한 것으로 추정됩니다. 점유 시작 무렵의 전입 기록이나 경작 기록과 현재의 점유 사실을 함께 제출하면 됩니다. 중간에 점유를 잃었다는 사실은 상대방이 증명해야 합니다.
• 등기가 무효로 끝나면 매도인에게 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 남의 권리를 판 매도인이 그 권리를 넘겨줄 수 없게 되면 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 매수인이 그 사정을 몰랐다면 손해배상도 청구할 수 있습니다. 말소 소송과 함께 대비하는 편이 안전합니다.

비슷한 상황

• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
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• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다

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