등기·명의신탁

아버지 땅을 자기 이름으로 판 아들이 그 땅을 상속받았다면 저에게 등기를 넘겨야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 남의 땅을 자기 이름으로 판 사람이 나중에 그 땅을 상속받았다면 매수인에게 소유권이전등기를 넘겨줄 의무가 있습니다. 타인 권리의 매매도 유효한 계약이고 매도인은 그 권리를 취득해 이전할 의무를 지는데, 상속으로 권리를 취득해 이행이 가능해졌기 때문입니다. 지금은 매도인이 단독 상속인인지, 다른 공동상속인이 있는지부터 확인하십시오.

매도인이 남의 땅을 팔았다는 사실만으로 계약이 무효라며 대금 반환만 받고 포기할 필요는 없습니다. 매도인이 권리를 얻게 되면 땅 자체를 받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2024년 4월 지인에게서 경기도 외곽의 밭을 1억 2,000만원에 사면서 등기는 정리되는 대로 넘겨받기로 했습니다. 나중에 보니 그 밭은 지인의 아버지 명의였고, 지인이 자기 땅처럼 자기 이름으로 판 것이었습니다. 2025년 10월 지인의 아버지가 사망해 지인이 그 밭을 상속받자 M씨는 이제 등기를 넘겨받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

남의 땅을 판 매도인은 어떤 의무를 지나요?

그 권리를 취득해 매수인에게 이전할 의무를 집니다. 매매의 목적이 된 권리가 다른 사람에게 속한 경우에도 매매계약은 유효하고, 매도인은 그 권리를 취득해 넘겨주어야 합니다. 남의 이름으로 계약해 처음부터 본인에게 효력이 없는 무권대리와 달리, 자기 이름으로 한 타인 권리 매매는 채권계약으로서 효력이 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제569조도 같은 내용입니다.

매도인이 그 땅을 상속받으면 등기를 넘겨야 하나요?

넘겨야 합니다. 상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계하므로, 매도인이 아버지의 땅을 상속받으면 그 소유권을 취득하게 됩니다. 이로써 매도인이 매수인에게 지고 있던 권리 이전 의무를 이행할 수 있게 되었으므로, 매도인은 상속을 이유로 이행을 거절할 수 없습니다.

원래 주인이 매도인을 상속한 반대의 경우에는 원래 주인이 원칙적으로 이행을 거절할 수 있다는 판례가 있습니다. 매도인이 스스로 판 땅을 상속받은 이번 경우는 매도인 자신이 계약의 당사자이므로 이와 다릅니다.

다른 형제도 공동상속인이면 어떻게 되나요?

매도인이 받은 상속분만큼만 넘겨받을 수 있습니다. 상속인이 여러 명이면 상속재산은 그 공유가 되므로, 매도인은 자기 상속지분만 취득합니다. 다른 공동상속인의 지분은 여전히 남의 권리이므로 매도인이 그 지분까지 취득하지 못하면 그 부분은 이행할 수 없습니다.

이때 매수인은 넘겨받지 못한 부분의 비율로 대금 감액을 청구할 수 있고, 남은 부분만이면 사지 않았을 사정이 있으면 선의의 매수인은 계약 전부를 해제할 수 있습니다. 선의의 매수인은 감액이나 해제와 함께 손해배상도 청구할 수 있습니다.

매도인이 그 땅을 다른 사람에게 팔면요?

매수인은 먼저 등기한 사람에게 소유권을 주장하기 어렵습니다. 부동산 소유권은 등기해야 이전되므로 매도인이 상속 뒤 다른 사람에게 팔아 등기를 넘기면 그 사람이 소유자가 됩니다. 이 경우 매수인은 매도인에게 이행불능에 따른 손해배상을 청구하게 되므로, 상속 사실을 안 즉시 처분금지가처분으로 땅을 묶어 두는 것이 안전합니다.

상속받은 매도인 상대 등기 청구 순서

• 상속관계 확인 - 가족관계증명서와 등기부로 매도인이 단독 상속인인지 확인합니다. 공동상속이면 지분만 청구합니다.
• 처분금지가처분 - 매도인 상속지분에 처분금지가처분을 신청합니다. 다른 사람에게 넘어가는 것을 막습니다.
• 이행 요구 - 내용증명으로 소유권이전등기 이행을 요구합니다. 답이 없으면 소송 준비로 넘어갑니다.
• 등기 청구 소송 - 매도인을 상대로 소유권이전등기 소송을 냅니다. 상속등기가 안 됐으면 대위 상속등기를 함께 합니다.
• 부족분 정리 - 공동상속인 지분을 받지 못하면 대금 감액이나 해제, 손해배상을 청구합니다. 선의 여부가 기준입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 상속을 포기했거나 상속재산분할협의로 땅이 다른 형제에게 갔다면 협의서와 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 소유권이전등기 청구와 처분금지가처분, 상속재산을 둘러싼 부동산 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매도인이 소유자가 아니었는데 계약이 유효한가요?
  유효합니다. 민법 제569조는 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다고 정합니다. 따라서 매도인이 소유자가 아니었다는 이유만으로 계약이 무효가 되지 않고, 매도인은 권리를 얻어 넘겨줄 의무를 계속 집니다.
• 매도인이 상속을 포기하면 어떻게 되나요?
  매도인이 권리를 취득하지 못하므로 등기 청구가 어렵습니다. 이 경우 매수인은 매도인이 권리를 이전할 수 없는 때에 해당해 계약을 해제할 수 있고, 계약 당시 남의 땅인 줄 몰랐다면 손해배상도 청구할 수 있습니다. 매도인의 포기가 매수인을 해하려는 목적이었는지는 따로 다툴 여지가 있습니다.
• 형제들과 공동상속했다면 땅 전체를 받을 수 있나요?
  매도인의 상속지분만 받을 수 있습니다. 상속인이 여럿이면 상속재산은 그 공유가 되므로 매도인은 자기 지분만 취득합니다. 나머지 지분은 다른 상속인의 권리이므로 매도인이 따로 사들이지 않는 한 넘겨받을 수 없고, 그 부분은 대금 감액이나 해제로 정리해야 합니다.
• 받지 못한 지분 부분은 어떻게 정산하나요?
  비율에 따라 대금 감액을 청구할 수 있습니다. 민법 제572조 제1항은 권리의 일부가 타인에게 속해 매도인이 이전할 수 없는 때 매수인은 그 부분의 비율로 대금 감액을 청구할 수 있다고 정합니다. 남은 지분만으로는 사지 않았을 사정이 있으면 선의의 매수인은 계약 전부를 해제할 수 있습니다.
• 상속등기가 안 돼 있으면 어떻게 등기를 받나요?
  매도인을 대위해 상속등기를 먼저 할 수 있습니다. 매수인은 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 매도인의 권리를 대신 행사할 수 있으므로, 매도인 명의 상속등기를 대위 신청한 뒤 이전등기를 받습니다. 소송으로 갈 때는 판결로 상속등기와 이전등기를 함께 정리합니다.
• 처분금지가처분은 왜 해야 하나요?
  매도인이 다른 사람에게 파는 것을 막기 위해서입니다. 가처분 등기가 되면 그 뒤 매도인이 한 처분은 가처분 채권자에게 대항하지 못합니다. 가처분 없이 매도인이 제3자에게 등기를 넘기면 매수인은 땅을 받을 수 없고 손해배상만 청구하게 되므로, 상속 사실을 안 즉시 신청하는 편이 안전합니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 상속받은 부동산을 형제들과 나누려는데 합의가 안 됩니다

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