등기·명의신탁

위조 등기된 집을 사서 말소 소송에 졌는데 얼마를 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

서류를 위조한 사람에게 불법행위 책임을 물으면 손해는 판결 확정 때 시가가 아니라 내가 낸 매매대금이 기준입니다. 다만 나에게 판 매도인에게 타인 권리 매매의 담보책임을 물으면 이행불능 당시 시가를 기준으로 한 이행이익을 청구할 수 있어 누구를 상대로 무엇을 청구하는지에 따라 금액이 달라집니다. 지금은 매매계약서와 말소 판결문에서 매수 당시 사정을 확인하십시오.

등기부만 믿고 산 매수인에게 조사 잘못이 있다는 이유로 배상액이 당연히 깎이는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2024년 4월 등기부상 소유자인 매도인에게서 아파트를 3억 2천만원에 사고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 알고 보니 매도인의 전 소유자가 진짜 주인의 매도증서와 위임장을 위조해 자기 앞으로 등기를 옮긴 뒤 매도인에게 판 집이었습니다. 진짜 주인이 낸 말소등기 소송에서 C씨는 2026년 7월 패소가 확정됐고, 그 사이 아파트 시세는 3억 6천만원으로 올랐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

위조한 사람에게 청구하면 손해는 얼마인가요?

위조한 사람에게 불법행위 책임을 물으면 손해는 원인무효 등기를 유효하다고 믿고 집을 사기 위해 낸 돈, 즉 매매대금입니다. 최종 매수인은 처음부터 소유권을 얻지 못했으므로 판결 확정으로 소유권을 잃은 것이 아니고, 확정 당시 시가가 손해가 되지 않습니다.

등기 공무원의 과실로 원인무효 등기가 된 경우에도 같습니다. 대법원 1994. 4. 26. 선고 93다35797 판결은 이때 최종 매수인의 손해를 매매대금으로 보고, 판결 확정 때의 시가 상당액이라고 할 수 없다고 했습니다. 이 경우 국가를 상대로 국가배상을 청구하게 됩니다.

나에게 판 매도인에게는 무엇을 청구하나요?

매도인에게는 타인 권리 매매의 담보책임을 물어 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 매매 목적인 권리가 타인에게 속하면 매도인은 그 권리를 취득해 매수인에게 이전해야 하고, 이전할 수 없으면 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다. 다만 계약 당시 남의 것임을 알았던 매수인은 손해배상을 청구하지 못합니다.

계약을 해제하면 매도인은 받은 매매대금을 반환하고 받은 날부터의 이자를 붙여야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 해제 효과 규정이 적용됩니다.

매도인에게 받는 손해배상은 왜 시가 기준인가요?

담보책임에 따른 손해배상은 원칙적으로 매도인이 권리를 이전할 수 없게 된 때의 시가, 즉 이행이익이 기준이어서 불법행위 손해와 같게 볼 수 없습니다. 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다37727 판결은 권리 일부가 타인에게 속한 사안에서 이 기준을 밝혔고, 불법등기에 대한 불법행위 손해와 범위가 다르다고 했습니다.

사례처럼 시세가 오른 경우 매도인을 상대로 한 이행이익 청구가 유리할 수 있습니다. 반대로 시세가 내렸다면 위조한 사람에게 매매대금을 청구하는 편이 낫습니다. 두 청구는 같은 손해를 두 번 받는 것이 아니어서, 어느 한쪽에서 받은 만큼 다른 쪽 청구가 줄어듭니다.

원인무효 등기 매수 손해 대응 순서

• 판결 확정일 확인 - 말소 판결 확정일을 확인합니다. 매도인의 이전의무가 불능이 된 시점과 시가 산정 기준이 됩니다.
• 매수 당시 사정 정리 - 계약서, 등기부, 중개대상물 확인·설명서를 모읍니다. 남의 것임을 몰랐다는 선의를 증명합니다.
• 상대방 재산 확인 - 매도인과 위조한 사람의 재산 상태를 확인합니다. 받을 수 있는 쪽을 먼저 정합니다.
• 해제 통지와 소송 - 매도인에게 해제 통지를 보내고 대금 반환과 손해배상을 청구합니다. 위조한 사람에게는 불법행위 소송을 냅니다.
• 보전처분 검토 - 상대방이 재산을 빼돌릴 우려가 있으면 가압류를 신청합니다. 판결 뒤 집행할 재산을 남겨 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 중개사의 확인·설명 의무 위반이나 등기 공무원의 과실이 함께 문제 되면 중개대상물 확인·설명서와 등기 신청 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 분쟁의 손해배상 소송과 가압류 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 위조한 사람에게는 시세로 청구할 수 없나요?
  원칙적으로 매매대금이 기준입니다. 대법원 1992. 6. 23. 선고 91다33070 전원합의체 판결은 최종 매수인이 처음부터 소유권을 얻지 못했으므로 판결 확정으로 소유권을 잃은 것이 아니고, 손해는 매수를 위해 낸 매매대금이라고 보았습니다. 시세 상승분은 이 청구에서 인정되지 않습니다.
• 매도인도 속았는데 책임을 지나요?
  담보책임은 매도인의 과실을 묻지 않습니다. 민법 제570조는 매도인이 타인의 권리를 취득해 이전할 수 없으면 매수인이 계약을 해제할 수 있다고 정하고, 선의의 매수인은 손해배상도 청구할 수 있습니다. 매도인이 몰랐다는 사정은 불법행위 책임에서는 의미가 있지만 담보책임을 면하게 하지 않습니다.
• 남의 집인 걸 알고 샀다면 어떻게 되나요?
  계약 해제와 대금 반환은 청구할 수 있지만 손해배상은 청구하지 못합니다. 민법 제570조 단서는 매수인이 계약 당시 그 권리가 매도인에게 속하지 않음을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다고 정합니다. 매수 당시 몰랐다는 사정은 계약서와 등기부, 중개 과정 기록으로 증명합니다.
• 매매대금을 돌려받을 때 이자도 붙나요?
  붙습니다. 민법 제548조 제2항은 계약을 해제한 경우 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 가하도록 정합니다. 매도인이 잔금을 받은 날부터 이자가 계산되고, 이와 별도로 담보책임에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 매수인도 그동안 집을 사용한 이익이 있으면 반환 범위에서 다투어질 수 있습니다.
• 등기소 공무원 잘못이면 국가에 청구하나요?
  공무원의 과실로 원인무효 등기가 된 경우 국가배상을 청구할 수 있습니다. 대법원 1994. 4. 26. 선고 93다35797 판결은 이때 최종 매수인의 손해를 매매대금으로 보았습니다. 다만 위조 서류가 정교해 공무원이 형식적 심사로 걸러낼 수 없었다면 과실이 부정될 수 있어 신청 서류를 확인해야 합니다.
• 두 사람에게 모두 받으면 두 배가 되나요?
  아닙니다. 매도인과 위조한 사람에게 모두 청구할 수 있어도 같은 손해를 두 번 받을 수는 없고, 한쪽에서 받은 금액만큼 다른 쪽 청구가 줄어듭니다. 민법 제572조 제3항과 같이 선의의 매수인은 해제 외에 손해배상을 청구할 수 있지만, 이미 받은 대금 반환액은 손해에서 뺍니다.
• 중개사에게도 책임을 물을 수 있나요?
  중개사가 등기부나 권리관계 확인·설명을 소홀히 했다면 손해배상을 청구할 여지가 있습니다. 다만 등기부상 문제가 없었고 위조를 알아챌 사정이 없었다면 책임이 부정될 수 있습니다. 중개대상물 확인·설명서와 공제증서를 확인하고, 불법행위 일반 규정인 민법 제750조에 따라 과실 여부를 따집니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성