남의 땅을 판 계약은 처음부터 무효 아닌가요?

무효가 아닙니다. 민법 제569조는 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다고 정해, 타인 권리의 매매를 유효한 채권계약으로 봅니다. 다만 소유자가 동의하지 않으면 소유권 자체는 넘어가지 않으므로, 매수인은 매도인에게 담보책임을 물을 수 있을 뿐입니다.

어떤 경우에 이행 거절이 신의칙에 어긋나나요?

권리자가 처분 사실을 알면서 오래 묵인해 상대방이 계약 이행을 믿게 한 경우가 대표적입니다. 대법원은 권리자들이 자기 주식이 담보로 제공된 사실을 알고도 상당 기간 이의하지 않았고 그로 인한 금융지원의 이익도 받은 사안에서 이행 거절을 신의칙 위반으로 보았습니다. 판매 대금을 함께 쓴 경우도 위험합니다.

매수인은 누구에게 손해배상을 청구하나요?

매도인의 상속인에게 청구합니다. 매도인이 권리를 넘겨줄 수 없으면 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 계약 당시 매도인에게 권리가 없음을 몰랐다면 손해배상도 청구할 수 있습니다. 매도인이 죽었다면 이 배상 채무는 상속인에게 승계되므로, 원래 주인이 상속인이면 그 사람이 배상 책임을 지게 됩니다.

매수인이 처음부터 남의 땅인 줄 알았다면요?

해제는 할 수 있지만 손해배상은 청구할 수 없습니다. 민법 제570조 단서는 매수인이 계약 당시 그 권리가 매도인에게 속하지 않음을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다고 정합니다. 이 경우 매수인은 계약을 해제하고 이미 낸 대금을 돌려받는 데 그치고, 상속인의 부담도 그만큼 줄어듭니다.

한정승인을 하면 무엇이 달라지나요?

상속재산 한도에서만 배상하면 됩니다. 민법 제1028조는 상속인은 상속으로 취득할 재산의 한도에서 피상속인의 채무를 변제할 것을 조건으로 상속을 승인할 수 있다고 정합니다. 매도인이 받은 대금을 이미 다 썼다면 한정승인으로 고유재산을 지킬 수 있지만, 상속 개시를 안 날부터 3월 안에 신고해야 합니다.

상속을 포기하면 땅도 잃나요?

잃지 않습니다. 땅은 처음부터 원래 주인 소유였고 상속재산이 아니므로, 매도인의 상속을 포기해도 소유권에는 영향이 없습니다. 포기하면 매도인의 권리의무를 승계하지 않으므로 매수인에 대한 배상책임도 지지 않습니다. 다만 매도인의 다른 재산도 받을 수 없게 되므로 재산과 채무를 비교해 정해야 합니다.

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등기·명의신탁

제 땅을 자기 이름으로 판 사람을 제가 상속하면 그 땅을 넘겨줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 넘겨주지 않아도 되고, 신의칙에 반하는 특별한 사정이 없으면 매수인의 등기 요구를 거절할 수 있습니다. 내 땅을 남이 자기 이름으로 판 뒤 그 사람을 상속했더라도 원래 주인은 처음부터 이행할 의무가 없었기 때문이며, 다만 매도인의 손해배상 책임은 상속재산과 함께 넘어올 수 있습니다. 지금은 상속 개시를 안 날부터 3개월 안에 한정승인이나 포기가 필요한지부터 따져 보십시오.

기한

상속인은 상속 개시를 안 날부터 3월 안에 단순승인, 한정승인 또는 포기를 할 수 있습니다. 죽은 사람이 남의 땅을 팔고 받은 돈과 매수인에 대한 배상책임이 크다면 이 기간 안에 한정승인이나 포기를 검토하십시오.

원래 내 땅이라는 이유로 매수인과의 매매계약까지 모두 무효라고 단정할 필요는 없습니다. 매매계약은 유효하지만 그 이행을 거절할 수 있다는 것이 정확한 설명입니다.

이런 상담이 많습니다

L씨의 동생은 2024년 5월 L씨 명의로 된 시골 논을 자기 소유라며 이웃에게 자기 이름으로 9,000만원에 팔고 계약금과 중도금을 받았지만 등기는 넘기지 못했습니다. 동생은 2025년 12월 사고로 사망했고 배우자와 자녀가 없어 L씨가 단독 상속인이 되었습니다. 매수인이 L씨에게 상속인이자 소유자로서 논의 등기를 넘기라고 요구하자, L씨는 그 의무가 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

남의 땅을 자기 이름으로 판 계약도 유효한가요?

유효합니다. 매매의 목적이 된 권리가 다른 사람에게 속한 경우에도 매매계약은 유효하고, 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 의무를 집니다. 남의 이름을 빌려 대리한 무권대리와 달리, 자기 이름으로 판 타인 권리 매매는 채권계약으로서 효력이 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제569조도 같은 내용입니다.

다만 매수인은 매도인이 권리를 취득해 넘겨주기 전까지 소유권을 얻지 못합니다. 부동산 소유권은 등기해야 이전되므로, 등기가 아직 소유자 명의로 남아 있다면 매수인은 소유자가 아닙니다.

원래 주인이 매도인을 상속하면 이행해야 하나요?

원칙적으로 이행을 거절할 수 있습니다. 대법원 1994. 8. 26. 선고 93다20191 판결은 타인의 권리를 처분한 사람을 그 권리자가 상속한 경우, 권리자는 원래 그 계약의 이행에 관한 아무런 의무가 없었고 이행을 거절할 자유가 있었으므로 신의칙에 반하는 특별한 사정이 없는 한 계약에 따른 의무의 이행을 거절할 수 있다고 보았습니다.

다만 같은 판결은 그 사건에서 권리자들이 자기 재산이 담보로 제공된 사실을 알면서 오랫동안 이의하지 않아 상대방이 계약이 이행되리라고 믿게 했다는 이유로 이행 거절이 신의칙에 어긋난다고 결론 내렸습니다. 판 사실을 알고도 대금 일부를 함께 쓰거나 매수인의 점유를 묵인했다면 거절이 막힐 수 있습니다.

이행을 거절하면 매수인은 어떻게 하나요?

매수인은 매도인의 담보책임을 물어 계약을 해제할 수 있고, 매도인에게 권리가 없다는 사실을 몰랐다면 손해배상도 청구할 수 있습니다. 이 손해배상 채무는 매도인의 채무이므로 상속인에게 넘어옵니다. 원래 주인은 땅은 지키되 상속인으로서 배상책임을 질 수 있는 셈입니다.

상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계하므로, 받은 매매대금이 이미 없어졌다면 고유재산으로 배상해야 할 수도 있습니다. 한정승인을 하면 상속으로 취득할 재산의 한도에서만 책임을 집니다.

타인 권리 매도인 상속 대응 순서

등기 확인 - 등기사항전부증명서로 땅이 여전히 내 명의인지 확인합니다. 내 명의라면 매수인은 소유권이 없습니다.
매매 경위 파악 - 매도인이 언제 누구에게 얼마에 팔았는지 계약서와 대금 흐름을 확인합니다. 배상 범위의 기초입니다.
신의칙 위험 점검 - 판매 사실을 알고 묵인했거나 대금을 함께 썼는지 돌아봅니다. 그렇다면 이행 거절이 막힐 수 있습니다.
상속 방법 결정 - 3월 안에 단순승인·한정승인·포기 가운데 고릅니다. 배상책임이 크면 한정승인이 안전합니다.
매수인과 정리 - 이행 거절 의사를 밝히고 해제·배상 범위를 협의합니다. 협의가 안 되면 소송에서 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 이미 땅을 점유해 오랫동안 쓰고 있거나 매도인이 받은 대금 일부가 내 생활비로 쓰였다면 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속인의 한정승인·상속포기와 부동산 소유권 분쟁을 수행합니다.

실무상 착안점

가족이 내 땅을 몰래 팔았다가 사망한 사건에서 상속인들은 「상속을 받았으니 그 계약도 내가 지켜야 한다」고 걱정하거나, 반대로 「원래 내 땅이니 아무 책임이 없다」고 안심합니다. 실제로는 땅은 지킬 수 있지만, 매수인에 대한 배상책임은 상속으로 넘어올 수 있습니다. 두 문제를 나눠 봐야 합니다.

그래서 시점 기록이 중요합니다. 매도인이 계약한 날, 대금을 받은 날과 쓴 곳, 내가 판매 사실을 처음 안 날, 상속 개시를 안 날이 모두 남아야 합니다. 판매 사실을 알고도 오래 이의하지 않은 기간은 신의칙 위반의 근거가 되고, 상속 개시를 안 날은 한정승인 기간 3월의 기산점이 됩니다.

매수인이 소유권이전등기 소송을 내면 이행 거절과 신의칙 항변이 다투어지고, 해제 후 손해배상을 청구하면 상속인의 책임 범위가 쟁점이 됩니다. 한정승인 심판문이 있으면 강제집행을 상속재산으로 제한할 수 있으므로, 소송보다 상속 방법 결정이 먼저입니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

무효가 아닙니다. 민법 제569조는 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다고 정해, 타인 권리의 매매를 유효한 채권계약으로 봅니다. 다만 소유자가 동의하지 않으면 소유권 자체는 넘어가지 않으므로, 매수인은 매도인에게 담보책임을 물을 수 있을 뿐입니다.
권리자가 처분 사실을 알면서 오래 묵인해 상대방이 계약 이행을 믿게 한 경우가 대표적입니다. 대법원은 권리자들이 자기 주식이 담보로 제공된 사실을 알고도 상당 기간 이의하지 않았고 그로 인한 금융지원의 이익도 받은 사안에서 이행 거절을 신의칙 위반으로 보았습니다. 판매 대금을 함께 쓴 경우도 위험합니다.
매도인의 상속인에게 청구합니다. 매도인이 권리를 넘겨줄 수 없으면 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 계약 당시 매도인에게 권리가 없음을 몰랐다면 손해배상도 청구할 수 있습니다. 매도인이 죽었다면 이 배상 채무는 상속인에게 승계되므로, 원래 주인이 상속인이면 그 사람이 배상 책임을 지게 됩니다.
상속재산 한도에서만 배상하면 됩니다. 민법 제1028조는 상속인은 상속으로 취득할 재산의 한도에서 피상속인의 채무를 변제할 것을 조건으로 상속을 승인할 수 있다고 정합니다. 매도인이 받은 대금을 이미 다 썼다면 한정승인으로 고유재산을 지킬 수 있지만, 상속 개시를 안 날부터 3월 안에 신고해야 합니다.
잃지 않습니다. 땅은 처음부터 원래 주인 소유였고 상속재산이 아니므로, 매도인의 상속을 포기해도 소유권에는 영향이 없습니다. 포기하면 매도인의 권리의무를 승계하지 않으므로 매수인에 대한 배상책임도 지지 않습니다. 다만 매도인의 다른 재산도 받을 수 없게 되므로 재산과 채무를 비교해 정해야 합니다.

등기사항전부증명서·매도인이 맺은 매매계약서·가족관계증명서와 사망 일자 확인 서류·매수인의 청구서를 준비해 주시면, 이행 거절 가능성·신의칙 위반 위험·상속인의 배상책임과 한정승인 필요성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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