등기·명의신탁

건축업자에게 분양받았는데 보존등기가 땅주인 명의라면 등기를 넘겨받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 넘겨받을 수 없습니다. 건축업자가 땅값을 담보하려고 땅주인 명의로 건축허가를 받아 지은 건물이 땅주인 명의로 보존등기됐다면, 땅주인이 분양을 허락한 경우가 아닌 한 수분양자는 땅주인에게 분양을 이유로 소유권이전등기를 청구할 수 없다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 분양계약서와 함께 땅주인이 분양이나 분양대금 수령에 관여한 흔적이 있는지부터 확인해 두십시오.

분양대금을 다 냈다는 사실만으로 땅주인에게 등기를 요구할 수 있는 것은 아닙니다. 다만 건축업자에 대한 권리는 그대로 남습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2024년 9월 건축업자에게서 신축 주상복합 건물의 한 호실을 3억 2,000만원에 분양받고 대금을 모두 냈습니다. 그런데 2025년 5월 건물이 완공되자 소유권보존등기가 건축업자가 아닌 원래 땅주인 명의로 되어 있었습니다. 알고 보니 건축업자는 땅값을 다 치르지 못해 그 담보로 땅주인 명의로 건축허가를 받았던 것입니다. F씨는 땅주인을 상대로 자기 호실의 소유권이전등기를 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

땅주인 명의로 건축허가를 받으면 건물은 누구 소유인가요?

일단 건물을 실제로 지은 건축업자가 원시취득하고, 땅주인 명의로 보존등기를 마치면 담보 목적의 범위에서 땅주인에게 소유권이 넘어갑니다. 대법원 2002. 7. 12. 선고 2002다19254 판결은 땅주인이 건축업자에게 땅을 팔고 건축업자가 땅주인 명의로 건축허가를 받았다면, 이는 완성될 건물을 땅값의 담보로 제공하기로 한 합의로서 담보물권 설정과 다르지 않다고 보았습니다. 새 건물을 지은 사람이 그 소유권을 원시취득하는 것은 등기 없이도 효력이 생기지만, 등기하지 않으면 처분하지 못합니다.

부동산 소유권 변동은 등기해야 효력이 생깁니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 같습니다. 땅주인 명의 보존등기가 마쳐진 이상, 수분양자는 등기 없이 땅주인에게 소유권을 주장할 수 없습니다.

수분양자가 땅주인에게 등기를 청구할 수 있는 경우는?

땅주인이 건축업자의 분양을 허락한 경우입니다. 위 판결은 건축업자가 담보물인 건물을 분양하고 그 분양대금 일부로 땅값을 땅주인에게 치르기로 약정하는 등, 땅주인이 분양을 허용한 경우가 아니라면 건축업자의 분양은 땅주인의 담보권에 반한다고 보았습니다. 따라서 수분양자는 먼저 담보 목적으로 보존등기를 마친 땅주인에게 분양을 이유로 등기를 청구할 수 없습니다.

반대로 땅주인이 분양대금에서 땅값을 받기로 건축업자와 약정했거나, 분양계약에 땅주인이 직접 서명·날인했다면 등기를 청구할 여지가 생깁니다. 분양대행업자가 땅주인의 대리인인 것처럼 계약했다는 주장은, 그 사건에서 대행 업무 범위와 이례적인 대금 지급 방법을 이유로 표현대리가 부정된 점을 참고해야 합니다.

등기를 못 받으면 건축업자에게 무엇을 청구할 수 있나요?

건축업자에게 분양계약 해제와 분양대금 반환, 손해배상을 청구할 수 있습니다. 건축업자는 건물 소유권을 이전해 줄 의무가 있는데, 땅주인에게 등기가 넘어가 이행할 수 없게 됐다면 채무불이행 책임을 집니다.

건축업자의 책임 있는 사유로 이행이 불능이면 수분양자는 계약을 해제할 수 있습니다. 해제하면 건축업자는 받은 분양대금을 반환해야 하고, 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 붙여야 합니다.

분양 목적물이 사실상 타인(땅주인)의 권리에 속하는 경우 매도인은 그 권리를 취득해 넘겨줄 의무가 있고, 넘겨줄 수 없으면 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다. 건축업자가 땅값을 치르고 땅주인에게서 소유권을 되찾아 넘겨주도록 요구하는 방법도 함께 검토합니다.

땅주인 명의 보존등기 분양 분쟁 대응 순서

• 등기 확인 - 건물 등기사항증명서로 보존등기 명의인과 등기일을 확인합니다. 분양계약일보다 늦게 등기됐는지도 봅니다.
• 땅주인 관여 흔적 수집 - 분양대금 입금 계좌, 땅주인과 건축업자의 약정서, 땅주인의 분양 관여 문자를 모읍니다. 분양 허락이 증명되면 땅주인에게 등기를 청구할 수 있습니다.
• 건축업자 재산 보전 - 건축업자의 예금·다른 부동산에 가압류를 신청합니다. 분양대금 반환을 받을 재산을 확보합니다.
• 처분금지가처분 검토 - 땅주인 청구가 가능해 보이면 해당 호실에 처분금지가처분을 신청합니다. 제3자에게 넘어가는 것을 막습니다.
• 본안 소송 선택 - 땅주인 상대 소유권이전등기 청구와 건축업자 상대 계약해제·대금반환 청구 중 증거에 맞는 쪽을 고릅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약에 땅주인이 당사자로 들어가 있거나 신탁회사가 개입한 분양이라면 계약서 구조를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양 대금 반환·소유권이전등기 소송과 가압류·가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양대금을 다 냈는데 왜 땅주인에게 등기를 못 받나요?
  분양계약의 상대방은 건축업자이고, 땅주인은 땅값 담보로 건물 보존등기를 받은 사람이기 때문입니다. 대법원 2002. 7. 12. 선고 2002다19254 판결은 땅주인이 분양을 허락한 경우가 아니면 건축업자의 분양이 땅주인의 담보권에 반한다고 보고 수분양자의 등기 청구를 받아들이지 않았습니다.
• 땅주인의 분양 허락은 어떻게 증명하나요?
  분양대금 일부로 땅값을 치르기로 한 땅주인과 건축업자의 약정서, 분양대금이 땅주인 계좌로 들어간 이체 내역, 땅주인이 분양계약에 서명하거나 분양 설명에 나선 자료가 대표적입니다. 이런 자료가 있으면 땅주인에게 분양을 이유로 소유권이전등기를 청구할 여지가 생깁니다.
• 분양대행업자를 땅주인 대리인으로 볼 수 있나요?
  쉽지 않습니다. 위 판결 사건에서도 수분양자가 분양대행업자를 땅주인의 대리인으로 믿었다고 주장했지만, 분양대행계약서에 적힌 업무 범위와 이례적인 대금 지급 방법을 이유로 표현대리가 부정됐습니다. 대행업자가 누구와 계약했는지 계약서로 확인해야 합니다.
• 건축업자에게는 무엇을 청구할 수 있나요?
  분양계약 해제와 분양대금 반환, 손해배상을 청구할 수 있습니다. 건축업자가 소유권을 넘겨줄 수 없게 된 것은 채무불이행이고, 책임 있는 사유로 이행이 불능이면 계약을 해제할 수 있습니다. 해제하면 받은 분양대금에 받은 날부터 이자를 붙여 돌려줘야 합니다.
• 건축업자가 땅값을 치르면 등기를 받을 수 있나요?
  가능성이 생깁니다. 땅주인 명의 보존등기는 땅값 담보 목적이므로, 건축업자가 땅값을 모두 치르면 땅주인은 건물을 건축업자에게 돌려줄 의무를 집니다. 매도인은 타인의 권리를 취득해 매수인에게 넘겨줄 의무가 있으므로, 수분양자는 건축업자에게 이를 요구할 수 있습니다.
• 소송 전에 해 둘 조치가 있나요?
  건축업자의 재산에 가압류를 해 두는 것이 우선입니다. 이런 분쟁의 건축업자는 자금 사정이 나쁜 경우가 많아 판결을 받아도 집행할 재산이 없을 수 있습니다. 땅주인에 대한 청구가 가능해 보이면 해당 호실에 처분금지가처분을 신청해 제3자 처분을 막습니다.

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• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
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