등기·명의신탁

등기부취득시효를 주장하면 과실이 없었다는 것도 제가 증명해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 등기부취득시효를 주장하는 사람이 점유를 시작할 때 자기 소유라고 믿은 데 과실이 없었다는 점을 직접 증명해야 합니다. 소유의 의사·선의·평온·공연은 민법 제197조 제1항으로 추정되지만, 무과실은 추정되지 않는다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 매수 당시 확인한 등기사항증명서와 계약서, 송금 내역부터 찾아 두십시오.

소유의 의사, 평온·공연, 선의까지 모두 내가 증명해야 하는 것은 아닙니다. 이 요건들은 법률상 추정되므로, 증명 부담은 무과실 하나에 모입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2014년 중개사무소를 통해 등기부상 소유자 B씨에게서 토지 330㎡를 사 소유권이전등기를 마치고 창고를 지어 써 왔습니다. 2026년 C씨가 B씨의 등기는 위조 서류로 이루어진 무효 등기라며 A씨를 상대로 등기 말소 소송을 냈습니다. A씨는 10년 넘게 등기하고 점유했으니 등기부취득시효가 완성되었다고 답변하려 했는데, 법원이 무과실을 증명할 자료를 내라고 했습니다. A씨는 그 증명을 왜 자신이 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기부취득시효에서 무과실은 누가 증명하나요?

등기부취득시효를 주장하는 사람이 증명해야 합니다. 대법원 2016. 8. 24. 선고 2016다220679 판결은 등기부취득시효가 인정되려면 점유 개시에 과실이 없어야 하고 그 증명책임은 주장자에게 있다고 보았습니다. 증명하지 못하면 10년이 지났어도 시효취득이 인정되지 않습니다.

선의나 자주점유는 따로 증명하지 않아도 되나요?

네, 점유자는 소유의 의사로 선의·평온·공연하게 점유한 것으로 추정되므로 이 요건은 상대방이 반대 사실을 증명해야 깨집니다. 무과실은 이 추정 목록에 들어 있지 않아서 추정되지 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제197조 제1항도 원안 당시와 같은 내용입니다.

점유가 이어졌다는 사실도 처음과 끝에 점유한 사실만 증명하면 그 사이는 계속한 것으로 추정됩니다. 10년 점유 기간을 해마다 증명할 필요는 없습니다.

무과실은 어떤 자료로 증명하나요?

무과실은 점유를 시작할 때 자기 소유라고 믿은 데 과실이 없었다는 뜻이므로, 매수 당시 어떤 확인을 거쳤는지를 보여 주는 자료로 증명합니다. 등기부상 소유자와 계약한 사실, 중개사를 거쳐 권리관계를 설명받은 사실, 시세에 맞는 대금을 치른 사실이 주로 쓰입니다.

반대로 매도인이 등기부상 소유자와 다른 사람이었는데 위임 관계를 확인하지 않았거나, 등기부에 다툼을 보여 주는 가처분·예고 기재가 있었는데도 샀다면 과실이 문제될 수 있습니다. 어느 쪽이든 판단 기준 시점은 점유를 시작한 때입니다.

등기부취득시효는 어떤 요건이 모두 필요하나요?

부동산 소유자로 등기된 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게, 선의이며 과실 없이 점유해야 소유권을 취득합니다. 점유취득시효와 달리 기간이 끝나면 따로 등기를 하지 않아도 소유권을 취득하지만, 등기 명의와 점유가 모두 10년 이어져야 합니다.

등기부취득시효 무과실 증명 대응 순서

• 매수 서류 확보 - 매매계약서, 당시 등기사항증명서, 중개대상물 확인설명서를 모읍니다. 무과실 증명의 기본 자료입니다.
• 대금 흐름 정리 - 계약금·잔금 송금 내역과 대출 서류를 정리합니다. 정상 거래였다는 점을 보여 줍니다.
• 점유 시작일 확정 - 입주일·인도일을 전입 기록과 관리비 내역으로 확인합니다. 무과실 판단 기준 시점이 됩니다.
• 10년 계산 - 등기일과 점유 시작일 가운데 늦은 날부터 10년이 지났는지 확인합니다. 기간이 모자라면 다른 항변을 준비합니다.
• 점유취득시효 병행 검토 - 무과실 증명이 어렵다면 20년 점유취득시효가 가능한지 함께 봅니다. 기간 요건이 다릅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 상속인이라며 서류를 위조했거나 등기부에 가처분 기재가 있었던 경우에는 매수 당시 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 등기 말소 청구와 취득시효 항변이 맞서는 부동산 소유권 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무과실은 법률상 추정되나요?
  추정되지 않습니다. 점유자는 소유의 의사로 선의·평온·공연하게 점유한 것으로 추정되지만, 이 목록에 무과실은 없습니다. 그래서 등기부취득시효를 주장하는 사람이 무과실을 직접 증명해야 합니다.
• 무과실은 누가 증명해야 하나요?
  등기부취득시효를 주장하는 사람이 증명해야 합니다. 판례는 점유 개시에 과실이 없어야 하고 그 증명책임은 주장자에게 있다고 보았습니다. 상대방이 과실을 증명해야 하는 구조가 아닙니다.
• 무과실은 언제를 기준으로 판단하나요?
  점유를 시작한 때를 기준으로 판단합니다. 무과실은 점유자가 자기 소유라고 믿은 데 과실이 없었다는 뜻이므로, 매수하고 인도받던 당시 어떤 확인을 거쳤는지가 쟁점이 됩니다. 뒤에 알게 된 사정은 원칙적으로 기준이 아닙니다.
• 10년 동안 계속 점유했다는 것도 증명하나요?
  처음과 끝의 점유 사실만 증명하면 됩니다. 전후 두 시점에 점유한 사실이 있으면 그 사이 점유는 계속한 것으로 추정됩니다. 상대방이 중간에 점유를 잃은 사실을 증명해야 추정이 깨집니다.
• 등기부취득시효는 등기가 따로 필요 없나요?
  필요 없습니다. 부동산 소유자로 등기된 사람이 10년간 요건을 갖춰 점유하면 그때 소유권을 취득합니다. 다만 등기 명의와 점유가 모두 10년 이어져야 하므로 둘 가운데 늦게 시작된 날부터 계산합니다.
• 무과실 증명이 어려우면 방법이 없나요?
  20년 점유취득시효를 따져 볼 수 있습니다. 점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하면 되고 무과실을 요구하지 않습니다. 다만 기간이 길고 등기해야 소유권을 얻는다는 점이 다릅니다.

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