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가등기담보 청산기간이 지났는데 본등기 전 차임은 누가 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

청산금이 없는 경우 담보권 실행 통지 후 2개월의 청산기간이 지나면 본등기 전이라도 차임을 받을 권리는 채권자에게 있습니다. 대법원은 청산절차가 끝나면 사용·수익권이 채권자에게 넘어간다고 봅니다. 지금은 실행 통지서가 채무자에게 도달한 날과 청산금이 없다는 뜻이 적혀 있는지 확인하십시오.

본등기 소송이 끝날 때까지 세입자가 내는 차임을 받지 못한다고 포기할 필요는 없습니다. 청산절차가 끝났다면 본등기 전이라도 차임을 받을 권리가 채권자에게 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 지인에게 1억 5천만원을 빌려주고 지인 소유 상가에 담보가등기를 했습니다. 변제기가 지나도 갚지 않고 상가 시세도 채권액에 못 미치자 A씨는 2025년 2월 청산금이 없다는 뜻을 적어 실행 통지를 보냈습니다. 본등기 소송이 길어지는 동안 상가 세입자가 2025년 5월분부터 월세를 A씨에게 냈고, 지인은 등기 전까지는 월세가 자기 몫이라며 반환을 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

청산기간이 지나면 본등기 전이라도 차임은 누구 몫인가요?

채권자 몫입니다. 청산금이 없는 경우 담보권 실행 통지 후 2개월의 청산기간이 지나면 청산절차가 끝나고, 과실수취권을 포함한 담보목적물의 사용·수익권은 그때 채권자에게 넘어갑니다. 채권자가 아직 가등기에 따른 본등기를 마치지 못했더라도 같습니다.

대법원 2001. 2. 27. 선고 2000다20465 판결은 가등기담보 약정이 소유권 이전을 예약하는 유상계약이어서 매매에 관한 민법 규정이 준용되고, 청산절차가 끝난 뒤에도 채무자가 등기와 인도를 미루면서 사용·수익을 주장하는 것은 공평에 반한다고 보았습니다. 그래서 채무자가 세입자로부터 받은 차임을 청산기간 경과 후 채권자가 받았더라도 채무자는 이를 부당이득으로 돌려 달라고 할 수 없습니다.

청산절차가 끝났다는 것은 어떻게 판단하나요?

통지 도달일부터 2개월이 지났는지와 청산금을 지급했는지로 판단합니다. 채권자는 변제기 뒤에 담보목적부동산의 평가액과 채권액을 밝혀 청산금 평가액을 채무자등에게 통지하고, 청산금이 없다고 보면 그 뜻을 통지해야 합니다. 청산금이 있다면 이를 지급해야 본등기를 청구할 수 있고, 청산금 지급과 소유권이전등기·인도는 동시이행 관계입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」도 청산기간을 2개월로 정하고 있어 원안의 결론은 그대로 유지됩니다. 통지에 평가액과 채권액이 빠졌거나 도달이 증명되지 않으면 청산기간이 시작되지 않은 것으로 다퉈질 수 있습니다.

청산금이 남는 경우에도 차임을 가져갈 수 있나요?

청산금을 지급하기 전에는 조심해야 합니다. 판례가 사용·수익권 이전을 인정한 것은 청산금을 지급할 여지가 없어 청산기간 경과로 청산절차가 끝난 경우입니다. 부동산 평가액이 채권액보다 커서 청산금이 남는다면, 청산금을 지급하거나 적법하게 제공할 때까지는 채무자가 사용·수익을 주장할 여지가 있습니다.

가등기담보 차임 귀속 대응 순서

• 통지서 확인 - 담보권 실행 통지서에 평가액·채권액이 적혀 있는지, 도달일이 언제인지 확인합니다. 청산기간의 출발점입니다.
• 청산금 유무 판단 - 평가액과 채권액을 비교합니다. 청산금이 없으면 2개월 경과로 절차가 끝납니다.
• 세입자 통지 - 청산기간이 끝난 뒤 세입자에게 차임을 채권자에게 내라고 알립니다. 누구에게 낼지 다툼을 줄입니다.
• 본등기·인도 청구 - 가등기에 따른 본등기와 인도를 소송으로 구합니다. 소유권 취득을 마무리합니다.
• 부당이득 청구 방어 - 채무자가 차임 반환을 요구하면 청산절차 종료일을 근거로 다툽니다. 판례 기준이 그대로 적용됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 담보 약정이 소비대차가 아닌 거래에서 나왔거나 후순위 권리자가 청산금을 압류했다면 약정서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가등기담보 실행과 그에 따른 본등기·명도·부당이득 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 청산기간은 언제부터 계산하나요?
  담보권 실행 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 계산합니다. 가등기담보 등에 관한 법률 제3조 제1항은 변제기 후 청산금 평가액을 통지하고 그 통지가 도달한 날부터 2개월이 지나야 한다고 정합니다. 발송일이 아니라 도달일이 기준이므로 배달증명을 남겨야 합니다.
• 본등기 전에도 차임을 받을 수 있나요?
  청산금이 없는 경우라면 받을 수 있습니다. 대법원 2001. 2. 27. 선고 2000다20465 판결은 청산기간이 지나 청산절차가 끝나면 과실수취권을 포함한 사용·수익권이 본등기 전이라도 채권자에게 귀속된다고 보았습니다. 채무자는 그 뒤 차임을 부당이득으로 청구할 수 없습니다.
• 통지서에는 무엇을 적어야 하나요?
  통지 당시 담보목적부동산의 평가액과 민법 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 합니다. 청산금이 없다고 보면 그 뜻을 통지해야 합니다. 부동산이 둘 이상이면 각 부동산으로 소멸시키려는 채권과 비용을 나누어 적어야 하고, 빠지면 청산기간이 시작되지 않았다는 다툼이 생깁니다.
• 청산금이 남으면 본등기는 언제 하나요?
  청산기간이 지난 뒤 청산금을 지급해야 합니다. 가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제2항에 따라 담보가등기를 마친 채권자는 청산기간이 지나야 본등기를 청구할 수 있고, 같은 조 제3항에 따라 청산금 지급과 소유권이전등기·인도는 동시이행 관계입니다.
• 채무자에게 불리한 특약은 효력이 있나요?
  없습니다. 가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제4항은 청산금 지급과 소유권 취득 절차에 어긋나는 특약으로서 채무자등에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 청산 절차 없이 바로 소유권을 가져간다는 약정은 그대로 효력을 인정받기 어렵습니다.
• 후순위 권리자가 있으면 청산금은 누구에게 주나요?
  후순위권리자는 그 순위에 따라 채무자가 받을 청산금에 대해 권리를 행사할 수 있습니다. 채권자는 후순위권리자가 채권 명세와 증서를 교부하며 요구하면 청산금을 지급해야 하고, 그 범위에서 채무자에 대한 청산금 채무가 소멸합니다.

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