경매 낙찰
땅값이 20배 올라 땅만 팔아도 되는데 건물까지 일괄경매할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
네, 땅값이 크게 올라 토지만 팔아도 빚을 다 갚을 수 있어도 토지 저당권자는 설정자가 지은 건물까지 민법 제365조에 따라 일괄경매를 청구할 수 있습니다. 대법원 판례와 현행 민사집행법 모두 토지와 그 위 건물의 일괄경매에는 과잉매각 제한을 적용하지 않습니다. 지금은 저당권으로 담보되는 원금·이자·지연손해금이 얼마인지 계산서를 받아 두십시오.
저당권자에게 갚아야 할 원금·이자·지연손해금 계산서를 받아 두십시오. 경매 전에 이 금액을 갚으면 저당권이 소멸하고, 그 사실을 적은 서류를 경매법원에 내면 절차가 정지됩니다.
땅값이 빚의 몇 배가 됐다고 해서 저당권자가 오른 땅값을 모두 가져간다고 걱정할 필요는 없습니다. 저당권자가 받는 돈은 담보된 채권 범위로 정해집니다.
이런 상담이 많습니다
2021년 A씨는 B씨에게서 1억원을 빌리면서 교외의 빈 땅에 저당권을 설정해 주었습니다. A씨는 2022년 그 땅에 창고 건물을 지었고, 그 뒤 주변에 산업단지가 들어서면서 땅값이 20배 넘게 올라 20억원 가까이 됐습니다. A씨가 빚을 갚지 못하자 B씨는 2026년 토지와 건물을 함께 경매해 달라고 신청했고, A씨는 땅만 팔아도 충분하다며 막을 방법을 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
땅값이 크게 올랐어도 건물까지 일괄경매를 청구할 수 있나요?
청구할 수 있습니다. 토지에 저당권을 설정한 뒤 설정자가 그 토지에 건물을 지으면 저당권자는 토지와 함께 건물에도 경매를 청구할 수 있고, 이는 토지만 팔아도 빚을 충분히 갚을 수 있는 경우에도 같습니다. 대법원은 대지와 지상 건물을 같이 경매하면 가액을 높이는 데 도움이 되므로 과잉경매 규정이 적용되지 않는다고 보았습니다.
2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」도 토지와 그 위 건물을 일괄매각하는 경우를 과잉매각 불허의 예외로 정하고 있어 땅값 상승은 일괄경매를 막는 사유가 되지 않습니다.
일괄경매는 꼭 해야 하나요, 골라서 할 수 있나요?
저당권자가 선택할 수 있습니다. 민법은 저당권자가 토지와 함께 건물에 대해서도 경매를 「청구할 수 있다」고 정하고 있어 일괄경매는 저당권자의 권리이지 의무가 아닙니다. 다만 빈 땅에 저당권을 설정한 뒤 지은 건물에는 법정지상권이 생기지 않으므로 토지만 경매하면 매수인과 건물 소유자 사이에 철거 분쟁이 생기고 매각가격이 떨어질 수 있습니다.
땅값이 오른 만큼 저당권자가 더 받아 가나요?
더 받아 가지 않습니다. 저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상, 저당권 실행비용을 담보하고, 지연배상은 원본의 이행기일이 지난 뒤 1년분에 한해 저당권을 행사할 수 있습니다. 땅값이 20배 올라도 저당권자는 이 범위 안에서 토지 매각대금으로부터 우선변제를 받고, 건물 매각대금에서는 우선변제를 받지 못합니다.
| 토지 매각대금 | 200,000만원 |
|---|---|
| 건물 매각대금 | 50,000만원 |
| 저당권자 우선변제(예시) | 13,000만원 |
단순 예시 계산(원금 1억원에 이자·1년분 지연손해금 등 3,000만원 가정)
남는 토지 대금과 건물 대금은 후순위 권리자에게 배당되고, 그래도 남으면 소유자에게 돌아갑니다. 각색 사례처럼 다른 채권자가 없다면 매각대금 대부분이 소유자에게 돌아오지만, 경매는 시세보다 낮게 팔리는 경우가 많아 소유자에게 불리할 수 있습니다.
일괄경매를 피하려면 어떻게 해야 하나요?
경매 전에 담보된 채권을 갚는 것이 가장 확실합니다. 피담보채권이 변제로 소멸하면 저당권도 소멸하고, 채권자가 변제받았다는 취지를 적은 서류를 경매법원에 내면 경매절차가 정지됩니다. 땅값이 크게 올랐다면 토지를 담보로 다른 금융기관에서 대환 대출을 받아 갚거나, 토지 일부를 직접 매도해 갚는 방법도 검토할 수 있습니다.
- 1
채무액 계산
원금·이자·지연손해금 확인
- 2
자금 마련
대환 대출 또는 일부 매도
- 3
변제·서류 확보
변제 확인서나 취하서 수령
- 4
경매 정지
서류를 경매법원에 제출
- 5
말소등기
저당권설정등기 말소
땅값 상승 후 일괄경매 대응 순서
- 채무액 확정 - 원금, 이자, 1년분 지연손해금 등 저당권으로 담보되는 금액을 계산합니다. 오른 땅값과 무관하게 이 범위가 기준입니다.
- 변제 자금 마련 - 대환 대출이나 일부 토지 매도로 자금을 마련합니다. 경매보다 제값을 받을 가능성이 큽니다.
- 변제와 서류 확보 - 저당권자에게 갚고 변제 확인서나 경매 취하서를 받습니다. 경매법원에 내면 절차가 정지됩니다.
- 말소등기 - 저당권설정등기를 말소합니다. 협조하지 않으면 말소 소송으로 갑니다.
- 경매가 계속되면 배당 점검 - 건물 대금이 저당권자에게 배당되지 않았는지, 지연손해금이 1년분을 넘지 않았는지 확인합니다. 틀리면 배당이의를 합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 저당권이 근저당이라 한도액이 정해져 있거나 건물에 다른 채권자가 있으면 등기부와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 배당이의 소송과 담보권 실행 절차 대응을 수행합니다.
실무상 착안점
땅값이 크게 오른 뒤 경매 통지를 받은 소유자들은 「빚보다 땅값이 훨씬 크니 건물까지 파는 건 막을 수 있다」고 생각합니다. 그러나 토지와 그 위 건물의 일괄경매는 과잉매각 제한의 예외이고, 막을 수 있는 현실적인 길은 경매 전에 빚을 갚는 것입니다. 오른 땅값은 대환 대출의 담보로 쓰는 편이 낫습니다.
변제 협상에서는 금액 계산의 기록이 결론을 좌우합니다. 원금 지급일, 약정 이자율, 마지막 이자 납부일, 변제기가 적힌 계약서와 입금 내역이 있어야 저당권자가 청구하는 금액이 담보 범위를 넘는지 다툴 수 있습니다. 지연손해금은 이행기 뒤 1년분까지만 저당권으로 행사할 수 있다는 점도 계산에 넣습니다.
이 기록은 경매 정지와 배당 단계에서 그대로 쓰입니다. 변제 후 받은 확인서를 경매법원에 내면 절차가 정지되고, 경매가 계속됐다면 배당표에서 저당권자 몫이 담보 범위를 넘거나 건물 대금이 섞였는지를 같은 자료로 따집니다. 남는 대금이 소유자에게 제대로 돌아오는지도 확인합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 토지·건물 일괄경매와 배당 사건을 수행해 왔으며, 담보되는 채권액을 먼저 계산하고 경매 전 변제·대환 가능성을 검토한 뒤 경매가 계속되면 배당 범위를 다투는 방식으로 대응합니다.
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 매각결정 집행정지 신청
- 명도·임대차 분쟁
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
토지·건물 등기사항증명서·대출약정서·이자 납부 내역·경매개시결정문을 준비해 주시면, 담보되는 채권액 범위·일괄경매 대응 방법·경매 전 변제와 절차 정지 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 1967. 12. 22. 자 67마1162 결정
- 민사집행법 제266조 제1항 제4호
- 민사집행법 제101조 제3항
- 민법 제365조
- 민법 제360조
- 민사집행법 제145조 제2항
- 민법 제369조
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성