경매 낙찰

건물을 짓던 땅에 근저당을 잡았으면 완공된 건물도 함께 경매할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

근저당 설정 당시 건물 공사가 그 존재를 예측할 수 있고 가치를 유지해야 할 정도로 진행돼 있었다면 일괄경매를 할 수 없습니다. 대법원 판례는 이런 경우 설정 뒤 건물을 지은 경우로 보지 않아 민법 제365조가 적용되지 않는다고 봅니다. 지금은 설정일 무렵의 현장 사진과 감리보고서로 공사 단계를 확인해 두십시오.

설정 당시 땅 위에 완성된 건물이 없었다는 사실만으로 일괄경매가 당연히 된다고 단정할 필요는 없습니다. 공사 진행 정도를 따져 보면 결론이 달라질 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 11월 B씨는 A씨에게 1억원을 빌려주면서 A씨 토지에 한도 1억 2,000만원의 근저당권을 설정받았습니다. 그때 토지에서는 7월에 착공한 3층 근린생활시설의 골조 공사가 진행 중이었습니다. 건물은 2025년 6월 완공돼 A씨 명의로 보존등기됐고, A씨가 빚을 갚지 않자 B씨는 2026년 4월 토지와 건물을 함께 경매할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공사 중인 땅에 저당을 잡았는데 완공 건물도 일괄경매할 수 있나요?

공사 진행 정도에 따라 다릅니다. 대법원은 민법 제365조가 설정 뒤 건물을 지어 경매가 어려워지거나 담보가치가 떨어지는 것을 막으려는 규정이므로, 저당권 설정 당시 건물의 존재가 예측되고 그 가치를 유지해야 할 정도로 건축이 진행돼 있었다면 일괄경매 규정이 적용되지 않는다고 보았습니다. 반대로 설정 당시 공사가 그 정도에 이르지 않았다면 설정자가 완공해 소유하는 건물까지 일괄경매를 청구할 수 있습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제365조도 토지 저당권 설정 뒤 설정자가 건물을 축조한 때를 요건으로 적고 있어, 설정 당시 이미 상당히 지어지고 있던 건물은 이 요건에 들어가지 않습니다.

공사가 어느 정도 진행돼 있으면 일괄경매가 안 되나요?

정해진 공정률 기준은 없고, 설정 당시 건물의 존재가 예측되고 사회경제적으로 그 가치를 유지해야 할 정도인지로 판단합니다. 저당권자가 현장을 보고 건물이 들어설 것을 알고서 토지만 담보로 잡았다면 그 건물로 인한 담보가치 하락을 예상했다고 볼 여지가 큽니다. 기초공사와 골조가 올라간 상태, 건축허가의 규모와 용도가 판단 자료가 됩니다.

일괄경매가 안 되면 건물에 법정지상권이 생기나요?

요건을 갖추면 생깁니다. 대법원은 토지에 저당권을 설정할 당시 토지 소유자가 건물을 짓고 있었다면, 독립된 건물로 볼 정도에 이르지 않았더라도 규모·종류를 외형상 예상할 수 있을 정도로 공사가 진행돼 있었고, 매수인이 매각대금을 다 낼 때까지 최소한의 기둥과 지붕, 주벽을 갖추면 법정지상권이 성립한다고 보았습니다. 건물이 미등기여도 상관없습니다.

법정지상권이 성립하면 토지 매수인은 건물 철거를 청구하지 못하고, 지료는 당사자가 합의하지 못하면 법원이 정합니다. 저당권자는 토지만 경매하게 되고 그만큼 토지 매각가격은 낮아집니다.

공사 초기라서 일괄경매가 되면 건물 대금은 누구 몫인가요?

일괄경매가 되더라도 건물 대금은 토지 저당권자의 우선변제 대상이 아닙니다. 토지 저당권자는 건물의 경매대가에 대해서는 우선변제를 받을 권리가 없으므로 건물 대금은 건물에 권리가 있는 다른 채권자나 소유자 몫이 됩니다. 일괄매각에서 건물 몫은 총대금을 토지와 건물의 최저매각가격 비율로 나눠 정합니다.

공사 중 토지 저당 대응 순서

• 설정 당시 공정 확인 - 근저당권 설정일 무렵 현장 사진과 감리보고서로 공사 단계를 확인합니다. 일괄경매와 법정지상권이 여기서 갈립니다.
• 건축허가 내용 확인 - 허가된 건물의 규모·용도를 확인합니다. 외형상 예상 가능성 판단의 자료가 됩니다.
• 완공·소유 확인 - 건물이 완공돼 설정자 명의로 보존등기됐는지 봅니다. 제3자 소유면 일괄경매는 안 됩니다.
• 경매 방식 선택 - 공사 초기였다면 일괄경매를, 상당히 진행됐다면 토지만 경매를 신청합니다. 잘못 고르면 신청이 기각되거나 매각이 불허됩니다.
• 배당 검토 - 토지 대금에서만 우선변제를 받는지 배당표를 확인합니다. 건물 대금이 섞였으면 이의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공사업체가 유치권을 주장하거나 건축주 명의가 여러 사람으로 나뉘어 있으면 건축 관계 서류와 현장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 배당이의 소송과 담보권 실행 절차 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공정률 몇 퍼센트부터 일괄경매가 안 되나요?
  정해진 비율은 없습니다. 대법원은 저당권 설정 당시 건물의 존재가 예측되고 사회경제적 관점에서 그 가치의 유지를 도모할 정도로 건축이 진행돼 있으면 민법 제365조가 적용되지 않는다고 보았습니다. 골조 공사 진행 여부, 건축허가 규모, 현장 사진을 함께 보고 판단합니다.
• 짓고 있던 건물이 미등기여도 법정지상권이 생기나요?
  생길 수 있습니다. 대법원은 저당권 설정 당시 규모·종류를 외형상 예상할 수 있을 정도로 공사가 진행됐고 매각대금 완납 때까지 기둥·지붕·주벽을 갖춘 건물이라면 법정지상권이 성립하고, 그 건물이 미등기여도 지장이 없다고 보았습니다.
• 법정지상권이 생기면 지료는 어떻게 정하나요?
  당사자가 협의하고, 협의가 안 되면 법원이 정합니다. 저당물의 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져 법정지상권이 성립하면 토지 소유자는 건물 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 보며, 지료는 당사자의 청구에 따라 법원이 정합니다.
• 일괄경매가 되면 건물 대금도 받나요?
  받지 못합니다. 토지 저당권자는 설정자가 지은 건물까지 경매를 청구할 수 있어도 그 건물의 경매대가에서는 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 일괄경매는 경매를 쉽게 하고 매각가격을 높이는 데 의미가 있고, 우선변제는 토지 대금 안에서만 받습니다.
• 건물 대금은 어떻게 따로 계산하나요?
  총 매각대금을 토지와 건물의 최저매각가격 비율로 나눕니다. 일괄매각 절차에서 각 재산의 대금액을 특정할 필요가 있으면 법원은 각 재산의 최저매각가격 비율을 정하고, 각 재산의 대금액은 총대금을 그 비율에 따라 나눈 금액으로 합니다.
• 완공 건물이 제3자 명의면 어떻게 되나요?
  일괄경매를 청구할 수 없습니다. 대법원은 민법 제365조의 일괄경매청구권이 저당권설정자가 건물을 축조해 소유하는 경우에 한한다고 보았습니다. 공사 진행 정도와 관계없이 경매 당시 건물이 설정자 소유가 아니면 토지만 경매해야 합니다.

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