경매 낙찰

토지만 팔아도 빚이 다 갚아지는데 건물까지 경매해도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 토지 저당권자가 민법 제365조에 따라 토지와 그 위 건물을 일괄경매하는 경우에는 토지만으로 빚을 갚을 수 있어도 과잉매각이 되지 않습니다. 현행 민사집행법 제101조 제3항 단서가 토지와 그 위 건물의 일괄매각을 과잉매각 불허의 예외로 정하고, 대법원 판례도 같은 결론입니다. 지금은 매각물건명세서에서 건물이 일괄매각으로 묶였는지와 건물 소유자가 누구인지 확인해 두십시오.

토지 값이 빚보다 크다는 이유만으로 건물 경매를 막으려고 매각허가결정에 항고부터 할 필요는 없습니다. 법이 토지와 건물의 일괄매각을 과잉매각 규정의 예외로 두고 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 5월 A씨는 B씨에게서 1억 5,000만원을 빌리면서 시가 4억원인 빈 땅에 저당권을 설정해 주었습니다. A씨는 2025년 그 땅에 상가 건물을 지어 자기 명의로 보존등기를 마쳤습니다. 빚을 갚지 못하자 B씨는 2026년 토지와 건물을 함께 경매해 달라고 신청했고, A씨는 땅만 팔아도 빚을 다 갚을 수 있으니 건물 경매는 과잉이라고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

토지만 팔아도 빚을 갚을 수 있으면 건물 경매는 과잉인가요?

아닙니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」은 여러 재산을 일괄매각할 때 일부 대금으로 모든 채권을 갚을 수 있으면 다른 재산의 매각을 허가하지 않는다고 하면서도, 토지와 그 위의 건물을 일괄매각하는 경우는 예외로 둡니다. 대법원도 대지와 지상 건물을 함께 경매하면 가액을 높이는 데 도움이 되므로 과잉경매 규정이 적용되지 않는다고 보았습니다.

원안이 인용한 구 민사소송법의 과잉경매 규정은 지금 민사집행법의 과잉매각 규정으로 바뀌었고, 토지·건물 일괄매각 예외가 조문에 명시되었습니다. 결론은 달라지지 않았습니다.

땅 저당권자가 건물까지 경매할 수 있는 조건은 무엇인가요?

토지에 저당권을 설정한 뒤 설정자가 그 토지에 건물을 지었고, 경매 때까지 설정자가 그 건물을 소유하고 있어야 합니다. 이 요건을 갖추면 저당권자는 토지와 함께 건물에도 경매를 청구할 수 있습니다. 대법원은 설정자가 건물을 지은 뒤 제3자에게 넘겼다면 일괄경매를 청구할 수 없다고 보았습니다.

건물 매각대금은 누가 가져가나요?

건물 매각대금에서는 토지 저당권자가 우선변제를 받지 못합니다. 저당권자는 건물까지 경매를 청구할 수는 있지만 건물의 경매대가에 대해서는 우선변제권이 없습니다. 그래서 건물 대금은 건물에 권리가 있는 다른 채권자에게 배당되고, 남으면 소유자에게 돌아갑니다. 일괄매각 대금은 각 재산의 최저매각가격 비율로 나눕니다.

과잉매각을 주장할 수 있는 경우는 언제인가요?

토지·건물 일괄매각이 아닌 경우에는 과잉매각을 주장할 수 있습니다. 여러 부동산을 따로 매각하는데 한 부동산의 대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 갚기에 충분하면 법원은 다른 부동산의 매각을 허가하지 않고, 채무자는 매각할 부동산을 지정할 수 있습니다. 토지 두 필지를 따로 매각하는 경우처럼 예외에 해당하지 않을 때 쓰는 방법입니다.

일괄경매 대응 순서

• 매각물건명세서 확인 - 토지와 건물이 일괄매각으로 묶였는지 확인합니다. 묶였다면 과잉매각 주장은 받아들여지지 않습니다.
• 건물 소유 관계 확인 - 건물을 설정자가 지었고 지금도 소유하는지 봅니다. 제3자에게 넘어갔다면 일괄경매 요건이 빠집니다.
• 최저매각가격 비율 점검 - 토지와 건물의 최저매각가격이 따로 적정하게 정해졌는지 봅니다. 건물 대금 산정의 기준이 됩니다.
• 배당표 검토 - 토지 저당권자가 건물 대금에서 배당받았는지 확인합니다. 그랬다면 배당이의 사유입니다.
• 다른 필지 과잉매각 주장 - 토지·건물 예외가 아닌 다른 부동산이 함께 매각되면 매각할 부동산을 지정합니다. 매각허가 여부 결정 전에 제출합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 미등기이거나 건물에 다른 저당권·임차인이 있으면 등기부와 현황조사서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 배당이의 소송과 담보권 실행 절차 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 토지 값이 빚보다 크면 건물 경매를 막을 수 있나요?
  토지와 그 위 건물의 일괄매각이라면 막을 수 없습니다. 민사집행법은 일괄매각에서 일부 대금으로 채권을 모두 갚을 수 있으면 다른 재산의 매각을 허가하지 않지만, 토지와 그 위의 건물을 일괄매각하는 경우는 예외로 정합니다. 대법원도 같은 결론입니다.
• 토지 저당권자가 건물 대금도 가져가나요?
  가져가지 못합니다. 토지 저당권자는 설정자가 지은 건물까지 경매를 청구할 수 있지만 그 건물의 경매대가에 대해서는 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 건물 대금은 건물에 권리가 있는 채권자에게 배당되고 남으면 소유자에게 돌아갑니다.
• 건물을 다른 사람에게 팔았으면 어떻게 되나요?
  일괄경매를 청구할 수 없습니다. 대법원은 민법 제365조의 일괄경매청구권이 저당권설정자가 건물을 축조해 소유하고 있는 경우에 한한다고 보았습니다. 설정자가 건물을 지은 뒤 제3자에게 넘겼다면 저당권자는 토지만 경매할 수 있습니다.
• 건물 대금은 어떻게 따로 계산하나요?
  총 매각대금을 각 재산의 최저매각가격 비율로 나눕니다. 일괄매각 절차에서 각 재산의 대금액을 특정할 필요가 있으면 법원은 각 재산의 최저매각가격 비율을 정하고, 각 재산의 대금액은 총대금액을 그 비율에 따라 나눈 금액으로 합니다.
• 과잉매각 주장은 언제 쓸 수 있나요?
  토지·건물 일괄매각이 아닌 여러 부동산 매각에서 씁니다. 한 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 갚기에 충분하면 법원은 다른 부동산의 매각을 허가하지 않고, 채무자는 그 가운데 매각할 부동산을 지정할 수 있습니다.
• 옛 판례가 지금도 적용되나요?
  적용됩니다. 원래 판례는 구 민사소송법의 과잉경매 규정을 두고 나온 것이지만, 현행 민사집행법은 과잉매각 불허를 정하면서 토지와 그 위 건물의 일괄매각은 그 예외라고 조문에 적어 두었습니다. 결론은 같고 근거 조문만 바뀌었습니다.

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