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가등기담보 청산금, 채무자에게 받을 다른 대여금과 상계할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 채무자와 후순위권리자에게 통지를 마치고 후순위권리자가 권리를 행사하지 않은 채 2개월의 청산기간이 지났다면 별개 대여금으로 청산금과 상계할 수 있습니다. 대법원 99다41657 판결이 이 결론을 인정했습니다. 지금은 후순위권리자에게 통지 사실과 도달일을 알렸는지부터 확인하십시오.

별개로 받을 대여금이 있다고 해서 채무자에게 청산금을 일단 현금으로 다 주고 대여금은 따로 소송으로 받아야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 요건을 갖추면 청산금과 상계할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2024년 3월 H씨에게 1억 2천만원을 연 6%로 빌려주면서 시가 3억원 아파트에 담보가등기를 받았습니다. 그 뒤 H씨는 다른 채권자에게 1천 5백만원을 빌리며 2순위 근저당을 설정했습니다. 2025년 변제기가 지나도 갚지 않자 G씨는 H씨와 2순위 근저당권자에게 통지했고 2개월이 지났습니다. G씨는 H씨에게 따로 받을 대여금 4천만원으로 청산금을 상계할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가등기담보 청산금을 다른 대여금과 상계할 수 있나요?

상계할 수 있습니다. 대법원 2002. 6. 11. 선고 99다41657 판결은 가등기담보권자가 채무자에게 담보권 실행을 통지하고 후순위권리자에게도 통지를 한 뒤, 후순위권리자가 직접 권리를 행사하지 않은 채 청산기간이 지났다면 채권자는 청산금을 채무자에게 변제할 수 있고, 가등기담보로 담보되지 않은 별개의 금전채권을 자동채권으로 삼아 채무자의 청산금채권과 상계할 수도 있다고 보았습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」에서도 청산금은 통지 당시 담보목적부동산 가액에서 채권액을 뺀 금액이고, 청산금 지급과 본등기·인도는 동시이행 관계에 있습니다. 상계는 청산금을 지급한 것과 같은 효과가 있어 본등기 청구의 요건을 채웁니다. 예를 들어 평가액 3억원, 원리금 1억 3천만원이면 청산금은 1억 7천만원이고, 별개 대여금 4천만원을 상계하면 1억 3천만원만 지급하면 됩니다.

후순위권리자가 있으면 어떤 통지를 해야 하나요?

채무자에게 한 청산금 통지가 도달하면 지체 없이 후순위 저당권자·전세권자·담보가등기권리자에게 통지 사실과 내용, 도달일을 알려야 합니다. 통지는 등기부상 주소로 발송하면 효력이 있습니다. 이 통지를 빠뜨리면 상계나 청산금 지급으로 후순위권리자에게 대항하기 어렵습니다.

후순위권리자가 청산금을 달라고 하면 상계할 수 없나요?

상계보다 후순위권리자가 앞섭니다. 후순위권리자는 순위에 따라 채무자가 받을 청산금에 대해 청산금이 지급될 때까지 권리를 행사할 수 있고, 채권자는 그 요구가 있으면 후순위권리자에게 청산금을 지급해야 합니다. 판례가 상계를 허용한 것도 후순위권리자가 직접 권리를 행사하지 않은 경우를 전제로 합니다.

후순위권리자의 권리행사를 막으려는 다른 채권자는 청산금을 압류하거나 가압류해야 합니다. 청산금에 압류가 들어오면 상계할 수 있는지는 자동채권 취득 시점과 압류 시점을 비교해 따로 판단합니다.

정산 절차 없이 본등기를 하면 어떻게 되나요?

무효입니다. 같은 판결은 청산금 통지와 청산기간 경과 절차를 거치지 않고 마친 본등기는 무효이고, 채무자에게 불리한 특약에 따른 것이어도 마찬가지라고 보았습니다. 다만 그 뒤 적법한 통지를 하고 청산금을 지급하거나, 청산금이 없는 경우 청산기간이 지나면 실체관계에 맞는 등기가 될 수 있습니다.

가등기담보 청산금 상계 대응 순서

• 평가액 통지 - 변제기 뒤 부동산 평가액과 채권액을 밝혀 채무자등에게 통지합니다. 도달일이 청산기간의 시작점입니다.
• 후순위권리자 통지 - 도달 확인 즉시 후순위권리자에게 통지 사실·내용·도달일을 알립니다. 등기부상 주소로 발송합니다.
• 권리행사 여부 확인 - 청산기간 중 후순위권리자가 청산금 지급을 요구했는지 확인합니다. 요구가 있으면 그 범위에서 먼저 지급합니다.
• 상계 의사표시 - 청산기간이 지나면 별개 대여금으로 상계한다는 뜻을 채무자에게 내용증명으로 알립니다. 남는 청산금은 지급합니다.
• 본등기 청구 - 상계와 지급을 마친 뒤 가등기에 따른 본등기와 인도를 청구합니다. 채무자가 협조하지 않으면 소송으로 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 담보 설정 당시 부동산 가액이 차용액과 이자 합계를 넘지 않거나 매매예약 형식이 섞여 있으면 가등기담보법 적용 여부부터 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가등기담보 실행과 청산금 관련 민사 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 청산기간은 언제부터 계산하나요?
  청산금 평가액 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 계산합니다. 가등기담보법 제3조 제1항은 그 도달일부터 2개월이 지나야 한다고 정하므로, 발송일이 아니라 도달일을 기준으로 삼아야 합니다. 내용증명 도달 확인서를 보관해 두어야 기간 다툼에 대비할 수 있습니다.
• 통지에는 무엇을 적어야 하나요?
  통지 당시 담보목적부동산의 평가액과 채권액을 밝혀야 합니다. 가등기담보법 제3조 제2항은 민법 제360조의 채권액, 즉 원본·이자·위약금·손해배상·실행비용을 적도록 하고, 부동산이 둘 이상이면 각 부동산으로 소멸시키려는 채권과 비용을 밝히도록 정합니다.
• 후순위권리자 통지를 빠뜨리면 어떻게 되나요?
  후순위권리자에게 상계나 청산금 지급을 주장하기 어렵습니다. 가등기담보법 제6조 제1항은 채무자등에 대한 통지가 도달하면 지체 없이 후순위권리자에게 통지하도록 정하고, 판례도 이 통지를 한 뒤 후순위권리자가 권리를 행사하지 않았을 때 상계를 허용했습니다.
• 상계하려면 대여금 변제기가 지나야 하나요?
  자동채권인 내 대여금은 변제기가 도래해야 합니다. 민법 제492조 제1항은 쌍방 채무의 이행기가 도래한 때 대등액에 관해 상계할 수 있다고 정합니다. 청산금채권은 청산기간이 지나야 행사할 수 있으므로, 두 채권의 이행기가 모두 온 뒤 상계 의사표시를 합니다.
• 청산금보다 대여금이 많으면 어떻게 되나요?
  대등액에서 상계되고 청산금채권은 전부 소멸합니다. 남은 대여금은 담보 없는 일반 채권으로 채무자에게 따로 청구해야 합니다. 이때 부동산 소유권 취득과 별개로 채무자의 다른 재산에 가압류를 하거나 지급명령·소송으로 집행권원을 받아야 합니다.
• 채무자가 청산금을 받기 전에 빚을 갚으면 되나요?
  됩니다. 가등기담보법 제11조는 채무자등이 청산금채권을 변제받을 때까지 채무액과 이자·손해금을 지급하고 담보 목적의 등기 말소를 청구할 수 있다고 정합니다. 다만 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득하면 말소를 청구할 수 없습니다.
• 정산 없이 한 본등기도 나중에 유효해지나요?
  유효해질 수 있습니다. 대법원 99다41657 판결은 정산 절차 없이 마친 본등기는 무효이지만, 그 뒤 적법하게 청산금 평가액을 통지하고 정당한 청산금을 지급하거나 청산금이 없어 청산기간이 지나면 실체관계에 부합하는 유효한 등기가 될 수 있다고 보았습니다.

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