건축·용도변경
벽 없는 개방형 축사를 새로 지었는데 소유권보존등기를 할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
네, 벽이 없는 개방형 축사도 소를 기르는 용도이고 연면적이 100제곱미터를 넘는 등 다섯 가지 요건을 모두 갖추면 건물로 보아 소유권보존등기를 할 수 있습니다. 축사의 부동산등기에 관한 특례법이 이 요건을 정하고, 원안이 적은 200제곱미터 기준은 2019년 개정으로 100제곱미터로 낮아졌습니다. 지금은 건축물대장에 축사로 등록되어 있는지부터 확인하십시오.
축사 준공 뒤 건축물대장을 발급받아 용도가 「축사」로, 소유자가 본인으로 적혀 있는지와 연면적 숫자를 확인하십시오. 등기 신청의 출발점이 이 대장입니다.
벽을 새로 둘러야 등기가 된다고 생각해 공사를 더 할 필요는 없습니다.
이런 상담이 많습니다
한우 60마리를 키우는 A씨는 2025년 봄 통풍이 잘되도록 벽 없이 기둥과 지붕만 있는 축사 150제곱미터를 새로 지었습니다. 축협에서 축사를 담보로 시설자금 대출을 받으려 했더니 건물등기가 있어야 한다는 답을 들었습니다. 주변에서는 벽이 없으면 건물이 아니라서 등기가 안 된다고 했고, A씨는 벽을 둘러야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
벽이 없는 축사도 건물로 등기되나요?
됩니다. 일반 등기실무에서는 벽이 없으면 외부와 차단된 독립성이 없다고 보아 건물등기를 받아 주지 않았지만, 「축사의 부동산등기에 관한 특례법」은 요건을 갖춘 개방형 축사를 건물로 봅니다. 개방형 축사는 소의 질병을 예방하고 통기성을 확보하려고 둘레에 벽을 갖추지 않고 소를 사육하는 용도로 쓰는 건축물을 말합니다.
요건을 모두 갖춘 개방형 축사는 부동산등기법이 정한 절차에 따라 건물등기부에 등기합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「축사의 부동산등기에 관한 특례법」 기준입니다.
개방형 축사 등기 요건 다섯 가지는 무엇인가요?
다섯 가지를 모두 갖춰야 합니다. 토지에 견고하게 정착되어 있을 것, 소를 사육할 용도로 계속 사용할 수 있을 것, 지붕과 견고한 구조를 갖출 것, 건축물대장에 축사로 등록되어 있을 것, 연면적이 100제곱미터를 넘을 것입니다. 하나라도 빠지면 건물로 보지 않습니다.
| 요건 | 확인 방법 |
|---|---|
| 토지에 견고하게 정착 | 기초 고정 사진 |
| 소 사육 용도로 계속 사용 | 사육 현황 |
| 지붕과 견고한 구조 | 구조 사진·도면 |
| 건축물대장에 축사로 등록 | 건축물대장 |
| 연면적 100제곱미터 초과 | 대장 연면적 |
- 토지에 견고하게 정착
- 확인 방법: 기초 고정 사진
- 소 사육 용도로 계속 사용
- 확인 방법: 사육 현황
- 지붕과 견고한 구조
- 확인 방법: 구조 사진·도면
- 건축물대장에 축사로 등록
- 확인 방법: 건축물대장
- 연면적 100제곱미터 초과
- 확인 방법: 대장 연면적
출처 - 축사의 부동산등기에 관한 특례법 제3조
| 개정 전 기준 | 200제곱미터 |
|---|---|
| 현행 기준 | 100제곱미터 |
| 사례 축사 | 150제곱미터 |
축사의 부동산등기에 관한 특례법 제3조 제5호, 사례 수치는 단순 예시
연면적 기준은 법 제정 당시 200제곱미터 초과였다가 2019. 8. 20. 개정(2019. 11. 21. 시행)으로 100제곱미터 초과로 낮아졌습니다. 원안은 200제곱미터 기준으로 설명했으므로, 지금은 100제곱미터를 넘기만 하면 면적 요건을 충족합니다. 돼지·닭 축사는 이 법의 개방형 축사가 아니어서 일반 건물 기준으로 따집니다.
소유권보존등기는 누가 어떻게 신청하나요?
건축물대장에 최초 소유자로 등록된 사람이 혼자 신청합니다. 소유권보존등기는 등기명의인이 될 사람이 단독으로 신청하는 등기여서 상대방이 필요 없습니다. 신청서에는 건축물대장 정보와 도면, 주소를 증명하는 정보를 붙이고 축사가 있는 토지의 관할 등기소에 냅니다.
대장상 소유자가 아닌 사람이 지었거나 대장 등록 전에 축사를 사고판 경우라면 먼저 대장을 정리하거나 확정판결로 소유권을 증명해야 합니다. 대장의 최초 소유자 또는 그 상속인이 신청할 수 있습니다.
개방형 축사 보존등기 대응 순서
- 연면적 확인 - 건축물대장의 연면적이 100제곱미터를 넘는지 봅니다. 넘지 않으면 이 특례로는 등기할 수 없습니다.
- 대장 용도 확인 - 대장 용도가 「축사」이고 소 사육용인지 확인합니다. 다른 용도로 올라가 있으면 먼저 용도를 정리합니다.
- 구조 점검 - 기초가 토지에 고정되어 있고 지붕과 기둥이 견고한지 사진으로 남깁니다. 등기관이 요건을 심사할 때 쓰입니다.
- 신청서 작성 - 건축물대장·도면·주소증명 정보를 붙여 단독으로 신청합니다. 관할은 축사가 있는 토지의 등기소입니다.
- 담보 설정 - 보존등기가 마쳐지면 축사를 담보로 근저당권을 설정할 수 있습니다. 대출 기관과 일정을 맞춥니다.
여기까지는 일반 기준이고, 축사가 무허가로 지어졌거나 남의 토지 위에 있어 토지 소유자와 다툼이 있다면 건축 허가 서류와 토지 사용 계약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 등기와 소유권 분쟁 사건을 수행합니다.
실무상 착안점
축산 농가에서는 벽이 없는 축사는 등기가 안 된다는 이야기가 아직도 돕니다. 실제로는 특례법 요건만 맞으면 건물등기가 되고, 면적 기준도 100제곱미터로 낮아져 웬만한 한우 축사는 해당합니다. 등기를 포기하고 대출 기회를 놓치는 경우가 더 많습니다.
기록으로 남길 것은 준공 시점의 건축물대장, 연면적이 적힌 도면, 기초와 지붕 구조 사진입니다. 축사를 증축하거나 일부를 헐면 대장 면적이 바뀌므로 그때마다 대장을 새로 떼어 두십시오.
이 기록은 보존등기 신청에서 요건 심사 자료가 되고, 나중에 축사가 경매에 부쳐지거나 토지와 축사 소유자가 달라져 다툼이 생기면 건물의 존재 시점과 범위를 증명하는 자료가 됩니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 부동산 등기와 소유권 분쟁을 수행해 왔으며, 건축물대장과 등기 요건을 먼저 대조한 뒤 보존등기·담보 설정 일정과 토지 소유자와의 관계를 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
건축물대장·축사 도면·토지 등기사항증명서를 준비해 주시면, 개방형 축사 요건 충족 여부·보존등기 신청인·토지 사용 관계를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
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