건축·용도변경

공사 중인 건물을 샀는데 양도인이 건축주 명의변경을 안 해 줘요

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

양도인이 협조하지 않으면 양도인을 상대로 건축주 명의변경절차 이행을 구하는 민사소송을 내고, 확정판결로 구청에 건축관계자변경신고를 하면 됩니다. 대법원은 명의변경에 동의하지 않는 상대방을 상대로 한 이 소송의 소의 이익을 인정하고, 형식 요건을 갖춘 신고의 수리 거부는 행정소송으로 다툴 수 있다고 봅니다. 지금은 양도인에게 동의서를 요구하는 내용증명부터 보내십시오.

구청을 상대로 먼저 행정소송부터 낼 필요는 없습니다. 협조하지 않는 양도인을 상대로 한 민사소송이 기본 경로입니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2025년 11월 공사가 70% 진행된 다세대주택을 건축주 K씨에게서 12억원에 양수하고 대금을 모두 치렀습니다. 그런데 K씨는 뒤늦게 너무 싸게 팔았다며 건축주 명의변경 동의서를 써 주지 않았습니다. J씨는 구청에 명의를 바꿔 달라는 행정소송을 내야 하는지, K씨를 상대로 민사소송을 내야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

양도인이 건축주 명의변경에 협조하지 않으면 누구를 상대로 소송하나요?

양도인을 상대로 건축주명의변경절차 이행을 구하는 민사소송을 내는 것이 기본입니다. 대법원은 건축허가서의 건축주 명의변경에 동의하지 않는 상대방을 상대로 그 의사표시에 갈음해 명의변경절차 이행을 구하는 소는 소의 이익이 있다고 봅니다. 건축 중인 건물을 양수한 사람이 양도인을 상대로 하는 경우도 같은 법리가 적용됩니다.

승소 판결이 확정되면 양도인이 명의변경에 동의하는 의사를 진술한 것으로 봅니다. 양수인은 그 확정판결을 명의변경동의서 대신 첨부해 허가권자에게 건축관계자변경신고를 합니다.

구청이 명의변경 신고를 받아 주지 않으면 행정소송이 되나요?

됩니다. 원안이 인용한 대법원 1979. 10. 30. 선고 79누190 판결은 건축주 명의변경을 대장 등재에 불과하다고 보아 행정소송 대상이 아니라고 했습니다. 그러나 대법원 1992. 3. 31. 선고 91누4911 판결은 양수인이 형식적 요건을 갖춰 명의변경을 신고하면 행정청은 이를 수리해야 하고, 수리 거부는 취소소송의 대상인 처분이라고 판단했습니다.

현행 시행규칙도 양수인이 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경 사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부해 신고하도록 정합니다. 양도인 동의서 없이 매매계약서와 대금 지급 내역만으로 신고했는데 거부됐다면 그 거부처분을 다툴 수 있지만, 실무상 확정판결을 받아 신고하는 쪽이 확실합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「건축법 시행규칙」 기준입니다.

소송 중 양도인이 다른 사람에게 명의를 넘기면요?

막기 위해 건축주명의변경금지가처분을 신청할 수 있습니다. 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란해질 염려가 있을 때 할 수 있습니다.

다만 이 가처분은 등기부에 공시할 방법이 없어 제3자에게 효력이 미치지 않습니다. 대법원은 명의변경금지가처분이 있더라도 제3자가 채무자로부터 실제로 권리를 양수해 소유권보존등기까지 했다면 가처분을 내세워 그 권리취득을 부인할 수 없다고 했습니다. 그래서 가처분 결정을 받으면 허가권자에게도 결정문을 제출해 사실상 명의변경을 막고, 완공 전에 본안 소송을 서둘러야 합니다.

건축주 명의변경 대응 순서

• 협조 요구 - 양도인에게 명의변경동의서를 요구하는 내용증명을 보냅니다. 도달일이 이후 소송과 지연 손해를 따지는 기준일이 됩니다.
• 가처분 신청 - 양도인이 제3자에게 넘길 우려가 있으면 건축주명의변경금지가처분을 신청합니다. 결정문은 허가권자에게도 제출합니다.
• 본안 소송 - 양도인을 상대로 건축주명의변경절차 이행 청구의 소를 냅니다. 매매계약서와 대금 완납 내역이 핵심 증거입니다.
• 변경신고 - 확정판결을 첨부해 허가권자에게 건축관계자변경신고를 합니다. 신고필증을 받아 공사와 사용승인을 이어 갑니다.
• 거부 시 행정소송 - 형식 요건을 갖춘 신고를 구청이 받지 않으면 수리거부처분 취소소송을 냅니다. 처분을 안 날부터 90일 이내여야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 양도인이 대금 일부 미지급을 주장하거나 공사업체 유치권이 얽혀 있으면 계약서와 공사 현황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축주명의변경 청구 소송과 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건축관계자변경신고는 언제까지 해야 하나요?
  건축법 시행규칙 제11조 제1항에 따라 허가나 신고를 한 건축주가 대상 건축물을 양도하면 양수인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 건축관계자변경신고서를 허가권자에게 내야 합니다. 변경 전 건축주의 명의변경동의서나 권리관계 변경 사실을 증명하는 서류를 첨부합니다.
• 명의변경 소송에서 이기면 바로 바뀌나요?
  판결이 확정되면 양도인이 명의변경에 동의하는 의사를 진술한 것으로 봅니다. 민사집행법 제263조 제1항이 의사의 진술을 명한 판결이 확정되면 그 판결로 의사를 진술한 것으로 보기 때문입니다. 양수인은 확정판결을 첨부해 허가권자에게 건축관계자변경신고를 하고 신고필증을 받습니다.
• 구청을 상대로 바로 행정소송을 내면 안 되나요?
  구청에 신고서를 내지도 않은 상태라면 다툴 처분이 없습니다. 대법원 1992. 3. 31. 선고 91누4911 판결에 따르면 형식적 요건을 갖춘 명의변경 신고의 수리 거부는 처분이어서 취소소송 대상이 됩니다. 동의서 대신 권리변동 증명 서류로 신고했다가 거부된 경우에 행정소송을 검토합니다.
• 명의만 빌려준 사람도 상대로 소송할 수 있나요?
  있습니다. 대법원 1996. 10. 11. 선고 95다29901 판결은 건축허가서의 건축주 명의를 타인에게 신탁한 사람이 신탁을 해지하고, 명의변경에 동의하지 않는 수탁자를 상대로 그 의사표시에 갈음해 건축주명의변경절차 이행을 구하는 소는 소의 이익이 있다고 판단했습니다.
• 명의변경금지가처분을 받으면 안심해도 되나요?
  완전히 안심할 수는 없습니다. 대법원 1997. 5. 7. 선고 97다1907 판결은 건축주 명의변경금지가처분이 등기부에 공시되지 않아 대물적 효력이 없으므로, 제3자가 실제로 권리를 양수해 소유권보존등기를 마쳤다면 가처분을 내세워 그 효력을 부인할 수 없다고 했습니다. 본안 소송을 서둘러야 합니다.
• 양도인이 대금을 더 달라고 하면 어떻게 하나요?
  계약에서 정한 대금을 모두 치렀다면 추가 대금을 줄 의무는 없습니다. 양도인이 싸게 팔았다는 이유만으로 계약을 무를 수는 없고, 착오나 불공정한 법률행위 같은 법률상 사유를 증명해야 합니다. 대금 완납을 증명할 이체 내역과 영수증을 보관하고, 추가 요구는 서면으로 거절 의사를 남겨 두십시오.

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