건축·용도변경

건물 소유권 소송 중인데 구청이 건축주 명의변경 신고를 안 받아 줄 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

건물 소유권 소송이 진행 중이면 판결로 소유권이 확정될 때까지 구청이 건축주 명의변경 신고 수리를 거부하는 것이 정당하다고 본 판례가 있습니다. 대법원 93누883 판결은 형식 요건을 갖춘 신고는 원칙적으로 수리해야 하지만 소유권 귀속이 다투어지는 동안의 거부는 상당하다고 보았습니다. 지금은 거부 통지에 적힌 소송의 내용부터 확인하십시오.

거부 통지를 받았다고 해서 그 자리에서 행정소송부터 낼 필요는 없습니다. 소유권 소송의 판결이 나면 그 판결문을 붙여 다시 신고하는 길이 빠른 경우가 많습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2024년 공사가 멈춘 상가 건물을 시행사에서 넘겨받기로 하고 대금 일부를 치른 뒤, 2025년 봄 시행사 명의의 명의변경동의서를 붙여 구청에 건축주 명의변경 신고를 했습니다. 그런데 시행사의 다른 채권자가 「양도는 무효이고 건물은 우리 것」이라며 소유권 소송을 내 둔 상태였고, 구청은 소송 결과가 나올 때까지 신고를 받을 수 없다고 통지했습니다. E씨는 구청이 소송을 이유로 명의변경 신고를 거부할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

구청은 건축주 명의변경 신고를 거부할 수 있나요?

원칙적으로 거부할 수 없습니다. 허가대상 건축물의 양수인이 정해진 형식적 요건을 갖추어 건축주 명의변경을 신고하면 행정청은 그 신고를 수리해야 하고, 실체적인 이유를 내세워 거부할 수 없다는 것이 대법원 판례입니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「건축법 시행규칙」은 변경 전 건축주의 명의변경동의서나 권리관계 변경사실을 증명하는 서류를 붙이도록 정합니다.

허가권자는 신고서를 받으면 기재내용을 확인한 뒤 건축관계자변경신고필증을 내주어야 합니다. 확인 대상은 서류의 기재내용이고, 건물 가치나 공사 재개 가능성 같은 사정은 거부 사유가 되지 않습니다.

소유권 소송이 진행 중이면 거부가 정당한가요?

정당하다고 본 판례가 있습니다. 대법원은 건축물의 소유권을 둘러싸고 소송이 계속 중이어서 판결로 소유권의 귀속이 확정될 때까지 건축주명의변경신고의 수리를 거부함이 상당하다고 본 사례를 남겼습니다. 양도 자체가 다투어지는 상황에서는 신고서에 붙인 명의변경동의서가 진정한 권리 이전을 보여 준다고 보기 어렵기 때문입니다.

다만 이것은 소유권 귀속이 실제로 소송에서 다투어지는 경우의 판단입니다. 소송이 양도와 무관한 공사대금 다툼이거나 이미 판결로 결론이 났다면 같은 이유로 거부할 수 없습니다. 거부 통지에 적힌 소송이 어떤 내용인지부터 확인해야 합니다.

거부 통지는 행정소송으로 다툴 수 있나요?

있습니다. 대법원은 건축주명의변경신고 수리거부가 양수인이 공사를 계속하거나 자기 명의로 소유권보존등기를 하기 위해 가지는 구체적인 법적 이익을 침해하므로 취소소송의 대상이 되는 처분이라고 보았습니다. 취소소송은 거부를 안 날부터 90일 이내에 내야 합니다.

다만 소유권 소송이 진행 중이라면 거부취소 소송에서도 같은 사정이 판단되므로 이길 가능성이 크지 않습니다. 소유권 소송에서 이긴 뒤 판결문을 권리관계 변경을 증명하는 서류로 붙여 다시 신고하는 편이 보통 더 빠릅니다.

건축주 명의변경 거부 대응 순서

• 거부 사유 확인 - 거부 통지에 적힌 소송의 사건번호와 당사자, 청구 내용을 확인합니다. 소유권 귀속 다툼인지가 핵심 판단 요소입니다.
• 서류 보완 - 명의변경동의서의 날인과 법인 대표자 권한, 인감증명을 다시 점검합니다. 형식 흠결이 있으면 그것부터 고칩니다.
• 소유권 소송 대응 - 양수인이 소송 당사자가 아니라면 보조참가 등으로 참여를 검토합니다. 판결 결과에 따라 명의변경 여부가 정해지기 때문입니다.
• 재신고 - 판결이 확정되면 판결문을 첨부해 다시 신고합니다. 양수일부터 7일 기한을 넘긴 사정도 함께 설명합니다.
• 취소소송 검토 - 소송이 양도와 무관한데도 거부했다면 안 날부터 90일 안에 거부처분 취소소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 양도 계약이 대물변제나 담보 목적이었거나 공매·경매로 넘어온 경우에는 계약서와 등기 관계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축 인허가 거부처분 취소소송과 건물 소유권 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건축주 명의변경 신고는 언제까지 해야 하나요?
  양수한 날부터 7일 이내입니다. 건축법 시행규칙 제11조 제1항은 허가를 받거나 신고한 건축주가 건축물을 양도한 경우 양수인이 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 건축관계자변경신고서를 허가권자에게 내도록 정합니다. 기한을 넘겼더라도 신고는 할 수 있으니 늦어진 사정을 함께 적어 내십시오.
• 명의변경 신고에는 어떤 서류가 필요한가요?
  변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 건축관계자변경신고서에 붙입니다(건축법 시행규칙 제11조 제1항). 법인이 동의하는 경우 대표자 권한과 인감을 확인하고, 동의서를 받지 못하면 확정판결문으로 권리관계 변경을 증명할 수 있습니다.
• 구청이 실체적인 이유로 거부할 수 있나요?
  원칙적으로 거부할 수 없습니다. 대법원 1992. 3. 31. 선고 91누4911 판결은 양수인이 형식적 요건을 갖추어 적법하게 신고하면 행정청은 수리해야 하고 실체적인 이유를 내세워 수리를 거부할 수 없다고 보았습니다. 다만 소유권 귀속 자체가 소송으로 다투어지면 예외가 인정된 사례가 있습니다.
• 소유권 소송 중이면 왜 거부가 인정되나요?
  양도의 진정성이 아직 확정되지 않았기 때문입니다. 대법원 1993. 10. 12. 선고 93누883 판결은 건축물 소유권을 둘러싼 소송이 계속 중이어서 판결로 소유권 귀속이 확정될 때까지 명의변경신고 수리를 거부함이 상당하다고 본 사례입니다. 소송 내용이 소유권과 무관하면 같은 결론이 나오지 않습니다.
• 수리 거부를 행정소송으로 다툴 수 있나요?
  있습니다. 대법원 91누4911 판결은 명의변경신고 수리거부가 양수인의 공사 계속과 소유권보존등기에 관한 구체적 법적 이익을 침해하므로 취소소송 대상인 처분이라고 보았습니다. 취소소송은 행정소송법 제20조 제1항에 따라 거부를 안 날부터 90일 이내에 내야 합니다.
• 판결이 나면 어떻게 다시 신고하나요?
  확정판결문을 권리관계의 변경사실을 증명하는 서류로 붙여 건축관계자변경신고서를 다시 냅니다(건축법 시행규칙 제11조 제1항). 허가권자는 기재내용을 확인한 뒤 건축관계자변경신고필증을 내주어야 하므로(같은 조 제3항), 판결 확정 증명까지 함께 내면 처리가 빨라집니다.

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