건축·용도변경

공동건축주 한 명의 지분을 샀으면 다른 건축주가 명의변경에 동의해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

아니요, 공동건축주 한 명에게서 건물 지분을 사기로 했더라도 나머지 건축주가 당연히 건축주 명의변경에 동의할 의무는 없습니다. 명의변경에는 변경 전 건축주 전원의 동의가 필요하다는 대법원 2019다282050 판결과 계약 단계에서 막을 방법을 정리했습니다.

아니요, 공동건축주 한 명에게서 지분을 사기로 했다고 해서 나머지 건축주가 명의변경에 동의할 의무가 생기지는 않습니다. 대법원은 공동건축주 명의를 바꾸려면 변경 전 건축주 전원의 동의가 필요하고, 법령이나 약정 근거 없이 동의를 강제할 수 없다고 보았습니다. 지분을 판 사람이 동의해 주는 것만으로는 명의변경이 마무리되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A교회는 2023. 4. 이웃 B씨와 함께 공동건축주로 교육관을 증축하던 C씨에게서 증축 건물 지분 절반을 사기로 했습니다. 건물은 다 지었지만 법령 위반 사항 몇 가지가 남아 사용승인과 보존등기를 하지 못한 상태였습니다. C씨는 건축주를 자기에서 A교회로 바꾸는 데 동의했지만, B씨는 A교회와 함께 건축주가 되는 것을 거부하고 있습니다. A교회 대표는 2026. 5. 상담에서 B씨를 상대로 명의변경 동의를 구하는 소송을 낼 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공동건축주 명의변경에는 왜 전원의 동의가 필요한가요?

건축허가나 신고는 그 건물을 짓는다는 하나의 목적을 위해 이루어지고, 허가를 받은 지위를 나누어 달라고 청구할 수도 없습니다. 그래서 대법원은 건축주 명의가 여러 명이면 명의를 바꿀 때 변경 전 건축주 전원의 동의를 얻어야 한다고 보았습니다.

건축법 시행규칙도 건축주가 건축물을 양도한 경우 양수인이 7일 안에 변경 전 건축주의 명의변경동의서나 권리관계 변경을 증명하는 서류를 붙여 신고하도록 정합니다. 공동건축주라면 변경 전 건축주가 여럿이므로, 지분을 판 사람의 동의서만으로는 서류가 갖추어지지 않습니다.

허가권자는 신고서 내용을 확인해 신고필증을 내줍니다. 실무에서 구청이 나머지 건축주의 동의서를 요구하는 이유도 여기에 있습니다. 결국 지분을 사는 사람은 판 사람과의 계약만으로 건축주 지위까지 얻을 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.

대법원은 지분 양수인의 명의변경 청구를 어떻게 판단했나요?

대법원은 나머지 공동건축주에게 동의할 의무가 없다고 본 원심을 유지하고 상고를 기각했습니다. 사안에서 원고 교회는 증축 건물의 공유자이자 공동건축주인 한 사람에게서 지분을 넘겨받기로 했습니다. 건물은 완성되었지만 여러 법령 위반 사유로 사용승인과 보존등기를 하지 못한 상태였습니다.

원고는 다른 공동건축주를 상대로 건축주 명의를 바꾸는 절차를 이행하거나 승낙하라고 청구했고, 지분을 판 사람을 대위해 같은 청구도 했습니다. 공유물 보존행위나 관리행위, 금반언, 권리남용 주장도 함께 냈지만 받아들여지지 않았습니다.

대법원은 “공동건축주 일부가 다른 사람에게 해당 건축물의 공유지분을 양도하기로 하였더라도, 법령이나 약정 등의 근거가 없는 한 나머지 공동건축주가 당연히 건축주 명의변경에 동의할 의무를 부담하는 것은 아니다”라고 했습니다. 원심 판결이 그대로 확정되었습니다. 원심의 이유 설명에 적절하지 않은 부분이 있다고 하면서도, 동의 의무가 없다는 결론은 정당하다고 본 것입니다. 지분을 넘겨받는 계약과 건축주 지위를 넘겨받는 문제는 따로 보아야 한다는 점을 분명히 한 판결입니다.

다른 건축주가 끝까지 동의하지 않으면 어떻게 하나요?

먼저 나머지 건축주와 맺은 약정을 찾아보아야 합니다. 공동 건축 약정서나 동업 계약서에 지분 양도 시 명의변경에 협조한다는 조항이 있으면 그 약정을 근거로 청구할 수 있습니다. 대법원도 법령이나 약정 근거가 있으면 결론이 달라질 수 있다는 여지를 남겼습니다.

약정이 없다면 공유 관계 자체를 정리하는 방법을 검토합니다. 공유자는 언제든 공유물 분할을 청구할 수 있고, 분할하지 않기로 한 약정은 5년을 넘지 못합니다. 사용승인을 받지 못한 미등기 건물의 분할 문제는 「사용승인을 못 받은 미등기 건물도 경매로 공유물분할할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

명의변경이 막힌 상태에서 사용승인을 먼저 받으려는 경우도 있습니다. 공동건축주 일부가 반대할 때 사용승인 신청 문제는 「공동건축주 중 한 명이 반대해도 사용승인을 신청할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

지분을 판 사람과의 관계도 정리해야 합니다. 판 사람이 명의변경을 마쳐 주기로 약속했다면 그 약속을 지키지 못한 데 대해 계약 해제나 손해배상을 다툴 수 있습니다.

공동건축주 지분 매수 대응 순서

• 허가 서류 확인 - 건축허가서와 건축물대장으로 공동건축주가 누구인지, 공사가 어디까지 왔는지, 남은 위반 사항이 무엇인지 봅니다.
• 동의서 확보 - 계약 전에 나머지 건축주 전원의 명의변경 동의서와 인감증명서를 받습니다.
• 조건부 잔금 - 동의서를 받지 못하면 잔금을 미루거나 해제할 수 있다는 조항을 계약서에 넣습니다.
• 약정 근거 점검 - 이미 계약했다면 공동 건축 약정서에서 협조 의무 조항을 찾습니다.
• 분할·해제 검토 - 협조 근거가 없으면 공유물 분할이나 매도인과의 계약 해제를 따집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공동건축주 사이에 명의변경 협조 약정이 있는지와 지분 매매계약에 동의서 조건을 넣었는지에 따라 명의변경을 강제할 수 있는지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 신축·증축 건물 지분 매매와 건축주 명의변경 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 단독 건축주에게서 건물 전체를 샀다면 명의변경은 어떻게 하나요?
  양수인이 양도 사실이 생긴 날부터 7일 안에 변경 전 건축주의 명의변경동의서나 권리관계 변경을 증명하는 서류를 붙여 허가권자에게 신고합니다. 양도인이 협조하지 않으면 그 의무 이행을 청구합니다.
• 지분을 판 공동건축주에게 명의변경 협조를 청구할 수 있나요?
  매매계약에서 명의변경 협조를 약속했다면 판 사람에게는 청구할 수 있습니다. 다만 그 사람의 동의만으로는 나머지 건축주 동의가 빠져 명의변경이 완성되지 않습니다.
• 명의변경을 거부하는 것이 권리남용이라고 다툴 수 있나요?
  이 사건에서도 권리남용과 금반언 주장이 있었지만 받아들여지지 않았습니다. 거부로 얻는 이익이 전혀 없고 상대를 괴롭힐 목적뿐이라는 등 매우 예외적인 사정이 필요합니다.
• 공유 지분 자체는 다른 공유자 동의 없이 살 수 있나요?
  네, 공유자는 자기 지분을 자유롭게 처분할 수 있습니다. 다만 지분 매매와 건축주 명의변경은 별개라서, 지분은 넘어와도 건축주 지위는 따로 동의가 필요합니다.
• 사용승인 전 건물을 공유물 분할로 정리할 수 있나요?
  공유자는 언제든 분할을 청구할 수 있지만, 사용승인과 보존등기를 하지 못한 건물은 분할 방법에 제약이 큽니다. 현물 분할이 어렵다면 가격 배상이나 경매 분할 가능성을 따져야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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