사용승인이 안 나도 경매 서류를 낼 수 있나요?

낼 수 있습니다. 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서는 미등기 건물 경매에 사용승인 서류가 아니라 건축허가 또는 건축신고 증명 서류를 요구합니다. 대법원 2011다69190 판결도 적법하게 허가·신고를 마친 건물이 사용승인을 못 받은 경우 경매를 위한 보존등기가 가능하다고 설명했습니다.

건물 면적이나 구조를 증명할 서류가 없으면요?

법원에 조사를 신청할 수 있습니다. 민사집행법 제81조 제3항은 지번·구조·면적을 증명하지 못한 때 채권자가 경매신청과 동시에 집행법원에 조사를 신청할 수 있다고 정하고, 제4항은 법원이 집행관에게 조사하게 하도록 합니다.

무허가 건물은 어떻게 나누나요?

경매분할은 안 되고 가격배상이나 현물분할을 검토합니다. 대법원 2013. 9. 13. 선고 2011다69190 판결은 허가나 신고 없이 지은 미등기 건물의 경매분할을 허용하지 않으면서, 한 공유자에게 단독 귀속시키고 지분 가치를 정산하는 방법을 제시했습니다.

보존등기는 누가 하나요?

법원 촉탁에 따라 등기관이 직권으로 합니다. 부동산등기법 제66조 제1항은 미등기부동산에 법원 촉탁으로 처분제한 등기를 할 때 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하도록 정합니다. 공유자가 미리 보존등기를 마칠 필요는 없습니다.

경매 뒤 사용승인이 나면 무엇을 해야 하나요?

1개월 안에 표제부 기록 말소등기를 신청해야 합니다. 부동산등기법 제66조 제3항은 사용승인을 받지 않았다는 기록이 된 건물에 사용승인이 나면 소유 명의인이 1개월 이내에 그 기록의 말소등기를 신청하도록 정합니다.

법원은 언제 경매분할을 명하나요?

현물로 나눌 수 없거나 나누면 값이 크게 떨어질 염려가 있을 때입니다. 민법 제269조 제2항이 이렇게 정합니다. 건물 한 동은 구조상 나누기 어려워 경매분할로 가는 경우가 많고, 매각대금은 지분 비율대로 나눕니다.

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건축·용도변경

사용승인을 못 받은 미등기 건물도 경매로 공유물분할할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 건축허가나 건축신고를 마친 건물이라면 사용승인을 받지 못해 미등기 상태여도 경매에 의한 공유물분할이 가능합니다. 반대로 허가나 신고 없이 지은 미등기 건물은 경매분할이 허용되지 않습니다. 지금은 건축허가서나 신고필증 사본을 구청에서 발급받을 수 있는지부터 확인하십시오.

그 자리에서

공유물분할 소송에서 경매분할을 구하려면, 소장을 내기 전에 건물이 공유자 소유라는 서류, 지번·구조·면적을 증명하는 서류, 건축허가 또는 건축신고 증명 서류를 모아 두십시오. 지번·구조·면적 서류를 못 구하면 경매신청 때 법원에 조사를 신청할 수 있습니다.

등기가 없다고 먼저 보존등기부터 마쳐야 경매할 수 있는 것은 아닙니다. 법원이 경매개시결정을 하면 등기관이 직권으로 보존등기를 하고, 사용승인을 받지 않은 사실은 표제부에 기록합니다.

이런 상담이 많습니다

O씨와 P씨는 2023년 공동 건축주로 건축허가를 받아 4층 다가구주택을 지었지만, 주차장 설치 문제로 2024년 사용승인이 반려되어 등기를 하지 못했습니다. 공사비는 각각 6억원씩 냈고, 2025년부터 임대 수익 배분을 두고 다툼이 생겼습니다. 2026년 O씨는 건물을 경매로 팔아 나누는 공유물분할이 가능한지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

미등기 건물이 경매분할되는 조건은 무엇인가요?

적법하게 건축허가나 건축신고를 마친 건물이어야 합니다. 민사집행법은 등기되지 않은 건물의 강제경매신청서에 소유 증명 서류, 지번·구조·면적 증명 서류와 함께 건축허가 또는 건축신고 증명 서류를 붙이도록 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」도 같은 문언입니다.

미등기 건물 경매신청 첨부서류

서류	증명하는 것
소유 증명 서류	공유자 소유
지번·구조·면적 서류	건물 현황
건축허가·신고 증명 서류	적법한 건축

소유 증명 서류: 증명하는 것: 공유자 소유
지번·구조·면적 서류: 증명하는 것: 건물 현황
건축허가·신고 증명 서류: 증명하는 것: 적법한 건축

출처 - 민사집행법 제81조 제1항 제2호

공유물분할을 위한 경매는 담보권 실행 경매의 예에 따라 하고, 담보권 실행 경매에는 강제경매 규정이 준용됩니다. 그래서 공유물분할 경매도 같은 서류 요건을 따릅니다.

허가 없이 지은 건물이면 어떻게 되나요?

경매로 나눌 수 없습니다. 대법원은 건축허가나 신고 없이 지은 미등기 건물에는 경매에 의한 공유물분할이 허용되지 않는다고 보았습니다. 이 경우에는 한 공유자가 건물을 갖고 다른 공유자에게 지분 값을 주는 가격배상 방식이나 구조상 가능한 현물분할을 검토해야 합니다.

일부 층만 허가를 받고 나머지를 무단 증축한 건물은 허가받은 부분과 증축 부분이 하나의 건물로 볼 수 있는지부터 따져야 합니다. 증축 부분이 기존 건물에 부합했다면 전체를 경매할 여지가 있지만, 독립된 건물이면 따로 판단합니다.

경매되면 등기는 어떻게 정리되나요?

법원의 촉탁에 따라 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하고 경매개시결정 등기를 합니다. 건축법상 사용승인을 받아야 할 건물인데 받지 않았다면 그 사실을 표제부에 기록합니다.

미등기 건물 경매분할 흐름

1
분할 판결
경매분할 판결 확정
2
경매 신청
허가·신고 서류 첨부
3
직권 보존등기
미사용승인 사실 표제부 기록
4
매각·배당
매각대금을 지분대로 분배

나중에 사용승인이 나면 소유 명의인은 1개월 안에 표제부의 미사용승인 기록을 말소하는 등기를 신청해야 합니다. 매수인은 사용승인을 받지 못한 건물을 사는 것이므로 입찰 전에 사용승인이 나지 않은 이유를 확인해야 합니다.

미등기 건물 경매분할 대응 순서

허가·신고 서류 확보 - 구청에서 건축허가서나 신고필증 사본을 발급받습니다. 이 서류가 경매분할 가능 여부를 가릅니다.
소유 증명 정리 - 공동 건축주 명의의 허가서, 도급계약서, 공사대금 지급 내역으로 공유 사실과 지분을 정리합니다.
지번·구조·면적 확인 - 설계도면이나 측량 자료로 건물 현황을 확인합니다. 없으면 법원에 조사를 신청합니다.
분할 협의 시도 - 협의로 한 사람 단독 소유와 대가 지급을 먼저 제안합니다. 협의가 되면 소송이 필요 없습니다.
공유물분할 소송 - 협의가 안 되면 경매분할을 구하는 소송을 내고, 판결 뒤 경매를 신청해 매각대금을 지분대로 나눕니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건축허가가 취소되었거나 대지 소유자가 따로 있다면 허가 이력과 토지 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유물분할과 부동산 경매 관련 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

공동으로 건물을 지은 건축주들은 사용승인이 안 나서 등기를 못 했으니 법적으로 나눌 방법이 없다고 생각합니다. 실제로는 건축허가나 신고만 적법하게 마쳤다면 경매분할이 가능하고, 무허가 건물만 이 길이 막혀 있습니다. 허가서 한 장이 결론을 가릅니다.

그래서 허가와 공사 기록을 먼저 모아야 합니다. 건축허가일과 건축주 명의, 착공신고일, 공사 중단 시점, 사용승인 신청과 반려일을 서류로 정리해 두십시오. 공동 건축주 사이의 공사비 분담 내역도 지분을 정하는 자료가 됩니다.

이 기록은 공유물분할 소송에서 지분 비율과 경매 가능 여부를 증명하는 데 쓰이고, 경매 뒤에는 매수인이 사용승인을 받을 수 있는지 판단하는 자료가 됩니다. 사용승인 반려 사유가 분명하면 매각가격에도 영향을 줍니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

건축허가서 또는 신고필증·공동 건축 약정서·공사비 지급 내역·설계도면을 준비해 주시면, 경매분할 가능 여부·공유 지분 비율·분할 방법 선택을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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