건축·용도변경

상속받은 무허가 미등기 건물을 형과 나누려면 어떻게 해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

무허가 미등기 건물은 경매로 나누는 공유물분할이 허용되지 않지만, 한 사람이 건물을 갖고 다른 사람에게 지분 값을 주는 방식으로 분할을 청구할 수는 있습니다. 대법원은 건축허가나 신고 없이 지은 미등기 건물의 경매분할을 막으면서도, 단독 소유로 귀속시키고 대가를 정산하는 방법을 제시했습니다. 지금은 건물에 건축허가나 신고 기록이 있는지부터 구청에서 확인하십시오.

무허가 건물이라 상속재산으로 나눌 수 없다고 포기할 필요는 없습니다. 등기가 없어도 건물은 상속되어 공유 상태이고, 분할 방법만 달라집니다.

이런 상담이 많습니다

K씨와 형은 2024년 아버지가 돌아가시면서, 아버지가 1980년대에 허가 없이 지어 점포로 세를 주던 미등기 건물을 절반씩 상속받았습니다. 형이 건물을 관리하며 월 250만원의 임대료를 혼자 받아 왔고, K씨가 나누자고 하자 형은 등기가 없으니 나눌 방법이 없다고 했습니다. K씨는 2026년 공유물분할을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무허가 미등기 건물도 공유물분할을 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있고, 협의가 안 되면 법원에 분할을 청구합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 같은 구조입니다. 다만 5년 안의 기간으로 분할하지 않기로 약정했다면 그 기간에는 청구할 수 없습니다.

법원은 현물로 나눌 수 없거나 나누면 값이 크게 떨어질 때 경매를 명할 수 있습니다. 건물 한 채는 현물로 나누기 어려운 경우가 많아 보통 경매분할로 가는데, 무허가 미등기 건물은 이 길이 막혀 있습니다.

왜 무허가 미등기 건물은 경매로 나눌 수 없나요?

미등기 건물을 경매하려면 건축허가나 건축신고를 증명하는 서류가 필요하기 때문입니다. 민사집행법은 등기되지 않은 건물의 강제경매신청서에 건축허가·신고 증명 서류를 붙이도록 해, 적법하게 허가·신고를 마쳤지만 사용승인을 못 받은 건물만 경매할 수 있게 했습니다.

공유물분할을 위한 경매는 담보권 실행 경매의 예에 따라 하고, 담보권 실행 경매에는 강제경매 규정이 준용됩니다. 그래서 허가나 신고 없이 지은 미등기 건물은 공유물분할 경매도 할 수 없습니다.

그러면 법원은 어떻게 나눠 주나요?

한 공유자에게 건물을 단독으로 귀속시키고, 다른 공유자에게 지분 가치만큼 돈을 지급하게 하는 가격배상 방식이 가능합니다. 대법원 2011다69190 판결은 경매분할 판결을 파기하면서, 건물 가격뿐 아니라 법정지상권 존속기간의 차임 이익과 지료까지 지분의 경제적 가치에 반영해 정산하는 방법을 제시했습니다.

건물이 여러 채이거나 구조상 나눌 수 있다면 현물분할도 가능합니다. 어느 쪽이 건물을 가질지, 대가를 얼마로 할지는 감정과 각자의 사용 현황을 보고 정합니다. 건물을 갖게 될 사람에게 대가를 치를 돈이 있는지도 법원이 함께 봅니다.

무허가 건물 공유물분할 대응 순서

• 허가·신고 기록 확인 - 구청에서 건축허가나 신고 기록이 있는지 확인합니다. 있으면 경매분할도 가능해집니다.
• 소유·상속 관계 정리 - 건물을 누가 지었는지, 상속인과 지분이 어떻게 되는지 가족관계증명서와 재산세 기록으로 정리합니다.
• 대지 관계 확인 - 대지 소유자와 법정지상권 여부를 확인합니다. 지분 가치 계산에 영향을 줍니다.
• 분할 방법 제안 - 협의로 한 사람 단독 소유와 대가 지급을 먼저 제안합니다. 협의서로 남기면 소송이 필요 없습니다.
• 분할 소송 제기 - 협의가 안 되면 가격배상 방식을 청구취지에 넣어 공유물분할 소송을 제기하고 건물 감정을 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 일부만 허가를 받았거나 대지도 함께 공유하고 있다면 건축물대장과 토지 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유물분할과 상속재산 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기가 없는 건물도 상속되나요?
  상속됩니다. 민법 제187조는 상속에 의한 부동산 물권 취득은 등기가 필요 없다고 정하므로, 미등기 건물도 상속 개시와 동시에 상속인들의 공유가 됩니다. 다만 등기하지 않으면 처분하지 못하므로, 팔거나 담보로 쓰려면 먼저 보존등기가 가능한지 확인해야 합니다.
• 사용승인만 못 받은 건물은 경매분할이 되나요?
  건축허가나 신고를 마친 건물이면 가능합니다. 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서는 미등기 건물 경매에 건축허가 또는 건축신고 증명 서류를 요구하므로, 허가·신고를 마쳤지만 사용승인을 못 받은 건물은 이 서류를 갖춰 경매분할을 할 수 있습니다.
• 가격배상은 얼마로 정하나요?
  보통 감정으로 건물 가격을 정하고 지분 비율대로 나눕니다. 대법원 2013. 9. 13. 선고 2011다69190 판결은 건물 가격 외에 법정지상권 존속기간 동안의 차임 이익과 받을 수 있는 지료까지 지분의 경제적 가치에 반영해야 공평하다고 보았습니다.
• 분할하지 않기로 약속했으면 청구할 수 없나요?
  약정 기간 안에는 청구할 수 없습니다. 민법 제268조 제1항 단서는 5년 안의 기간으로 분할하지 않기로 약정할 수 있다고 정하고, 제2항은 갱신해도 갱신한 날부터 5년을 넘지 못한다고 정합니다. 기간이 지나면 다시 청구할 수 있습니다.
• 형이 혼자 임대료를 받아 왔으면요?
  지분 비율을 넘는 몫은 돌려달라고 청구할 수 있습니다. 민법 제263조는 공유자가 공유물 전부를 지분 비율로 사용·수익할 수 있다고 정하므로, 한 사람이 임대료를 모두 받았다면 다른 공유자 지분에 해당하는 부분은 부당이득이 될 수 있습니다. 통장 내역을 먼저 확보하십시오.
• 협의로 나누면 법원에 갈 필요가 없나요?
  없습니다. 민법 제269조 제1항은 분할 방법에 관한 협의가 성립되지 않을 때 법원에 분할을 청구한다고 정합니다. 협의가 되면 분할협의서를 쓰고 대가를 주고받으면 되고, 나중 분쟁을 막으려면 대가 지급일과 건물 인도일을 협의서에 적어 두는 편이 좋습니다.

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