건축·용도변경

형제와 공유한 무허가 미등기 건물을 경매로 나눌 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 건축허가나 건축신고 없이 지어진 미등기 건물은 공유자끼리 의견이 맞지 않아도 법원이 경매로 팔아 대금을 나누는 방식의 공유물분할을 할 수 없습니다. 대법원은 미등기 건물의 경매에는 건축허가나 신고를 증명하는 서류가 필요하다는 민사집행법 규정을 근거로 이렇게 보았습니다. 지금은 건축물대장이나 구청의 건축허가·신고 기록이 있는지부터 확인하십시오.

미등기 건물이라고 해서 공유물분할 소송 자체를 낼 수 없는 것은 아니므로, 소송 전에 건물을 먼저 등기해 둘 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 3남매는 2023년 어머니가 돌아가시면서 어머니가 1980년대에 허가 없이 지은 1층 점포 건물을 3분의 1씩 상속했습니다. 점포 4칸에서 매달 합계 450만 원의 임대료가 나오는데, 첫째가 혼자 관리하며 임대료를 받아 왔습니다. 2026년 A씨는 첫째와 사이가 틀어져 건물을 경매로 팔아 대금을 나누고 싶다며 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유자끼리 합의가 안 되면 어떻게 나누나요?

법원에 분할을 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 분할 방법에 관하여 협의가 성립되지 않으면 공유자가 법원에 분할을 청구할 수 있고, 현물로 나눌 수 없거나 나누면 가액이 현저히 줄어들 염려가 있으면 법원이 경매를 명할 수 있다고 정합니다. 원칙은 현물분할이고 경매분할은 예외입니다.

무허가 미등기 건물은 왜 경매분할이 안 되나요?

경매 절차를 밟을 수 없기 때문입니다. 공유물분할을 위한 경매는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 진행하고, 그 절차에는 강제경매 규정이 준용됩니다. 강제경매 규정은 등기되지 않은 건물을 경매하려면 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 붙이도록 합니다.

그래서 건축허가나 신고를 마쳤지만 사용승인을 받지 못한 건물만 경매를 위한 보존등기를 거쳐 경매할 수 있습니다. 대법원 2013. 9. 13. 선고 2011다69190 판결은 허가나 신고 없이 지은 미등기 건물은 경매에 의한 공유물분할이 허용되지 않는다고 보고, 경매분할을 명한 원심을 파기했습니다.

경매가 안 되면 어떤 방법으로 나누나요?

한 사람이 건물을 갖고 다른 공유자에게 지분 가격을 돈으로 지급하는 방식이 현실적입니다. 위 판결도 원고의 단독 소유로 하되 건물 가격과 다른 공유자들이 잃는 임대수익, 원고가 받을 수 있는 지료를 함께 반영해 지분 가치를 산정하는 방법을 제시했습니다. 건물을 물리적으로 나눌 수 있으면 구획별 현물분할도 가능합니다.

• 현물분할 - 건물을 구획으로 나눠 각자 소유합니다. 구조상 독립된 점포 여러 칸이면 검토할 수 있습니다.
• 가격배상 - 한 공유자가 단독 소유하고 나머지 공유자에게 지분 가액을 지급합니다. 무허가 건물에서 가장 많이 쓰이는 방식입니다.
• 경매분할 - 허가·신고를 마쳤으나 사용승인만 없는 건물이면 가능합니다. 허가·신고가 없으면 할 수 없습니다.

미등기 건물 공유물분할 대응 순서

• 허가 기록 확인 - 구청에서 건축허가·신고 대장과 사용승인 여부를 확인합니다. 경매분할 가능성이 여기서 갈립니다.
• 소유 증명 준비 - 건물을 누가 지었는지, 상속이나 매매로 어떻게 공유하게 됐는지 증명할 자료를 모읍니다. 미등기 건물은 소유 증명이 첫 쟁점입니다.
• 수익 자료 정리 - 임대차계약서와 차임 내역, 관리 비용을 정리합니다. 가격배상 금액 산정의 기초가 됩니다.
• 분할 방법 제안 - 현물분할이 가능한지, 누가 단독 소유하고 얼마를 지급할지 안을 만듭니다. 법원은 공유자 간 실질적 공평을 기준으로 정합니다.
• 감정 신청 - 건물 가격과 지분 가치를 감정으로 확정합니다. 토지 소유자가 따로 있으면 지료도 함께 반영합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 철거 대상으로 행정처분을 받았거나 토지 소유자가 다른 사람이라면 건축물대장과 토지 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속·공유 부동산의 공유물분할 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사용승인만 못 받은 건물은 경매가 되나요?
  경매분할의 여지가 있습니다. 민사집행법은 미등기 건물의 경매에 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류와 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 붙이게 합니다. 허가나 신고를 적법하게 마쳤다면 사용승인이 없어도 경매를 위한 보존등기를 거쳐 경매할 수 있습니다.
• 현물분할이 원칙이라는 뜻은 무엇인가요?
  법원은 먼저 물건 자체를 나눌 수 있는지 봅니다. 현물로 나눌 수 없거나 나누면 가액이 현저히 줄어들 염려가 있을 때에만 경매를 명할 수 있습니다. 그래서 경매를 원하는 쪽이 현물분할이 곤란하다는 사정을 설명해야 합니다.
• 건물 지분을 제3자에게 팔 수 있나요?
  공유자는 자기 지분을 처분할 수 있습니다. 다만 미등기 건물은 지분이전등기를 할 수 없어 매수인이 권리를 확보하기 어렵고, 무허가 건물이라 매수 수요도 적습니다. 실무에서는 다른 공유자에게 지분을 넘기는 협상이 현실적입니다.
• 다른 공유자가 혼자 임대료를 받아 왔다면?
  지분 비율을 넘는 몫은 반환을 청구할 수 있습니다. 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있으므로, 한 사람이 임대료를 모두 받았다면 다른 공유자 지분에 해당하는 부분은 부당이득이 될 수 있습니다. 공유물분할 소송과 함께 청구하거나 가격배상 금액에 반영합니다.
• 건물 관리를 누가 할지는 어떻게 정하나요?
  공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로 결정합니다. 임대차계약 체결처럼 관리에 해당하는 행위는 과반수 지분으로 정할 수 있고, 수선 같은 보존행위는 각자 할 수 있습니다. 과반수가 없으면 분할 전까지 관리 방식부터 합의해야 합니다.
• 땅 주인이 따로 있으면 분할에 영향이 있나요?
  영향이 있습니다. 건물이 남의 땅 위에 있으면 관습상 법정지상권이나 토지 임대차 같은 권원이 있는지, 지료를 얼마나 내야 하는지가 건물 가치에 반영됩니다. 위 판결 사안에서도 공유자들이 관습법상 법정지상권을 취득했다는 사정과 지료를 지분 가치 산정에 함께 고려하라고 했습니다.

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