건축·용도변경

주민들이 길로 써 온 내 대지에 건축허가를 거부당했는데 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 주민들이 오래 통행로로 써 왔다는 사정만으로는 건축법상 도로가 아니므로, 그 이유만으로 건축허가를 반려했다면 취소를 구할 수 있습니다. 대법원은 고시되거나 허가권자가 위치를 지정·공고한 도로만 건축법상 도로로 보고, 법령에 없는 사유로 허가를 거부할 수 없다고 했습니다. 지금은 토지대장과 도로관리대장에 그 부분이 도로로 지정되어 있는지부터 확인하십시오.

통행하는 주민들의 동의를 먼저 받아 와야 허가를 다시 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 건축법상 도로가 아니라면 주민 통행은 민사 문제로 따로 정리됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 상업지역에 있는 지목 대지인 땅을 사서 2025년 8월 근린생활시설 건축허가를 신청했습니다. 구청은 2025년 10월 「주변 상가가 생기면서 이 땅이 자연스럽게 통로로 쓰여 왔으므로 건축을 허가하면 주민 통행에 불편이 생긴다」며 신청을 반려했습니다. 그 부분은 도로로 고시되거나 지정된 적이 없었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

오래 통행로로 쓰인 땅은 건축법상 도로인가요?

아닙니다. 건축법상 도로는 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로로서 관계 법령에 따라 신설·변경 고시가 된 도로이거나, 건축허가·신고 때 허가권자가 위치를 지정해 공고한 도로를 말합니다.

대법원은 토지 일부가 오래전부터 사실상 도로로 쓰였고 주민들이 시멘트 포장까지 했더라도 그것만으로 건축법상 도로가 되지 않는다고 보았습니다. 막다른 골목길이 오래 통행로로 쓰였더라도 너비 4미터 이상으로서 1976. 2. 1. 전에 이미 통행로로 이용되어 개정 건축법 부칙에 따라 도로로 보는 경우가 아니면 마찬가지입니다.

법령에 없는 이유로 건축허가를 거부할 수 있나요?

원칙적으로 거부할 수 없습니다. 건축허가 신청이 관계 법규의 제한에 걸리지 않는 이상 허가권자는 허가해야 하고, 중대한 공익상 필요가 없는데도 관계 법령에 없는 사유로 거부할 수 없습니다.

교통 불편이나 주민 통행 불편은 건축법이 정한 허가 제한 사유가 아닙니다. 대법원은 사실상 도로 위에 건물이 들어서 주민들이 1미터 남짓한 우회로를 써야 하더라도, 그 문제는 토지 소유자와 주민 사이의 민사 절차로 해결할 문제이지 건축허가를 거부하거나 취소할 사유는 아니라고 했습니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「건축법」 아래에서도 이 구조는 같습니다. 다만 건축물의 대지는 2미터 이상 도로에 접해야 하므로, 내 대지가 접도 요건을 갖추었는지는 반드시 따로 확인합니다.

주민 통행권은 어떻게 처리되나요?

이웃 토지 소유자는 자기 땅에서 공로로 나갈 통로가 없을 때 민법상 주위토지통행권을 주장할 수 있지만, 이는 소유자와 통행자 사이의 민사 문제입니다. 주위토지통행권이 인정되더라도 통행에 필요한 범위와 방법에 한정되고, 손해가 가장 적은 장소와 방법을 택해야 하며 소유자의 손해를 보상해야 합니다.

현행 건축법은 주민이 오랫동안 통행로로 이용한 사실상의 통로로서 지방자치단체 조례로 정한 것은 이해관계인 동의 없이 건축위원회 심의를 거쳐 도로로 지정할 수 있게 하고 있습니다. 그래서 반려 전후에 허가권자가 이 절차로 도로 지정을 추진하는지 확인해야 합니다.

사실상 도로 건축허가 반려 대응 순서

• 공부 확인 - 토지대장, 토지이용계획확인서, 도로관리대장을 뗍니다. 그 부분이 고시·지정된 도로인지 여기서 갈립니다.
• 반려 사유 대조 - 통지서의 사유가 건축법이나 다른 법령의 제한 사유인지 맞추어 봅니다. 통행 불편만 적혀 있으면 법령 근거가 없는 사유입니다.
• 조례 확인 - 해당 지방자치단체 건축 조례에 사실상 통로를 도로로 지정하는 규정이 있는지 봅니다. 도로 지정 절차가 진행되면 그 지정 처분도 다툴지 검토합니다.
• 불복 제기 - 반려 통지를 받은 날부터 90일 안에 행정심판이나 취소소송을 냅니다. 소장에는 도로가 아니라는 근거 자료를 붙입니다.
• 통행 문제 정리 - 주민과의 통행 문제는 대체 통로 제공이나 협의로 따로 정리합니다. 소송과 별개로 분쟁을 줄일 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대지가 군사시설 보호를 위한 구역 등 다른 법령의 협의 대상 구역에 있거나 해당 지방자치단체 조례가 사실상 통로를 도로로 지정하도록 정해 두었다면 공부와 조례를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축허가 반려 등 인허가 처분의 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주민들이 길을 포장했으면 도로가 되나요?
  포장만으로는 건축법상 도로가 되지 않습니다. 대법원은 토지 일부가 오래 사실상 도로로 쓰였고 주민들이 시멘트 포장까지 했더라도 고시되거나 위치가 지정된 도로가 아니면 건축법상 도로로 볼 수 없다고 했습니다.
• 통행로라는 사실을 신고하지 않으면 허가가 무효인가요?
  아닙니다. 건축허가 신청인은 대지 일부가 사실상 도로로 쓰이고 있다는 사실을 허가관청에 신고할 의무가 없습니다. 신고하지 않아 허가관청이 도로로 지정할 기회를 갖지 못했더라도 그 건축허가에 하자가 있다고 할 수 없다는 것이 판례입니다.
• 옛날부터 쓰던 골목길은 예외가 있나요?
  있습니다. 너비 4미터 이상으로서 1976. 2. 1. 전에 이미 주민 통행로로 이용되고 있던 길은 당시 개정 건축법 부칙에 따라 도로로 봅니다. 이 경우가 아니면 오래 쓰인 골목길도 건축법상 도로가 아닙니다.
• 허가권자가 내 땅을 도로로 지정할 수 있나요?
  원칙적으로 도로 위치를 지정하려면 이해관계인의 동의를 받아야 합니다. 다만 주민이 오랫동안 통행로로 이용한 사실상의 통로로서 조례로 정한 것은 동의 없이 건축위원회 심의를 거쳐 지정할 수 있습니다. 지정 처분이 나오면 그 처분도 다툴 수 있습니다.
• 주민들이 통행을 계속 요구하면 어떻게 하나요?
  이웃 토지 소유자가 자기 땅에서 공로로 나갈 통로가 없다면 민법상 주위토지통행권을 주장할 수 있습니다. 다만 손해가 가장 적은 장소와 방법을 택해야 하고 통행지 소유자의 손해를 보상해야 합니다. 이는 행정소송과 별개인 민사 문제입니다.
• 내 대지가 도로에 얼마나 접해야 하나요?
  건축물의 대지는 원칙적으로 2미터 이상 도로에 접해야 합니다. 자동차만 다니는 도로는 제외됩니다. 출입에 지장이 없다고 인정되거나 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있으면 예외가 인정됩니다.
• 반려처분 다툼은 언제까지 해야 하나요?
  건축허가 반려처분은 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 취소소송을 내야 하고, 처분이 있은 날부터 1년이 지나면 낼 수 없습니다. 행정심판을 먼저 청구했다면 재결서 정본을 송달받은 날부터 90일입니다.

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