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공동저당 잡힌 건물을 옆 건물과 합쳐 지었다면 경매 후 법정지상권이 생기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 기존 건물이 옆 건물과 합동돼 독립성을 잃은 것이라면 경매로 토지 소유자가 바뀌어도 법정지상권이 성립합니다. 다만 그 범위는 새 건물 전체가 아니라 종전 건물의 이용에 일반적으로 필요한 범위로 제한됩니다. 지금은 공사가 기존 건물을 헐고 새로 지은 것인지, 기존 건물을 살려 합친 것인지부터 건축물대장과 도면으로 확인해 보십시오.

공동저당 뒤에 건물을 손봤다고 해서 법정지상권이 언제나 사라진다고 단정할 필요는 없습니다. 철거 후 신축인지, 합동인지가 결론을 가릅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 자기 토지와 그 위의 단층 상가에 은행 공동근저당을 설정했습니다. 2023년 옆 토지에 건물을 지으면서 기존 상가와 벽을 터 한 동의 건물로 합쳤습니다. 2025년 토지만 경매로 B씨에게 넘어갔고, B씨가 건물 전체의 철거를 요구하자 A씨는 법정지상권을 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공동저당 뒤 건물을 새로 지으면 법정지상권이 생기나요?

기존 건물을 철거하고 동일성이 없는 새 건물을 지었다면 원칙적으로 생기지 않습니다. 토지와 건물에 공동저당을 잡은 저당권자는 두 부동산의 교환가치 전체를 담보로 잡았는데, 건물이 새로 지어지면 신축건물의 교환가치를 취득할 수 없어 뜻밖의 손해를 입기 때문입니다. 대법원 전원합의체 이후 이 기준이 굳어졌고, 2009다66150 판결도 이를 전제로 합니다. 새 건물에 저당권자를 위한 동순위 저당권을 다시 설정해 주는 등 특별한 사정이 있으면 달리 볼 수 있습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 저당물의 경매로 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속하게 되면 토지소유자가 건물소유자에게 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 신축 사례는 이 조문의 예외로, 공동저당이라는 특수한 사정 때문에 성립이 부정되는 것입니다.

옆 건물과 합동된 경우는 왜 다르게 보나요?

합동은 기존 건물을 없애는 것이 아니기 때문입니다. 경매대상 건물이 인접한 다른 건물과 합동돼 독립성을 잃으면, 기존 건물에 대한 저당권은 새로 생긴 건물 중 기존 건물이 차지하는 비율만큼의 공유지분 위에 존속합니다. 저당권자가 담보가치를 잃지 않으므로 뜻밖의 손해가 없고, 따라서 법정지상권이 성립합니다.

법정지상권은 새 건물 전체에 미치나요?

미치지 않습니다. 합동으로 생긴 새 건물을 위한 법정지상권의 존속기간과 범위는 종전 건물을 기준으로, 그 이용에 일반적으로 필요한 범위로 제한됩니다. 원심이 새 건물 전체의 유지·사용에 필요한 범위로 본 것을 대법원이 파기한 이유입니다. 옆 토지 위에 새로 늘어난 부분은 별도로 권리관계를 따져야 합니다.

지료는 당사자 사이에 합의가 안 되면 당사자의 청구로 법원이 정합니다. 법정지상권이 인정되더라도 지료를 내야 하고, 판결로 정한 지료를 2년 이상 내지 않으면 소멸청구를 당할 수 있습니다.

법정지상권 대응 순서

• 공사 내용 확인 - 건축물대장, 허가 도면, 공사 사진으로 철거 후 신축인지 합동인지 확인합니다.
• 종전 건물 특정 - 합동 전 건물의 면적, 위치, 구조를 도면으로 남깁니다. 법정지상권 범위의 기준입니다.
• 저당권 설정 시점 대조 - 공동저당 설정일과 공사일을 비교합니다. 저당권 설정 당시 건물이 있었는지가 출발점입니다.
• 지료 협의 - 새 토지소유자와 지료를 협의하고, 안 되면 법원에 지료 결정을 청구합니다. 지료 연체가 없도록 관리합니다.
• 철거 소송 대응 - 철거 청구에는 종전 건물 기준 범위의 법정지상권을 주장하고, 범위 밖 부분은 협의로 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 합동 공사 과정에서 기존 건물의 주요 구조부가 대부분 철거됐거나 옆 토지 소유자가 따로 있다면 도면과 공사기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 법정지상권 확인과 건물 철거·지료 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공동저당 뒤 건물을 새로 지으면 법정지상권이 없나요?
  원칙적으로 없습니다. 기존 건물을 철거하고 동일성 없는 새 건물을 지었다면 공동저당권자가 신축건물의 교환가치를 얻지 못하므로 특별한 사정이 없으면 법정지상권이 성립하지 않고 철거 청구를 받게 됩니다.
• 옆 건물과 합쳐 지은 경우는 어떻게 되나요?
  기존 건물이 옆 건물과 합동돼 독립성을 잃었다면 법정지상권이 성립합니다. 기존 건물에 대한 저당권이 새 건물 중 기존 건물 비율의 공유지분 위에 남아 저당권자에게 뜻밖의 손해가 없기 때문입니다.
• 법정지상권은 새 건물 전체에 미치나요?
  아니요, 종전 건물을 기준으로 그 이용에 일반적으로 필요한 범위로 제한됩니다. 대법원은 새 건물 전체의 유지·사용에 필요한 범위로 본 원심을 파기했습니다. 종전 건물 도면이 범위를 정하는 자료입니다.
• 법정지상권은 언제 성립하나요?
  저당물의 경매로 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속하게 된 때입니다. 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 있었고 토지와 건물이 같은 소유자였어야 합니다. 등기 없이 성립하지만 처분하려면 등기해야 합니다.
• 법정지상권이 있어도 지료를 내야 하나요?
  내야 합니다. 지료는 당사자의 청구에 의해 법원이 정합니다. 판결로 정해진 지료를 2년 이상 내지 않으면 토지소유자가 지상권 소멸을 청구할 수 있으므로 지료 지급을 관리해야 합니다.
• 건물 증축만 한 경우도 법정지상권이 있나요?
  있을 수 있습니다. 저당권 설정 당시 건물이 있었다면 그 뒤 개축이나 증축을 한 경우에도 법정지상권이 성립하고, 그 범위는 구 건물을 기준으로 정합니다. 공동저당에서 철거 후 신축한 경우와는 구별합니다.

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