매매 계약

오염된 공장 땅을 산 회사가 6개월이 지나 알았어도 정화비를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 상인 간 토지 매매에서 6개월이 지나 오염을 발견했어도 불완전이행으로 인한 손해배상은 청구할 수 있습니다. 대법원은 즉시 검사·통지 의무를 정한 상법 제69조 제1항이 매도인의 하자담보책임에 대한 특칙이어서 채무불이행인 불완전이행 청구에는 적용되지 않는다고 봅니다. 지금은 오염 조사 보고서와 토지를 인도받은 날짜부터 확인해 두십시오.

6개월이 지났다고 해서 매도인에게 아무것도 청구할 수 없다고 단념할 필요는 없습니다. 청구 근거를 하자담보에서 채무불이행으로 바꾸면 길이 남습니다.

이런 상담이 많습니다

제조업체 A사는 2023년 5월 다른 회사 B사에게서 공장 부지를 사서 소유권이전등기를 마쳤습니다. 2025년 8월 증축 공사를 하다 땅속에서 유류와 중금속 오염이 발견됐고, 정화 비용으로 3억원이 들었습니다. B사는 인도받은 지 6개월이 훨씬 지났으니 책임이 없다고 답했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상법 제69조의 6개월은 어떤 청구에 적용되나요?

매도인의 하자담보책임을 묻는 청구에만 적용됩니다. 상인 간 매매에서 매수인은 목적물을 받으면 지체 없이 검사하고 하자를 발견하면 즉시 통지해야 하며, 즉시 발견할 수 없는 하자도 6개월 안에 발견해 통지하지 않으면 계약해제·대금감액·손해배상을 청구하지 못합니다. 이 규정은 거래를 빨리 매듭짓기 위해 민법상 담보책임에 둔 특칙입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「상법」 제69조도 같은 내용이고, 매도인이 하자를 알고 있었다면 이 제한은 적용되지 않습니다.

오염된 토지를 넘긴 것은 불완전이행으로 볼 수 있나요?

볼 수 있습니다. 대법원은 매도인이 유류·중금속으로 오염된 토양을 정화하지 않은 채 토지를 인도한 것은 불완전이행에 해당한다고 보고, 오염을 정화하는 데 필요한 비용 상당의 손해배상책임을 인정했습니다. 같은 사건에서 6개월이 지난 뒤 통지한 하자담보 청구는 배척됐지만 불완전이행 청구는 받아들여졌습니다.

불완전이행 책임은 채무불이행 책임이어서 매도인에게 고의나 과실이 있어야 합니다. 매도인이 공장을 운영하며 오염을 일으켰거나 알 수 있었던 사정을 증명하느냐가 쟁점이 됩니다.

계약서로 검사·통지 기간을 바꿀 수 있나요?

바꿀 수 있습니다. 대법원은 상법 제69조 제1항이 임의규정이어서 당사자 약정으로 달리 정할 수 있다고 보았습니다. 매수인은 「인도 후 2년 안에 발견된 토양오염은 매도인이 정화한다」 같은 특약을 두면 6개월 제한을 피할 수 있고, 매도인은 반대로 책임 기간을 줄이는 특약을 둘 수 있습니다.

민법상 하자담보책임은 매수인이 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다. 상인 간 매매에서는 상법 제69조가 먼저 적용되므로 두 기간을 모두 따져야 합니다.

오염 토지 손해배상 대응 순서

• 인도일 확인 - 토지를 인도받은 날과 등기일을 확인합니다. 하자담보 청구가 가능한지 여기서 갈립니다.
• 오염 조사 - 토양오염 조사 보고서와 오염 범위·원인 자료를 확보합니다. 불완전이행과 매도인 과실 증명의 핵심 자료입니다.
• 계약서 특약 검토 - 하자 책임 기간이나 면책 특약이 있는지 봅니다. 상법 제69조와 다른 약정이 있으면 그 약정이 우선합니다.
• 정화 비용 산정 - 정화 견적서와 실제 지출 내역을 모읍니다. 손해배상액이 이 금액으로 정해집니다.
• 통지와 소송 - 매도인에게 불완전이행 손해배상을 내용증명으로 청구하고 응하지 않으면 소를 냅니다. 상사채권은 5년의 소멸시효를 넘기지 않아야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 현황대로 매매한다는 면책 특약이 있거나 매도인도 전 소유자에게서 오염된 채로 샀다면 계약서와 토지 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 기업 간 부동산·물품 매매의 하자·손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상법 제69조는 어떤 매매에 적용되나요?
  상인 간의 매매에 적용됩니다. 상법 제69조 제1항은 매수인이 목적물을 받으면 지체 없이 검사하고 하자를 발견하면 즉시 통지하도록 하며, 즉시 발견할 수 없는 하자도 6개월 안에 발견해 통지하지 않으면 해제·대금감액·손해배상을 청구하지 못하게 합니다. 한쪽만 상인이면 적용되지 않습니다.
• 6개월 뒤 발견한 오염도 배상받을 수 있나요?
  불완전이행으로 구성하면 가능합니다. 대법원 2015. 6. 24. 선고 2013다522 판결은 상법 제69조 제1항이 불완전이행 손해배상 청구에는 적용되지 않는다고 보고, 오염을 정화하지 않고 토지를 인도한 매도인에게 정화 비용 상당의 배상책임을 인정했습니다.
• 불완전이행 청구에는 무엇을 증명해야 하나요?
  매도인의 귀책사유를 따지게 됩니다. 민법 제390조는 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 경우 책임을 면하게 하므로, 매도인이 오염을 일으켰거나 알 수 있었던 사정이 쟁점이 됩니다. 매도인이 그 땅에서 공장을 운영한 이력이나 폐기물 처리 기록이 증거가 됩니다.
• 매도인이 오염을 알고 있었다면 어떻게 되나요?
  상법 제69조의 제한이 적용되지 않습니다. 같은 조 제2항은 매도인이 악의인 경우 제1항을 적용하지 않는다고 정합니다. 매도인이 오염 사실을 알면서 숨겼다면 6개월이 지났어도 하자담보책임을 물을 수 있고, 불완전이행 청구도 함께 할 수 있습니다.
• 계약서 특약으로 기간을 늘릴 수 있나요?
  늘릴 수 있습니다. 대법원 2008. 5. 15. 선고 2008다3671 판결은 상법 제69조 제1항이 임의규정이어서 당사자 약정으로 달리 정할 수 있다고 보았습니다. 토지 매매에서는 토양오염 발견 시 매도인이 정화한다는 기간을 따로 정해 두는 편이 분쟁을 줄입니다.
• 정화 비용 청구는 언제까지 해야 하나요?
  상사채권의 소멸시효를 넘기지 않아야 합니다. 상법 제64조는 상행위로 인한 채권을 5년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성된다고 정합니다. 상인 간 매매에서 생긴 불완전이행 손해배상채권도 이 기간이 적용된다고 보는 것이 일반적이므로 발견 즉시 청구를 준비합니다.

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