매매 계약

산 공장부지 땅속에서 폐기물이 나왔는데 전전 주인에게도 배상을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 폐기물을 묻고 처리하지 않은 채 땅을 넘긴 종전 소유자에게 불법행위 손해배상을 직접 청구할 수 있습니다. 대법원 전원합의체는 폐기물을 매립한 땅을 유통시키면 전전 취득한 현재 소유자에 대한 불법행위가 된다고 판례를 바꿨습니다. 지금은 폐기물 발견 당시 사진과 처리업체 견적서부터 확보하십시오.

직전 매도인이 「나도 몰랐으니 전 주인에게 받으라」고 해도 그 말대로 청구 상대를 한 사람으로 좁힐 필요는 없습니다. 직전 매도인과 종전 소유자에게 근거를 달리해 함께 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 2024년 4월 B씨에게서 공장부지를 12억원에 샀습니다. B씨는 2019년 그 땅을 C사에게서 산 사람이었고, C사는 공장을 운영하던 시절 부지 지하에 폐기물을 묻어 두었습니다. 2025년 9월 A사가 공장 증축을 위해 땅을 파다가 폐기물을 발견해 처리와 토양 정화에 2억 3천만원이 들었고, B씨는 자신도 몰랐다며 C사에 직접 청구하라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

폐기물을 묻은 전 주인에게 직접 손해배상을 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 토지에 폐기물을 불법으로 매립하고 처리하지 않은 채 거래에 내놓아 유통되게 했다면, 거래 상대방뿐 아니라 그 땅을 전전 취득한 현재 소유자에 대한 불법행위가 성립합니다. 대법원 2016. 5. 19. 선고 2009다66549 전원합의체 판결이 종전 판례를 바꾸며 내린 결론입니다.

판결은 현재 소유자가 땅을 개발하거나 사용하려고 폐기물 처리비나 정화비를 지출했거나 지출해야만 하는 상황에 이르렀을 때, 또는 행정관청의 조치명령을 받았을 때 손해가 현실적으로 발생한다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제750조도 판결 당시와 같습니다. 이 판결로 폐기물을 묻은 사람과 거래 관계가 없는 최종 매수인도 직접 배상을 청구할 수 있게 되었습니다.

직전 매도인에게는 무엇을 청구할 수 있나요?

하자담보책임과 채무불이행 책임을 함께 물을 수 있습니다. 매매 목적물인 땅에 폐기물이 묻혀 있다면 하자이므로, 매수인이 그 사실을 알았거나 과실로 알지 못한 경우가 아니면 매도인은 하자담보책임을 집니다. 매도인이 몰랐어도 이 책임은 인정됩니다.

폐기물이 묻힌 땅을 넘긴 것은 불완전이행이기도 하여, 대법원 2004. 7. 22. 선고 2002다51586 판결은 채무불이행 책임이 하자담보책임과 경합적으로 인정된다고 보았습니다. 다만 채무불이행 책임은 매도인에게 귀책사유가 있어야 하므로, 매도인이 정말 몰랐다면 하자담보책임 쪽이 현실적입니다.

전 주인에게 계약상 책임은 물을 수 없나요?

물을 수 없습니다. 종전 소유자와 현재 소유자 사이에는 직접 계약이 없으므로 하자담보책임이나 채무불이행 책임은 성립하지 않습니다. 그래서 종전 소유자에게는 불법행위 책임만 청구할 수 있고, 폐기물을 매립한 사람이 종전 소유자라는 사실은 청구하는 쪽이 증명해야 합니다.

회사 사이 매매라면 무엇을 더 조심해야 하나요?

상인 간 매매에서는 매수인이 물건을 받은 뒤 지체 없이 검사하고, 즉시 발견할 수 없는 하자도 6개월 안에 발견해 통지하지 않으면 하자담보에 따른 해제·감액·손해배상을 청구할 수 없습니다. 땅 속 폐기물처럼 늦게 발견되는 하자는 이 기간에 걸리기 쉽습니다.

대법원 2015. 6. 24. 선고 2013다522 판결은 오염 토지 매매에서 이 통지 기간이 지나 하자담보 청구는 배척하면서도, 오염을 정화하지 않고 넘긴 불완전이행을 이유로 한 정화비용 손해배상은 인정했습니다.

오염 토지 손해배상 대응 순서

• 폐기물 현황 기록 - 발견 당시 사진, 굴착 위치, 폐기물 종류와 양을 기록합니다. 처리업체 견적서도 받습니다.
• 소유 이력 확인 - 등기사항증명서로 종전 소유자들과 보유 기간을 확인합니다. 매립 시점과 매립자를 특정하는 기초입니다.
• 직전 매도인 통지 - 발견 즉시 매도인에게 하자 사실을 서면으로 통지합니다. 6개월 기간과 상법상 통지를 함께 지킵니다.
• 처리비 증빙 정리 - 폐기물 처리와 토양 정화에 쓴 비용을 계약서와 세금계산서로 정리합니다. 손해액의 근거가 됩니다.
• 동시 청구 - 직전 매도인에게는 하자담보·채무불이행, 종전 소유자에게는 불법행위로 함께 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약서에 현 상태 인수나 하자 면책 특약이 있거나 행정관청의 정화 조치명령을 받은 상태라면 특약과 명령서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 오염 토지 매매에 따른 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약 관계 없는 전 주인에게도 청구할 수 있나요?
  불법행위로 청구할 수 있습니다. 대법원 2016. 5. 19. 선고 2009다66549 전원합의체 판결은 폐기물을 불법 매립하고 처리하지 않은 채 토지를 거래에 제공해 유통되게 하면 전전 취득한 현재 소유자에 대한 불법행위가 성립한다고 보고, 종전의 반대 판례를 변경했습니다.
• 손해는 언제 생긴 것으로 보나요?
  대법원 2009다66549 전원합의체 판결은 현재 소유자가 토지를 개발·사용하려고 폐기물 처리비나 정화비를 지출했거나 지출해야만 하는 상황에 이르렀을 때, 또는 행정관청의 조치명령을 받았을 때 손해가 현실적으로 발생한다고 보았습니다. 이 시점이 손해배상 청구의 출발점이 됩니다.
• 불법행위 청구 기한은 얼마인가요?
  민법 제766조 제1항에 따라 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 제2항에 따라 불법행위를 한 날부터 10년 안에 청구해야 합니다. 폐기물을 발견하고 매립자를 특정한 날부터 3년이 흐르므로, 소유 이력을 확인해 매립자를 알게 된 날짜를 기록해 두어야 합니다.
• 매도인이 몰랐어도 책임이 있나요?
  하자담보책임은 있습니다. 민법 제580조 제1항의 하자담보책임은 매도인의 과실을 묻지 않으므로, 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 경우가 아니면 매도인이 몰랐어도 책임을 집니다. 다만 민법 제582조에 따라 매수인이 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다.
• 채무불이행 책임도 함께 물을 수 있나요?
  물을 수 있습니다. 대법원 2004. 7. 22. 선고 2002다51586 판결은 폐기물을 매립한 토지를 넘긴 매도인의 불완전이행에 따른 채무불이행 책임이 민법 제580조의 하자담보책임과 경합적으로 인정된다고 보았습니다. 다만 민법 제390조에 따라 매도인의 귀책사유가 필요합니다.
• 회사끼리 산 땅은 통지 기한이 있나요?
  있습니다. 상법 제69조 제1항은 상인 간 매매에서 즉시 발견할 수 없는 하자도 6개월 안에 발견해 통지하지 않으면 하자담보에 따른 청구를 할 수 없다고 정합니다. 다만 대법원 2015. 6. 24. 선고 2013다522 판결은 이 규정이 불완전이행 손해배상에는 적용되지 않는다고 보았습니다.

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