등기·명의신탁
공정증서로 부동산을 유증받았는데, 남의 명의 등기를 바로 넘겨 달라고 할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
아니요, 특정유증을 받은 사람은 소유자가 아니어서 현재 등기명의인에게 진정명의회복 등기를 직접 청구할 수 없습니다. 판례는 포괄적 유증을 받은 사람만 등기 없이 소유권을 얻어 직접 청구할 수 있다고 봅니다. 지금은 유증 목록 말고 고인의 다른 재산이 있는지부터 확인하십시오.
유언공정증서를 받았다면 유증 목록에 적힌 부동산 말고 고인이 가진 다른 재산이 있는지부터 확인하십시오. 다른 재산이 없으면 포괄적 유증으로 볼 여지가 생기고, 그에 따라 직접 청구할 수 있는지가 달라집니다.
유언공정증서가 있으니 등기소에 가서 바로 내 이름으로 옮길 수 있다고 생각하고 다른 사람 명의 등기를 그대로 둘 필요는 없습니다. 유증의 종류에 따라 청구할 상대방과 방법이 정해져 있습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨의 외삼촌은 2021년 유언공정증서를 작성해 토지 3필지와 상가 1채를 A씨에게 준다고 적었고, 2024년 사망했습니다. 그런데 토지 1필지는 외삼촌 생전에 사촌 명의로 이전등기가 돼 있었고, A씨는 그 등기가 원인 없이 넘어간 것이라고 봅니다. A씨는 2026년 사촌을 상대로 직접 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기를 청구하려고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
특정유증을 받은 사람도 진정명의회복 등기를 청구할 수 있나요?
할 수 없습니다. 진정한 등기명의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구는 자기 명의로 소유권 등기가 되어 있었거나 법률에 의해 소유권을 취득한 진정한 소유자만 할 수 있습니다. 특정유증을 받은 사람은 유증의무자에게 유증을 이행하라고 청구할 채권을 가질 뿐 소유자가 아니므로, 현재 등기명의인에게 직접 이 등기를 구할 수 없습니다.
부동산 물권은 법률행위로 얻는 경우 등기를 해야 효력이 생깁니다. 특정유증은 상속인이 유증을 이행해 등기를 넘겨줘야 비로소 소유권이 옮겨 갑니다.
포괄적 유증이면 결론이 달라지나요?
달라집니다. 포괄적 유증을 받은 사람은 상속인과 같은 권리의무가 있고, 등기 없이도 법률상 당연히 유증받은 부동산의 소유권을 취득합니다. 그래서 현재 등기명의인을 상대로 직접 진정명의회복 등기를 청구할 수 있습니다.
| 구분 | 포괄적 유증 | 특정유증 |
|---|---|---|
| 보통의 형태 | 상속재산의 비율로 줌 | 특정 재산을 지정해 줌 |
| 소유권 취득 | 사망 시 등기 없이 취득 | 유증 이행 후 등기로 취득 |
| 수유자의 지위 | 상속인과 같은 권리의무 | 유증 이행청구 채권자 |
| 진정명의회복 등기 | 직접 청구 가능 | 직접 청구 불가 |
- 보통의 형태
- 포괄적 유증: 상속재산의 비율로 줌
- 특정유증: 특정 재산을 지정해 줌
- 소유권 취득
- 포괄적 유증: 사망 시 등기 없이 취득
- 특정유증: 유증 이행 후 등기로 취득
- 수유자의 지위
- 포괄적 유증: 상속인과 같은 권리의무
- 특정유증: 유증 이행청구 채권자
- 진정명의회복 등기
- 포괄적 유증: 직접 청구 가능
- 특정유증: 직접 청구 불가
출처 - 민법 제186조, 제187조, 제1078조, 대법원 2000다73445 판결
대법원 2003. 5. 27. 선고 2000다73445 판결은 상속재산에 대한 비율로 준 유증은 보통 포괄적 유증이지만, 유언공정증서에 재산이 하나씩 적혀 있다는 사정만으로 특정유증이라고 단정할 수 없고, 다른 재산이 없다면 포괄적 유증으로 볼 수도 있다고 했습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제1078조도 포괄적 수증자는 상속인과 동일한 권리의무가 있다고 정합니다.
특정유증이면 어떻게 등기를 찾아와야 하나요?
유증의무자인 상속인에게 유증 이행을 청구하고, 그 권리를 보전하기 위해 상속인을 대위해 현재 등기명의인에게 등기 말소를 청구합니다. 말소로 등기가 고인 명의로 돌아오면 상속인에게서 유증을 원인으로 이전등기를 받습니다. 소송에서는 상속인과 현재 명의인을 함께 피고로 삼는 경우가 많습니다.
유증 이행청구권은 채권이므로 10년 소멸시효가 적용될 수 있습니다. 유언자가 사망한 날부터 유언의 효력이 생기므로, 그 날을 기준으로 기간을 관리합니다.
유증받은 부동산 등기 청구 순서
- 유증 성격 확인 - 유언 문언과 고인의 전체 재산 목록을 대조합니다. 비율로 줬는지, 다른 재산이 있는지가 포괄과 특정을 가릅니다.
- 등기 경위 조사 - 현재 명의인 앞으로 등기가 넘어간 원인과 날짜를 등기부와 등기원인 서류로 확인합니다.
- 유증의무자 확정 - 상속인 전원이나 유언집행자를 확인합니다. 특정유증이면 이들이 이행 의무를 집니다.
- 청구 구성 - 포괄적 유증이면 진정명의회복 이전등기를, 특정유증이면 유증 이행과 대위 말소를 청구합니다.
- 처분금지가처분 - 현재 명의인이 부동산을 팔 우려가 있으면 소송 전에 가처분으로 처분을 막습니다.
여기까지는 일반 기준이고, 유증이 포괄적인지 특정적인지는 유언 문언과 상속재산 전체를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 유증과 상속재산을 둘러싼 등기 청구 소송과 처분금지가처분을 수행합니다.
실무상 착안점
유언공정증서를 받은 분들은 유언이 있으니 부동산이 이미 내 것이라고 생각합니다. 특정유증이라면 그렇지 않습니다. 상속인이 유증을 이행해 등기를 넘겨줘야 소유자가 되므로, 다른 사람 명의 등기를 직접 다툴 자격부터 문제가 됩니다.
그래서 유언자가 사망한 날, 유언공정증서 작성일, 고인의 재산 목록이 가장 먼저 필요한 기록입니다. 유언 당시와 사망 당시 재산 목록을 비교해 보면 포괄적 유증으로 볼 여지가 있는지 드러납니다. 상속인에게 유증 이행을 요구한 내용증명 발송일은 소멸시효 관리의 근거가 됩니다.
소송에서는 청구 구성이 잘못되면 본안 판단 없이 기각됩니다. 포괄적 유증 주장과 특정유증을 전제로 한 대위 청구를 주위적·예비적으로 함께 구성하고, 소송 전에 처분금지가처분을 해 두면 판결 뒤 등기를 실제로 찾아올 수 있습니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 유증과 상속재산을 둘러싼 등기 분쟁을 수행해 왔으며, 유증의 성격을 먼저 가려 진정명의회복과 대위 말소 청구 중 맞는 방법으로 대응합니다.
- 가사·상속 사건
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 명도·임대차 분쟁
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
유언공정증서, 고인의 재산 목록, 해당 부동산 등기사항증명서, 가족관계증명서를 준비해 주시면, 포괄적 유증인지 특정유증인지, 청구 상대방과 방법, 가처분 필요성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2003. 5. 27. 선고 2000다73445 판결
- 민법 제1078조
- 대법원 2003. 5. 13. 선고 2002다64148 판결
- 민법 제186조
- 민법 제187조
- 민법 제404조 제1항
- 민법 제162조 제1항
- 민법 제1073조 제1항
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성