등기·명의신탁

미등기 부동산을 포괄유증받았는데 제 이름으로 바로 보존등기를 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 미등기 부동산을 포괄적으로 유증받은 사람은 상속인과 마찬가지로 자기 명의로 바로 소유권보존등기를 신청할 수 있습니다. 부동산등기법이 보존등기 신청인으로 정한 대장상 최초 소유자의 「그 밖의 포괄승계인」에 포괄적 수증자가 포함되기 때문입니다. 지금은 토지대장이나 건축물대장에 유언자가 최초 소유자로 등록되어 있는지부터 확인하십시오.

유언자 명의로 먼저 보존등기를 한 뒤 다시 이전등기를 하는 두 단계를 거칠 필요는 없습니다. 포괄적 수증자 명의로 곧바로 보존등기를 신청할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A재단은 2025년 초 세상을 떠난 기부자가 남긴 유언공정증서로 재산 전부를 포괄적으로 유증받았습니다. 재산 가운데 기부자가 1990년대에 지은 뒤 보존등기를 하지 않은 단독주택이 있었고, 건축물대장에는 기부자가 최초 소유자로 올라 있었습니다. 등기소 상담 창구에서 상속인 명의로 먼저 등기해야 한다는 말을 듣고, 재단 명의로 바로 등기할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

포괄적 수증자도 보존등기를 신청할 수 있나요?

신청할 수 있습니다. 미등기 토지나 건물의 소유권보존등기는 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초 소유자로 등록된 사람이나 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인이 신청할 수 있습니다. 대법원은 여기서 말하는 그 밖의 포괄승계인에 포괄적 유증을 받은 사람도 포함된다고 판단했습니다.

이 결정은 유언공정증서로 미등기 부동산을 포함한 재산 전부를 유증받은 재단법인이 자기 명의로 보존등기를 신청했다가 각하된 사건에서 나왔습니다. 대법원은 각하를 정당하다고 본 원심을 파기했습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」도 보존등기 신청인 규정이 같습니다.

포괄유증은 왜 상속과 같이 취급되나요?

포괄적 유증을 받은 사람은 상속인과 동일한 권리의무가 있습니다. 상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계하므로, 포괄적 수증자도 유언의 효력이 생긴 때 재산 전체 또는 일정 비율을 한꺼번에 승계합니다.

이 때문에 포괄적 수증자는 대장상 최초 소유자인 유언자의 지위를 그대로 이어받은 사람으로 봅니다. 반면 특정 부동산 하나만 물려주는 특정유증을 받은 사람은 포괄승계인이 아니므로, 상속인이 먼저 보존등기를 한 뒤 이전등기를 받는 절차를 거칩니다.

포괄유증은 빚도 함께 승계합니다. 그래서 포괄적 수증자도 상속인처럼 승인과 포기 여부를 정할 수 있고, 유언자의 빚이 많다면 보존등기를 서두르기 전에 채무부터 확인해야 합니다.

보존등기를 신청할 때 무엇을 준비하나요?

유언자가 최초 소유자로 등록된 대장, 유언의 효력을 증명하는 유언증서, 유언자의 사망 사실을 보여 주는 가족관계 서류를 준비합니다. 자필증서 유언이라면 유언자 사망 뒤 가정법원의 검인을 먼저 받아야 합니다.

공정증서나 구수증서 유언은 검인 대상이 아닙니다. 유증을 원인으로 한 등기 절차의 세부 서류는 대법원 등기예규가 정하므로, 신청 전에 관할 등기소나 등기 대리인에게 첨부 서류를 확인하는 편이 좋습니다.

포괄유증 보존등기 대응 순서

• 대장 확인 - 토지대장이나 건축물대장에 유언자가 최초 소유자로 등록되어 있는지 확인합니다. 등록이 안 되어 있으면 대장 등록부터 해야 합니다.
• 유언 형식 확인 - 유언이 공정증서인지 자필증서인지 확인합니다. 자필증서면 가정법원 검인을 먼저 청구합니다.
• 채무 조사 - 유언자의 빚과 보증 여부를 조사합니다. 빚이 많으면 기간 안에 포기나 한정승인을 검토합니다.
• 상속인과 조율 - 다른 상속인에게 유증 사실을 알립니다. 유언 효력에 다툼이 있으면 등기 전에 해결 방법을 정합니다.
• 보존등기 신청 - 포괄적 수증자 명의로 보존등기를 신청합니다. 각하되면 이의신청으로 다툴 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 유언의 방식에 흠이 있거나 상속인이 유류분을 주장하는 경우에는 유언증서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 유증·상속 부동산의 등기와 유언 효력 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 유언자 명의로 먼저 보존등기해야 하나요?
  그럴 필요가 없습니다. 미등기 부동산의 보존등기는 대장상 최초 소유자의 상속인이나 그 밖의 포괄승계인이 신청할 수 있고, 대법원은 포괄적 수증자도 여기에 포함된다고 봅니다. 포괄적 수증자 명의로 곧바로 보존등기를 신청하면 됩니다.
• 특정 부동산만 유증받아도 같은가요?
  다릅니다. 특정 부동산 하나를 물려받는 특정유증은 포괄승계가 아니어서 그 밖의 포괄승계인에 해당하지 않습니다. 이 경우 상속인이 먼저 보존등기를 한 뒤 수증자에게 유증을 원인으로 이전등기를 해 주는 절차를 거칩니다.
• 포괄유증을 받으면 빚도 넘어오나요?
  넘어옵니다. 포괄적 수증자는 상속인과 동일한 권리의무가 있어 재산뿐 아니라 빚도 유증 비율만큼 승계합니다. 유언자의 빚이 많을 수 있다면 상속개시가 있음을 안 날부터 3월 내에 포기나 한정승인을 검토합니다.
• 자필 유언장으로도 등기할 수 있나요?
  할 수 있지만 먼저 가정법원 검인을 받아야 합니다. 유언증서를 보관하거나 발견한 사람은 유언자 사망 뒤 지체 없이 법원에 제출해 검인을 청구해야 합니다. 검인조서에 상속인의 이의가 적혀 있으면 등기 절차에서 추가 서류가 필요할 수 있습니다.
• 보존등기 신청이 각하되면 어떻게 하나요?
  등기관의 결정이나 처분에 이의가 있으면 이의신청을 할 수 있습니다. 대법원 결정 사안도 포괄적 수증자의 보존등기 신청이 각하되자 이의신청으로 다투었고, 대법원이 각하를 정당하다고 본 원심을 파기했습니다.
• 다른 상속인 동의가 필요한가요?
  포괄유증의 효력 발생에 상속인의 동의는 필요 없습니다. 다만 유언의 진정성이나 효력에 대해 상속인이 다투면 등기 실무상 추가 서류나 판결이 요구될 수 있으므로, 유언 형식과 상속인의 입장을 미리 확인해 두는 편이 좋습니다.

비슷한 상황

• 유언장을 남기려는데 어떤 방식이어야 효력이 있나요?
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