주택 임대차

전입신고는 제대로 했는데 공무원이 지번을 잘못 적었다면 대항력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 임차인이 실제 지번으로 전입신고를 했다면 담당 공무원이 주민등록표에 지번을 잘못 적었더라도 대항력은 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 보기 때문입니다. 지금은 전입신고서 사본을 주민센터에서 발급받아 올바른 지번으로 신고한 사실을 확보하십시오.

공무원 실수로 틀린 기록을 정정했다고 해서 대항력이 정정한 날부터 새로 생기는 것은 아닙니다. 올바르게 신고한 날을 기준으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 9월 학교 근처 단독주택을 보증금 8천만원에 임차해 입주하고 실제 지번대로 전입신고를 했습니다. 2026년 초 집이 경매에 넘어가 주민등록표 초본을 떼어 보니 지번 끝자리가 다른 번지로 적혀 있었습니다. 알고 보니 접수 공무원이 입력하면서 잘못 적은 것이었고, A씨는 그 사이 설정된 근저당권자에게 대항할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공무원 착오로 지번이 틀리게 적히면 대항력은 어떻게 되나요?

임차인이 임차 건물 소재지 지번으로 올바르게 전입신고를 했다면 그로써 대항력이 생깁니다. 담당 공무원의 착오로 주민등록표의 신거주지 지번이 다소 틀리게 기재됐더라도 대항력에 영향이 없다는 것이 판례입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다.

핵심 증거는 임차인이 직접 작성한 전입신고서입니다. 신고서에 실제 지번이 적혀 있다면 주민등록표의 오기는 행정 내부의 입력 오류로 평가됩니다. 반대로 신고서 자체에 틀린 지번을 적었다면 이 판례가 적용되지 않습니다.

임차인이 직접 지번을 잘못 적었다면 어떻게 되나요?

이때는 대항력을 인정받기 어렵습니다. 주민등록은 제3자가 임대차의 존재를 알 수 있게 하는 공시방법이므로, 그 주민등록으로 해당 건물에 임차인이 산다는 것을 일반 사회통념상 알 수 있어야 합니다. 임차인 스스로 다른 지번을 적었다면 제3자가 알 수 없는 경우가 대부분입니다.

틀린 지번을 나중에 바로잡으면 정정한 전입신고를 마친 다음 날부터 대항력이 생긴다고 보는 것이 일반적입니다. 그 사이 설정된 근저당권이나 가압류보다는 뒤로 밀립니다.

경매 절차에서는 무엇을 제출해야 하나요?

배당요구를 할 때 올바른 지번으로 신고했다는 자료를 함께 냅니다. 주민등록표에는 틀린 지번이 적혀 있으므로 집행법원은 처음에 대항력 없는 임차인으로 볼 수 있습니다. 배당표가 불리하게 짜이면 배당기일에 이의를 하고 배당이의 소송으로 다툽니다.

전입신고서 사본, 신고 당시 받은 접수증, 정정 신청 기록, 주민센터 담당자의 확인서가 있으면 증명이 쉬워집니다. 주민등록표 오기를 정정할 때 정정 사유가 공무원 착오라는 점을 기록에 남겨 달라고 요청하십시오.

전입신고 지번 오기 대응 순서

• 초본 확인 - 주민등록표 초본을 발급받아 지번·호수가 계약서와 같은지 봅니다. 다르면 오기 원인을 확인합니다.
• 전입신고서 확보 - 주민센터에 처음 제출한 전입신고서 사본을 요청합니다. 신고서에 올바른 지번이 있으면 대항력 판단의 핵심 증거가 됩니다.
• 정정 신청 - 주민등록표 정정을 신청하고 사유를 공무원 착오로 남깁니다. 정정 뒤에도 신고일 기준으로 대항력을 주장합니다.
• 배당요구 - 경매가 진행 중이면 배당요구 종기 전에 자료를 붙여 배당요구를 합니다. 종기가 지나면 배당에 참여하지 못합니다.
• 배당이의 - 대항력 없는 임차인으로 배당표가 짜이면 배당기일에 이의하고 소를 제기합니다. 기한을 넘기면 이의가 없는 것으로 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 오기가 지번이 아니라 동·호수에서 생겼거나 도로명주소 전환 과정에서 생겼다면 신고서와 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전입신고서를 주민센터에서 다시 볼 수 있나요?
  주민센터에 보관된 전입신고서는 본인이 열람이나 사본 발급을 요청할 수 있습니다. 보존 기간이 지나 폐기됐다면 접수증이나 당시 문자 안내, 계약서 사본으로 신고 내용을 증명해야 합니다. 경매 중이라면 서둘러 요청하십시오.
• 정정한 날부터 대항력이 새로 생기나요?
  공무원 착오라면 정정일이 아니라 처음 올바르게 신고한 날을 기준으로 대항력이 생깁니다. 임차인이 스스로 잘못 신고한 경우와 구별됩니다. 정정 기록에 사유가 남아 있어야 이 차이를 증명할 수 있습니다.
• 확정일자 받은 계약서 주소도 틀렸다면요?
  계약서 주소가 조금 틀려도 임대차 목적물이 특정되면 확정일자의 효력에는 큰 문제가 없다고 보는 경우가 많습니다. 다만 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날 기준이므로, 대항요건이 인정되는 날짜가 먼저 확정돼야 합니다.
• 근저당권자가 오기된 초본만 보고 대출했다면요?
  근저당권자가 틀린 초본만 보고 임차인이 없다고 믿었더라도, 임차인이 올바르게 신고했다면 대항력은 인정됩니다. 판례는 임차인의 신고를 기준으로 판단하므로 오기의 위험을 임차인에게 넘기지 않습니다.
• 공무원 실수로 손해를 봤다면 국가에 청구할 수 있나요?
  공무원의 과실로 대항력을 인정받지 못해 손해가 생겼다면 국가배상을 청구할 여지가 있습니다. 다만 먼저 대항력을 다투어 보고, 그래도 인정되지 않을 때 손해액이 확정됩니다. 소멸시효가 있으므로 손해를 안 날을 기록해 두십시오.
• 도로명주소로 신고했는데 번지가 달라졌다면요?
  도로명주소와 지번주소가 서로 다르게 연결된 경우라도, 신고한 도로명주소가 실제 건물을 가리킨다면 공시방법으로 유효하다고 볼 여지가 큽니다. 제3자가 그 주소로 해당 건물을 찾을 수 있는지가 기준입니다.

비슷한 상황

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