주택 임대차

공무원 착오로 잘못된 지번으로 전입신고가 됐다면 대항력이 없나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 공무원의 착오로 틀린 지번으로 고치고 동·호수를 지운 전입신고서가 그대로 수리됐다면 그 주민등록은 대항요건으로 인정받기 어렵습니다. 대법원은 공무원의 요구로 고친 경우에도 수정된 내용대로 신고가 된 것이고 공시방법으로 유효하지 않다고 봅니다. 지금은 초본의 주소를 등기부와 대조하고 틀렸다면 바로 정정 신고를 하십시오.

공무원이 잘못 안내했다는 사정을 증명하려고 먼저 민원부터 넣을 필요는 없습니다. 대항력은 정정 신고가 수리된 날부터 새로 계산되므로 정정 신고가 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2024. 6. 신축 다세대주택을 보증금 2억원에 임차하고 정확한 지번과 동·호수로 전입신고서를 냈습니다. 담당공무원은 토지 분할 사실을 모른 채 예전 지번으로 고치고, 동·호수는 전산에 없다며 지우라고 했습니다. D씨는 그대로 고쳐 냈고, 2026년 경매 배당에서 대항력이 없다는 이유로 근저당권자보다 뒤로 밀렸습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공무원이 틀린 지번으로 고치라고 해서 고쳤는데 대항력이 없나요?

네, 그 주민등록은 대항요건으로 인정받기 어렵습니다. 정확한 주소로 신고서를 냈더라도 담당공무원의 착오로 틀린 지번으로 고치고 동·호수를 지운 신고서가 그대로 수리됐다면, 그 주민등록은 임대차의 공시방법으로 유효하지 않습니다. 대법원 2009. 1. 30. 선고 2006다17850 판결은 공무원의 요구 때문이었다 해도 마찬가지라고 보았습니다.

주민등록 신고는 행정청이 수리한 때 효력이 생기고, 수리 전에 고쳤다면 고친 내용대로 신고한 것이 됩니다. 틀린 지번과 동·호수가 빠진 주소로는 제3자가 임차인이 그 집에 산다는 것을 알 수 없으므로 공시 효력이 없습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 여기서 주민등록은 제3자가 알아볼 수 있는 정확한 주민등록을 말합니다.

공무원이 주민등록표에만 잘못 적은 경우는 어떻게 다른가요?

결론이 달라집니다. 임차인이 정확한 신고서를 내고 그대로 수리됐는데, 공무원이 주민등록표에 옮겨 적으면서 실수한 경우라면 정확한 신고가 이루어진 것으로 봅니다. 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 판결이 이런 사안이었고, 대법원은 2006다17850 사건이 이 판결과 사안을 달리한다고 밝혔습니다.

두 경우를 가르는 것은 신고서 원본입니다. 최종 수리된 신고서에 정확한 주소가 적혀 있었는지, 틀린 주소가 적혀 있었는지를 확인해야 합니다.

잘못된 주민등록을 알았다면 지금 무엇을 해야 하나요?

바로 정확한 주소로 정정 신고를 해야 합니다. 대항력은 과거로 거슬러 올라가지 않으므로, 정정 신고가 수리된 날의 다음 날부터 새로 대항력이 생깁니다. 그 전에 설정된 근저당권이나 가압류보다는 뒤 순위가 됩니다.

주민등록 신고사항에는 주소가 포함되고, 이중으로 신고할 수 없습니다. 잘못된 주소를 정정하는 절차로 처리해 달라고 요청합니다.

공무원의 위법한 직무 집행으로 손해가 생겼다면 국가배상을 검토할 수 있지만, 임차인이 고친 내용을 확인하지 않은 과실도 함께 따집니다.

잘못된 지번 전입신고 대응 순서

• 초본·등기부 대조 - 초본의 지번·동·호수가 등기부 표시와 같은지 확인합니다. 하나라도 다르면 공시방법이 되지 못합니다.
• 신고서 원본 확보 - 주민센터에 최종 수리된 전입신고서 사본을 요청합니다. 공무원의 옮겨 적기 실수인지 가리는 자료입니다.
• 정정 신고 - 정확한 주소로 바로 정정 신고를 합니다. 수리일 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
• 확정일자 재확인 - 계약서 확정일자와 정정 신고일을 함께 기록해 둡니다. 우선변제권 순위는 늦은 날을 기준으로 정해집니다.
• 배상 검토 - 순위가 밀려 손해가 생기면 공무원의 과실과 손해를 정리합니다. 국가배상 청구의 실익을 따집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 다가구주택처럼 지번만 맞으면 되는 건물인지, 토지 분할로 지번이 바뀐 시점이 언제인지에 따라 결론이 달라지므로 건축물대장과 토지대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 토지가 분할돼 지번이 바뀐 걸 몰랐다면요?
  주민등록의 주소가 실제 등기부 지번과 다르면 원칙적으로 공시 효력이 없습니다. 대법원 2006다17850 사건도 공무원이 토지 분할을 간과하고 지번을 정정하게 한 사안이었고 대항력이 부정됐습니다. 분할 사실을 몰랐다는 사정은 결론을 바꾸지 못하므로, 계약 전에 토지대장과 등기부를 함께 확인해야 합니다.
• 동·호수가 빠지면 무조건 대항력이 없나요?
  건물 종류에 따라 다릅니다. 아파트·다세대처럼 공동주택은 동·호수까지 맞아야 공시방법이 됩니다. 주민등록법 시행령 제9조 제4항도 공동주택은 지번 다음에 동 번호와 호수를 기록하도록 정합니다. 반면 다가구주택은 단독주택이어서 지번만 정확하면 대항력이 인정되는 것이 원칙입니다.
• 정정 신고를 하면 처음 날짜로 소급되나요?
  소급되지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 대항력은 정확한 주민등록이 된 날의 다음 날부터 생깁니다. 정정 신고가 수리된 날이 새 기준일이 되고, 그 전에 등기된 근저당권이나 가압류는 임차인보다 앞 순위가 됩니다. 늦어질수록 뒤로 밀리는 권리가 늘어납니다.
• 국가배상은 얼마나 받을 수 있나요?
  대항력이 있었다면 받았을 배당액과 실제 배당액의 차이가 손해의 기준이 됩니다. 국가배상법 제2조 제1항은 공무원이 직무 집행 중 고의나 과실로 법령을 위반해 손해를 입힌 경우 배상책임을 정합니다. 다만 임차인이 고친 주소를 확인하지 않은 과실이 인정되면 배상액이 줄어듭니다.
• 공무원이 주민등록표에만 잘못 적었다면요?
  대항력을 인정받을 여지가 있습니다. 임차인이 정확한 신고서를 내고 그대로 수리됐다면 정확한 신고가 이루어진 것이기 때문입니다. 대법원 2009. 1. 30. 선고 2006다9255 판결은 신고서 수정 사안과 주민등록표 기재 착오 사안을 구별했습니다. 최종 수리된 신고서 원본으로 어느 경우인지 확인합니다.
• 경매가 이미 진행 중이면 어떻게 하나요?
  배당요구의 종기까지 권리신고와 배당요구를 해 두어야 합니다. 대항력이 부정돼도 확정일자에 따른 순위나 일반채권자로서 배당을 받을 여지가 있고, 대항력을 다툴 경우에도 배당요구를 해 두어야 배당표에 이의할 수 있습니다. 민사집행법 제88조 제1항이 배당요구의 근거입니다.

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