주택 임대차

다가구주택 지하 1호에 살면서 연립 101호로 전입했는데 대항력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 다가구주택은 법률상 단독주택이어서 지번만 정확하게 적었다면 호수를 틀리게 적어도 대항력이 인정됩니다. 판례는 지층 1호를 1층 1호로 잘못 알고 「연립-101」로 전입신고한 임차인의 대항력을 인정했습니다. 지금은 주민등록표 초본의 지번이 등기부·건축물대장 지번과 같은지부터 확인하십시오.

호수가 틀렸다고 전입신고를 급히 고칠 필요는 없습니다. 고쳐도 되지만, 고치지 않았다는 이유로 대항력이 사라지지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 2월 다가구주택 지하층 1호를 보증금 7천만원에 임차했습니다. 집주인과 이웃들이 그 집을 1층 1호라고 불러, A씨는 전입신고서에 지번 뒤에 「연립-101」이라고 적었습니다. 2026년 여름 집이 경매에 넘어가자 선순위 근저당권자가 A씨의 주민등록은 다른 집을 가리킨다며 배당에 이의를 제기했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

다가구주택은 왜 호수가 틀려도 대항력이 인정되나요?

다가구주택은 건축법상 단독주택이어서 전입신고 때 지번만 적으면 충분하고, 거주자 편의로 나눠 놓은 호수까지 적을 의무가 없습니다. 판례는 지번을 정확히 적은 이상 일반 사회통념상 그 주민등록으로 건물에 임차인이 사는 것을 알 수 있다고 보았습니다. 그래서 호수를 잘못 적었더라도 공시방법으로 유효합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주민등록법 시행령」은 공동주택만 지번 다음에 동 번호와 호수를 적도록 정하고 있습니다. 다가구주택은 공동주택이 아니므로 이 기준이 적용되지 않습니다.

등기부에 호수가 적혀 있어도 마찬가지인가요?

마찬가지입니다. 다가구주택을 여러 사람이 지분으로 나눠 가진 경우 등기부 갑구의 지분 표시 뒤에 호수가 적히기도 합니다. 판례는 이것이 법령상 근거 없이 소유자 편의를 위해 등기공무원이 임의로 적은 것에 불과하다고 보았습니다. 담보를 잡으려는 은행이 현장 조사로 임차인이 실제 어느 부분에 사는지 확인해야 한다는 것입니다.

다만 건물이 집합건축물대장에 다세대주택으로 등록돼 있다면 결론이 달라집니다. 이때는 등기부의 호수가 법적 구분이므로 호수를 틀리면 대항력이 부정될 위험이 큽니다.

경매에서 근저당권자가 이의를 제기하면 어떻게 하나요?

배당표가 임차인에게 유리하게 짜였는데 근저당권자가 이의를 제기하면, 근저당권자가 배당이의 소송을 내야 합니다. 임차인은 건축물대장과 주민등록표 초본으로 지번이 정확하다는 점을 증명하면 됩니다. 반대로 임차인이 배당에서 빠졌다면 임차인이 배당기일에 이의를 하고 소를 제기해야 합니다. 이의한 쪽은 배당기일부터 1주 안에 소를 제기했다는 증명을 집행법원에 내야 하고, 그러지 않으면 이의를 취하한 것으로 봅니다.

우선변제 순위는 입주·전입과 확정일자를 모두 갖춘 날 기준입니다. 호수 오기와 무관하게 전입일과 확정일자를 근저당권 설정일과 비교해 순위를 계산합니다.

다가구 호수 오기 대응 순서

• 대장 용도 확인 - 건축물대장 주용도가 다가구주택인지 확인합니다. 다세대주택이면 결론이 달라집니다.
• 지번 대조 - 주민등록표 초본의 지번을 건축물대장·등기부와 대조합니다. 지번이 맞으면 호수 오기는 문제가 되지 않습니다.
• 순위 계산 - 전입일·확정일자와 근저당권 설정일을 비교합니다. 앞서면 선순위, 뒤지면 후순위로 배당받습니다.
• 배당요구 - 배당요구 종기 전에 대장과 초본을 붙여 배당요구를 합니다. 종기가 지나면 배당에서 빠집니다.
• 이의 대응 - 근저당권자가 이의하면 소송에서 지번의 정확성을 증명합니다. 임차인이 빠졌다면 직접 이의하고 소를 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지번 자체가 틀렸거나 여러 필지에 걸친 다가구주택이라면 지적도와 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 호수를 아예 적지 않아도 되나요?
  다가구주택이라면 지번만 적어도 대항력이 인정됩니다. 호수를 적지 않았다고 문제가 되지 않고, 틀리게 적어도 마찬가지입니다. 다만 우편물 수령과 관리를 위해 실제 호수를 적어 두는 편이 생활에는 편리합니다.
• 다가구에서 다세대로 바뀐 건물이면 어떻게 되나요?
  전입 당시 다가구주택이었다면 그때의 기준으로 대항력을 판단합니다. 이미 지번만으로 대항력을 갖춘 임차인은 나중에 다세대로 전환돼도 기존 대항력이 유지된다고 보는 것이 일반적입니다. 전환 이후 새로 전입한다면 호수까지 정확히 적어야 합니다.
• 지번은 맞는데 번지 뒤 부번을 빠뜨렸다면요?
  부번은 지번의 일부이므로 빠뜨리면 다른 땅을 가리키게 됩니다. 이 경우 호수 오기와 달리 대항력이 부정될 위험이 큽니다. 주민등록표 초본에서 본번과 부번이 모두 맞는지 확인하십시오.
• 같은 건물 다른 임차인과 배당 순위는 어떻게 되나요?
  다가구주택은 건물 전체가 하나로 경매되므로 모든 임차인과 근저당권자를 전입일·확정일자·설정일 순서로 배당합니다. 호수 표시와는 관계없이 날짜로 순위가 정해집니다. 선순위 임차인의 보증금 합계를 미리 확인하십시오.
• 소액임차인 최우선변제도 받을 수 있나요?
  보증금이 지역별 기준 이하이고 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖췄다면 일정액을 먼저 받습니다. 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지입니다. 여러 임차인의 일정액 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면 비율로 나눕니다.
• 근저당권자의 이의 소송에서 제가 할 일은요?
  근저당권자가 제기한 배당이의 소송에서 임차인은 피고가 됩니다. 건축물대장·주민등록표 초본·계약서로 지번이 정확하고 실제로 거주했다는 점을 증명하면 됩니다. 소장이 오면 답변서 제출 기한 안에 답변서를 내십시오.

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