도로명주소로 전입했는데 건물번호가 틀렸어요

도로명주소도 제3자가 그 주택을 특정할 수 있어야 유효합니다. 건물번호가 다른 건물을 가리킨다면 지번 오류와 같은 문제가 생긴다고 보아야 합니다. 바로 정정 신고를 하고, 정정일 기준으로 순위를 다시 확인합니다.

집주인이 알려 준 지번대로 적었는데도요?

누가 알려 주었는지는 대항력 판단에 영향이 없습니다. 제3자가 주민등록으로 임차인을 알아볼 수 있는지가 기준이기 때문입니다. 다만 집주인이 잘못 알려 손해가 생겼다면 집주인에게 손해배상을 청구할 여지는 따로 따져 볼 수 있습니다.

전입 후 토지가 분할되어 지번이 바뀌었어요

전입 당시 지번이 실제 건물 지번과 일치했다면 대항력은 유지됩니다. 판례는 전입신고 당시를 기준으로 판단하므로 이후 분할로 지번이 바뀌었다고 이미 얻은 대항력을 잃지 않는다고 보았습니다. 이때는 정정을 서두를 필요가 없습니다.

지번 오류로 경매에서 배당을 못 받으면요?

대항력과 우선변제권이 없으면 배당에서 후순위로 밀리고 매수인에게도 대항할 수 없습니다. 남은 보증금은 임대인에게 청구해야 합니다. 임대인의 다른 재산을 찾아 가압류하고 반환 판결을 받아 강제집행하는 순서로 진행합니다.

정정 전에 받은 확정일자는 다시 받아야 하나요?

계약서가 같다면 다시 받을 필요는 없습니다. 확정일자는 계약서가 그날 있었다는 증명이므로 효력이 남고, 우선변제 순위는 정정해 대항요건을 갖춘 날과 확정일자 중 늦은 날로 정해집니다. 계약 내용이 바뀌었다면 새 계약서에 다시 받습니다.

이사를 가야 하는데 대항력을 지키려면요?

임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 임차권등기명령을 신청해 등기를 마친 뒤 이사합니다. 임차권등기 뒤에는 주민등록을 옮겨도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 다만 그 효력은 정정 후 갖춘 순위를 기준으로 합니다.

부동산·임대차 가이드 목록

주택 임대차

단독주택 전입신고를 옆 지번으로 했다면 대항력이 생기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 임차한 단독주택과 다른 인접 지번으로 전입신고를 했다면 원칙적으로 대항력이 생기지 않습니다. 대법원은 313의 1 주택을 임차하고 313의 2로 전입한 임차인의 대항력을 부정했습니다. 지금은 초본의 지번과 등기부 지번을 대조하고 다르면 바로 정정하십시오.

그 자리에서

주민등록표 초본과 건물 등기사항증명서의 지번을 한 글자씩 대조하고, 다르다면 오늘 바로 주민센터에서 주소 정정 신고를 하십시오.

지번이 틀렸다고 계약 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다. 임대인에게 보증금 반환을 청구할 권리는 그대로 있고, 문제되는 것은 제3자에 대한 효력입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 5월 보증금 1억원에 단독주택을 임차하고 전입신고를 마쳤습니다. 2026년 여름 집에 경매가 걸려 서류를 떼어 보니 주택은 313의 1인데 A씨의 주민등록은 옆 필지인 313의 2로 되어 있었습니다. 그 사이 집주인은 은행에 근저당권을 설정한 상태였습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지번 하나만 틀려도 대항력이 없나요?

네, 인접한 지번이라도 임차한 주택의 지번과 다른 지번으로 전입했다면 원칙적으로 대항력이 생기지 않습니다. 주민등록은 제3자가 그 주택에 임차인이 산다는 것을 알아볼 수 있어야 하는데, 다른 지번은 명백히 별개의 부동산을 가리키기 때문입니다.

전입 지번 상태별 대항력

전입 당시 지번	이후 사정	대항력
실제 지번과 일치	변동 없음	있음
실제 지번과 일치	토지 분할로 지번 변경	유지
인접한 다른 지번	정정 전	없음
인접한 다른 지번	정정 신고 후	정정 다음 날부터

실제 지번과 일치: 이후 사정: 변동 없음; 대항력: 있음
실제 지번과 일치: 이후 사정: 토지 분할로 지번 변경; 대항력: 유지
인접한 다른 지번: 이후 사정: 정정 전; 대항력: 없음
인접한 다른 지번: 이후 사정: 정정 신고 후; 대항력: 정정 다음 날부터

출처 - 대법원 2000다44799 판결, 99다44762 판결

판례는 등기부상 313의 1 단독주택을 임차하고 인접한 313의 2로 전입신고한 사안에서 대항력을 부정했습니다. 일가구용 단독주택이라도 지번이 틀리면 결과가 같습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조 제1항도 적법한 주민등록을 대항력의 요건으로 삼고 있습니다.

반대로 전입 당시 지번이 실제 건물 지번과 정확히 일치했다면, 나중에 토지 분할로 지번이 바뀌어도 이미 얻은 대항력은 유지됩니다. 기준 시점은 전입신고를 한 때입니다.

지번이 틀린 걸 알았다면 지금 무엇을 하나요?

지번 오류를 알았다면 바로 정정 신고를 해야 하고, 대항력은 정정한 다음 날부터 새로 생긴다고 보아야 합니다. 정정 전에 이미 등기된 근저당권이나 가압류, 소유권 이전에는 대항할 수 없습니다.

정정 뒤에는 등기사항증명서를 다시 떼어 정정일보다 앞선 권리가 있는지 확인합니다. 앞선 권리가 없다면 정정일을 기준으로 대항력을 갖춘 임차인이 됩니다. 앞선 근저당권이 있다면 보증금 규모와 근저당 한도액을 비교해 계속 거주할지, 보증금 반환을 요구할지 정합니다.

우선변제권과 최우선변제도 함께 없어지나요?

우선변제권도 적법한 주민등록을 전제로 하므로, 지번이 틀린 기간에는 확정일자를 받았더라도 우선변제권이 생기지 않습니다. 정정해 대항요건을 갖춘 날과 확정일자 중 늦은 날이 우선변제의 기준일이 됩니다.

소액임차인의 최우선변제는 경매신청의 등기 전에 인도와 주민등록을 갖추어야 합니다. 경매신청 등기 뒤에 지번을 정정했다면 최우선변제를 받을 수 없습니다. 보증금이 소액 기준 이하라도 정정 시점이 늦으면 이 보호를 놓치게 되므로, 경매 통지를 받기 전에 지번을 확인해 두는 것이 안전합니다.

전입 지번 오류 대응 순서

지번 대조 - 초본 지번과 등기부·건축물대장 지번을 대조합니다. 한 자라도 다르면 유효한 전입이 아닙니다.
정정 신고 - 주민센터에 정정 신고를 합니다. 정정한 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
권리 재확인 - 등기사항증명서를 다시 떼어 정정일보다 앞선 권리를 확인합니다. 앞선 권리가 있으면 순위에서 밀립니다.
확정일자 기준 정리 - 정정일과 확정일자 중 늦은 날을 우선변제 기준으로 적어 둡니다. 경매 배당에서 이 날짜로 순위를 다툽니다.
보증금 회수 방향 - 순위가 불리하면 계약 만료 시 임대인에게 반환을 청구하고, 필요하면 임차권등기명령을 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지번이 분할·합병으로 바뀌었거나 도로명주소로 신고한 경우에 해당하면 전입 당시 공부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

옆 번지라 사실상 같은 곳이라고 생각해 지번 오류를 가볍게 넘기는 임차인이 많습니다. 판례는 인접 지번이라도 별개의 부동산을 가리킨다고 보아 대항력을 인정하지 않습니다.

다툼이 생기면 전입신고일, 정정일, 근저당권 설정일이 순위를 가릅니다. 정정 신고를 한 날 주민등록표 초본을 변동 이력까지 떼어 두고, 그날의 등기사항증명서도 함께 보관해야 합니다.

이 기록은 경매 배당표에 이의를 하거나 매수인의 인도 요구에 대응할 때 대항요건을 언제 갖추었는지 증명하는 자료가 됩니다. 정정 전후 권리관계를 날짜순으로 정리해 두면 보증금 회수 방향을 빨리 정할 수 있습니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서·주민등록표 초본·등기사항증명서·건축물대장을 준비해 주시면, 지번 오류가 대항력과 우선변제권에 미치는 영향·정정 후 순위·보증금 회수 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.29 기준으로 조문을 확인했습니다.

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