주택 임대차

현관문에 붙은 호수로 전입했는데 등기부 호수와 다르면 대항력이 없나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

대항력이 인정되지 않을 가능성이 큽니다. 현관문 표시가 302호인데 등기부상 202호인 집에 302호로 전입신고를 했다면, 그 주민등록으로는 제3자가 이 집에 임차인이 산다는 것을 알 수 없어 공시방법으로 유효하지 않다고 본 판례가 있습니다. 지금은 등기부와 건축물대장의 호수를 확인해 바로 정정 전입을 하고, 그 사이 설정된 권리가 있는지 보십시오.

현관문 표시만 믿은 임차인에게 잘못이 있다고 해서 보증금 반환 청구권까지 없어지는 것은 아닙니다. 문제는 경매나 매매 때 제3자에게 주장할 수 있는지입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 4월 다세대주택을 보증금 1억5천만원에 임차하면서 현관문에 붙은 대로 계약서에 302호라고 적고, 같은 호수로 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 2026년 초 집이 경매에 넘어가 서류를 확인해 보니 이 집은 등기부와 건축물대장에 2층 202호로 올라 있었습니다. 건물 1층이 주차장이라 주민들이 층수를 하나씩 올려 부르던 것이 원인이었고, A씨는 배당을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

현관문 호수와 등기부 호수가 다르면 왜 대항력이 없나요?

주민등록은 제3자가 임대차의 존재를 알 수 있게 하는 공시방법이어서, 일반 사회통념상 그 주민등록으로 해당 건물에 임차인이 산다고 인식할 수 있어야 합니다. 다세대주택처럼 등기부에 호수별로 구분된 공동주택에서 다른 호수로 전입하면, 근저당권자나 매수인은 등기부의 202호에 임차인이 있다는 것을 알 수 없습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 인도와 주민등록을 대항요건으로 정하고, 공동주택의 주민등록 주소는 건축물대장 등에 따른 동 번호와 호수까지 적도록 되어 있습니다. 호수가 틀리면 대항요건을 갖추지 못한 것으로 볼 위험이 큽니다.

확정일자까지 받았는데 우선변제권도 없어지나요?

우선변제권은 대항요건과 확정일자를 함께 갖춰야 생깁니다. 주민등록이 공시방법으로 유효하지 않으면 확정일자가 있어도 경매 대금에서 먼저 받을 수 없습니다. 판례 사안에서도 임차인은 배당에서 우선변제를 받지 못했습니다.

다만 확정일자 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다. 올바른 호수로 다시 전입하면 그 다음 날부터 대항요건이 갖춰지고, 그때부터 확정일자와 결합해 우선변제권이 생깁니다. 그 전에 설정된 근저당권보다는 뒤 순위입니다.

다가구주택이라면 호수를 틀려도 괜찮은가요?

다가구주택은 법률상 단독주택이어서 지번만 정확하면 호수를 적지 않거나 틀려도 대항력이 인정됩니다. 이 글의 결론은 등기부에 호수별로 구분된 다세대주택·연립주택·아파트 같은 공동주택에 해당합니다. 내 집이 어느 쪽인지는 건축물대장의 주용도로 확인합니다.

건축물대장에 다가구주택으로 올라 있는데 등기부에 호수가 적혀 있는 경우도 있습니다. 이때 등기부의 호수 표시는 소유자 편의로 적힌 것에 불과해, 지번만 정확하면 대항력 판단에 영향을 주지 않습니다. 반대로 다세대주택인데 건축물대장과 등기부의 호수가 서로 다르다면 어느 표시를 기준으로 전입할지 먼저 주민센터에 확인해야 합니다.

호수 불일치 전입신고 대응 순서

• 공부 확인 - 등기사항전부증명서와 집합건축물대장에서 동·호수를 확인합니다. 현관문 표시와 다르면 공부 표시가 기준입니다.
• 정정 전입 - 주민센터에서 공부상 호수로 주소를 고쳐 전입신고를 다시 합니다. 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
• 계약서 보완 - 임대인과 계약서 호수를 공부 표시대로 고치는 확인서를 작성합니다. 필요하면 확정일자를 다시 받습니다.
• 선순위 권리 확인 - 정정 전입일 이전에 설정된 근저당권·가압류가 있는지 봅니다. 있으면 그 권리보다 뒤 순위가 됩니다.
• 회수 계획 - 경매가 진행 중이면 배당 순위를 계산하고, 부족분은 임대인에게 청구하는 방법을 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 전체가 한 사람 소유로 호수가 등기부에 구분되지 않은 경우나 층·호 표시가 공부끼리도 서로 다른 경우라면 건축물대장과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집주인이 알려 준 호수대로 적었는데도 안 되나요?
  임대인이 알려 준 호수라도 공부와 다르면 제3자에 대한 공시로는 인정받기 어렵습니다. 대항력은 임대인이 아니라 근저당권자·매수인 같은 제3자에게 주장하는 권리이기 때문입니다. 임대인에게는 잘못 알려 준 책임을 물을 여지가 있습니다.
• 층수만 틀리고 호수 끝자리는 같으면요?
  302호와 202호처럼 층을 나타내는 숫자가 다르면 다른 집으로 인식되므로 결론이 같습니다. 제3자가 등기부를 보고 그 주민등록으로 이 집에 임차인이 산다고 알 수 있는지가 기준입니다.
• 정정 전입을 하면 언제부터 보호되나요?
  정정한 주소로 전입신고를 마친 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 이미 살고 있으므로 인도 요건은 갖춰져 있고, 주민등록만 새로 갖추는 셈입니다. 정정일 전에 등기된 권리보다는 순위가 뒤입니다.
• 경매가 이미 시작됐으면 정정해도 소용없나요?
  경매개시결정 등기 뒤에 대항요건을 갖추면 매수인에게 대항할 수 없고, 소액임차인 최우선변제도 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우에만 인정됩니다. 그래도 정정해 두면 이후 절차에서 불리함이 줄어들므로 바로 정정하십시오.
• 아파트 동 번호를 빠뜨려도 같은가요?
  아파트나 연립주택은 동·호수까지 적어야 공시방법으로 인정받는 것이 원칙입니다. 동 표시를 빠뜨리거나 다른 동으로 적으면 대항력이 인정되지 않을 위험이 큽니다. 전입신고 직후 주민등록표 초본으로 동·호수를 확인하십시오.
• 잘못 알려 준 집주인에게 손해를 청구할 수 있나요?
  임대인이 공부와 다른 호수를 알려 줘 임차인이 배당을 받지 못했다면, 보증금 반환 청구와 함께 그로 인한 손해를 주장할 여지가 있습니다. 보증금 반환 청구는 계약이 끝나면 언제든 할 수 있고, 임대차관계는 보증금을 받을 때까지 존속하는 것으로 봅니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성