주택 임대차

다가구주택이 층별로 구분등기됐는데 지번만 적어 전입해도 대항력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 집합건축물대장이 작성되지 않고 일반건축물대장에 단독주택으로 남아 있다면 지번만 적어 전입신고를 해도 대항력이 인정됩니다. 판례는 이 경우 층·호수까지 적을 의무가 없고, 임차인이 어느 층에 사는지는 담보를 잡는 쪽이 조사해야 한다고 봅니다. 지금은 건축물대장이 일반대장인지 집합대장인지부터 확인하십시오.

등기부에 1층·2층으로 구분등기가 돼 있다는 이유만으로 전입신고를 다시 할 필요는 없습니다. 기준은 건축물대장입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 8월 다가구주택 1층을 보증금 1억2천만원에 임차해 입주하고, 주소를 지번까지만 적어 전입신고를 했습니다. 이 건물은 건축주가 다세대로 바꾸려다 대장 변경이 거부됐지만 등기부에는 지층부터 3층까지 네 개의 구분건물로 등기돼 있었습니다. 2026년 1층에 근저당권을 설정한 은행이 경매를 신청하면서 A씨의 주민등록에 1층 표시가 없다며 대항력을 다퉜습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

구분등기가 됐는데 왜 지번만으로 충분한가요?

다가구용 단독주택으로 허가를 받고 일반건축물대장에 단독주택으로 등재된 건물은, 나중에 구분등기가 됐더라도 소관청이 집합건축물대장을 작성하지 않았다면 지번만 기재한 전입신고로 충분합니다. 판례는 전유부분 표시까지 적을 의무나 필요가 없다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」의 대항요건도 같습니다.

이유는 조사 책임의 배분에 있습니다. 판례는 임차인이 건물의 어느 부분에 사는지 조사하는 일은 단독주택과 마찬가지로 담보권을 설정하려는 이해관계인이 해야 한다고 보았습니다. 은행은 현장 조사로 1층 임차인을 확인할 수 있었으므로, 주민등록에 층 표시가 없다는 이유로 대항력을 부정할 수 없다는 것입니다.

집합건축물대장이 작성된 뒤라면 달라지나요?

달라집니다. 집합건축물대장이 작성돼 다세대주택 같은 공동주택으로 등록되면, 주민등록 주소에 동 번호와 호수까지 적어야 공시방법으로 인정되는 것이 원칙입니다. 대장이 바뀐 뒤 새로 전입하는 임차인은 호수를 정확히 적어야 합니다.

이미 지번만으로 대항력을 갖춘 임차인은 나중에 건물이 다세대주택으로 바뀌어도 기존 대항력을 잃지 않는다고 보는 것이 일반적입니다. 다만 그 뒤에 주소를 옮겼다가 다시 전입한다면 바뀐 기준에 따라 호수를 적어야 합니다.

경매에서 은행이 대항력을 다투면 어떻게 대응하나요?

배당요구 때 일반건축물대장, 등기부, 주민등록표 초본을 함께 내고 대항요건과 확정일자를 갖춘 날짜를 밝힙니다. 배당표가 불리하게 짜이면 배당기일에 이의를 하고 배당이의 소송에서 이 판례를 근거로 다툽니다.

은행 직원이 대출 전에 현장을 방문한 기록이나 전입세대 열람 내역이 있으면 조사 책임을 다하지 않았다는 주장이 더 설득력을 가집니다. 임차인은 이사 날짜를 보여 주는 계약서, 이사업체 영수증, 관리비 납부 내역을 준비합니다.

다가구 구분등기 전입 대응 순서

• 대장 종류 확인 - 건축물대장이 일반대장인지 집합대장인지 확인합니다. 일반대장이면 지번만으로 전입이 유효합니다.
• 등기부 확인 - 구분등기 여부와 내가 사는 층에 설정된 근저당권을 확인합니다. 설정일과 내 전입일을 비교합니다.
• 전입·확정일자 날짜 정리 - 주민등록표 초본과 확정일자 날짜를 정리합니다. 우선변제 순위의 기준이 됩니다.
• 배당요구 - 배당요구 종기 전에 대장·등기부·초본을 붙여 배당요구를 합니다. 종기가 지나면 배당에서 빠집니다.
• 배당이의 - 대항력 없는 임차인으로 배당표가 짜이면 배당기일에 이의하고 소를 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전입 이후 집합건축물대장이 작성됐거나 건물 일부만 구분등기된 경우라면 대장 변경일과 전입일을 놓고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기부에는 1층으로 따로 등기돼 있는데 괜찮나요?
  괜찮습니다. 판례는 구분등기가 됐어도 소관청이 집합건축물대장을 작성하지 않아 일반건축물대장에 단독주택으로 남아 있다면 지번만 적은 전입신고가 유효하다고 보았습니다. 기준은 등기부가 아니라 건축물대장의 등록 상태입니다.
• 일반대장인지 집합대장인지 어떻게 아나요?
  정부24나 주민센터에서 건축물대장을 발급받으면 표제부 제목에 일반건축물대장 또는 집합건축물대장이라고 적혀 있습니다. 주용도가 다가구주택이면 단독주택으로 분류됩니다. 계약 전에 발급해 두면 전입 주소를 정하는 데 도움이 됩니다.
• 층 표시를 넣어 전입하면 오히려 문제가 되나요?
  지번이 정확하다면 층이나 호수를 덧붙였다고 대항력이 부정되지는 않습니다. 다가구주택에서 호수를 잘못 적은 경우에도 지번이 정확하면 대항력을 인정한 판례가 있습니다. 문제는 지번이 틀린 경우입니다.
• 은행이 몰랐다고 주장하면 어떻게 하나요?
  판례는 다가구주택에서 임차인이 어느 부분에 사는지 조사할 책임을 담보를 설정하려는 쪽에 두었습니다. 은행이 현장 조사를 하지 않았다는 사정은 임차인에게 불리하게 작용하지 않습니다. 오히려 조사 기록이 있으면 은행이 임차인을 알았다는 증거가 됩니다.
• 소액임차인 최우선변제도 받을 수 있나요?
  보증금이 지역별 기준 이하이고 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖췄다면 보증금 중 일정액을 먼저 받습니다. 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지입니다. 구분등기된 1층만 경매되면 그 1층 가액의 2분의 1 범위에서 인정됩니다.
• 다른 층 임차인과 순위는 어떻게 되나요?
  구분등기된 층별로 따로 경매되면 각 층의 매각대금에서 그 층 임차인과 담보권자의 순위를 따집니다. 한 건물 전체가 함께 경매되면 전체 매각대금에서 전입일과 확정일자 순서로 배당합니다. 경매 목적물의 범위부터 확인하십시오.

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