건축·용도변경

고시원 두 개 층을 관광객용 호스텔로 바꾸려면 어떤 절차가 필요한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

한 층 200제곱미터씩 두 개 층, 합계 400제곱미터 고시원을 호스텔로 바꾸려면 구청에 건축물대장 기재내용 변경을 신청하면 됩니다. 500제곱미터 미만 고시원(다중생활시설)과 호스텔(관광숙박시설)은 모두 영업시설군에 속해 같은 시설군 안의 변경이기 때문입니다. 지금은 대장상 고시원 면적 합계가 500제곱미터 미만인지와 호스텔 시설 기준을 맞출 수 있는지부터 확인하십시오.

같은 시설군 안의 변경이라 용도변경 허가나 신고 절차를 밟을 필요는 없습니다. 대장 기재내용 변경 신청으로 충분합니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2024년 도심 상가건물 3·4층(한 층 200제곱미터)을 보증금 1억원, 월세 700만원에 빌려 고시원을 운영했습니다. 2026년 외국인 관광객이 늘자 두 개 층을 호스텔로 바꿔 운영하려 했고, 인테리어 업체는 용도변경 허가부터 받아야 한다고 했습니다. J씨는 허가가 필요한지, 절차가 얼마나 걸리는지 물었습니다. 400제곱미터 고시원과 호스텔은 같은 영업시설군이라 건축물대장 기재내용 변경 신청 대상입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

고시원과 호스텔은 어떤 용도에 속하나요?

고시원은 다중생활시설로, 같은 건축물에서 그 용도로 쓰는 바닥면적 합계가 500제곱미터 미만이면 제2종 근린생활시설이고, 그 이상이면 숙박시설입니다. 호스텔은 관광호텔·가족호텔 등과 함께 숙박시설 중 관광숙박시설에 속합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「건축법 시행령」 별표 1이 이렇게 정합니다.

청소년활동진흥법에 따른 유스호스텔은 수련시설로 분류되어 호스텔과 다릅니다. 유스호스텔로 바꾸려면 교육 및 복지시설군으로의 변경이 되어 절차가 달라집니다.

같은 시설군 안의 변경은 어떤 절차를 밟나요?

영업시설군에는 판매시설, 운동시설, 숙박시설, 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설이 속합니다. 고시원(다중생활시설)과 호스텔(숙박시설)은 모두 여기에 들어가므로, 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 건축물대장 기재내용 변경을 신청하면 됩니다.

별표 1의 같은 호 안의 변경이라면 대장 변경 신청도 면제되지만, 고시원(제4호)과 호스텔(제15호)은 호가 달라 이 면제는 적용되지 않습니다.

대장 변경 신청이면 사용승인은 필요 없나요?

용도변경 사용승인 규정은 허가나 신고 대상인 경우에만 준용됩니다. 대장 기재내용 변경 신청 대상은 여기에 해당하지 않으므로, 용도변경 자체로 사용승인을 받을 필요는 없습니다. 다만 공사가 대수선에 해당하면 대수선 절차는 따로 밟아야 합니다.

절차가 간단해도 따로 맞춰야 할 기준은?

용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 해야 합니다. 숙박시설의 피난·방화·소방 기준은 고시원보다 까다로운 부분이 있어, 직통계단과 방화구획, 객실 구획을 다시 검토해야 합니다. 호스텔로 영업하려면 관광진흥법에 따른 관광숙박업 등록 요건도 따로 갖춰야 합니다.

고시원 호스텔 전환 확인 순서

• 면적 합계 확인 - 대장에서 고시원 면적을 층별로 더해 500제곱미터 미만인지 봅니다. 분류가 여기서 정해집니다.
• 변경 용도 특정 - 호스텔(관광숙박시설)인지 유스호스텔(수련시설)인지 정합니다. 시설군이 다릅니다.
• 대장 기재내용 변경 신청 - 구청 건축과에 변경 신청을 합니다. 허가·신고 절차는 필요 없습니다.
• 건축기준 점검 - 피난·방화·소방 기준을 설계자와 검토합니다. 대수선이 따르면 별도 절차가 있습니다.
• 임대차계약 확인 - 임대차계약서의 사용 목적과 원상복구 조항을 확인하고 건물주 동의를 받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지구단위계획이나 교육환경보호구역 등으로 숙박시설 입지가 제한되는 곳이라면 관계 법령의 입지 기준을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁과 영업 관련 행정처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 고시원 면적이 500제곱미터를 넘으면 어떻게 되나요?
  숙박시설 중 다중생활시설이 됩니다. 건축법 시행령 별표 1 제15호 다목은 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 다중생활시설을 숙박시설로 정합니다. 숙박시설도 영업시설군이므로 호스텔로 바꾸는 것은 여전히 같은 시설군 안의 변경이고, 제15호 안의 이동이라 대장 변경 신청도 면제될 수 있습니다.
• 유스호스텔로 바꾸려면 절차가 같나요?
  다릅니다. 건축법 시행령 별표 1 제12호 다목은 청소년활동진흥법에 따른 유스호스텔을 수련시설로 정하고, 수련시설은 제14조 제5항 제6호의 교육 및 복지시설군에 속합니다. 5번 영업시설군에서 6번으로 가는 하위군 변경이라 용도변경 신고 대상입니다.
• 대장 변경 신청은 어디에 하나요?
  특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 합니다. 건축법 제19조 제3항은 같은 시설군 안에서 용도를 바꾸려는 자가 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하도록 정합니다. 실무에서는 구청 건축과나 세움터로 접수합니다.
• 고시원과 호스텔은 같은 호가 아닌가요?
  아닙니다. 500제곱미터 미만 고시원은 건축법 시행령 별표 1 제4호 거목의 제2종 근린생활시설이고, 호스텔은 제15호 나목의 숙박시설입니다. 같은 호 사이의 변경만 제14조 제4항 제1호에 따라 대장 변경 신청이 면제되므로, 이 경우는 신청이 필요합니다.
• 생활숙박시설로 바꾸면 뭐가 다른가요?
  같은 호 안의 변경이라도 대장 변경 신청이 필요합니다. 건축법 시행령 제14조 제4항 단서는 별표 1 제15호 가목 중 생활숙박시설로 변경하는 경우를 같은 호 면제에서 제외합니다. 숙박시설 안에서 생활숙박시설로 바꿀 때도 구청 신청을 거쳐야 합니다.
• 공사 없이 간판만 바꿔 운영해도 되나요?
  대장 변경 신청과 건축기준 충족 없이는 안 됩니다. 건축법 제19조 제1항은 용도변경이 변경하려는 용도의 건축기준에 맞아야 한다고 정하고, 같은 조 제3항은 대장 변경 신청을 요구합니다. 신청 없이 숙박업을 하면 위반건축물로 시정명령 대상이 될 수 있습니다.

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