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1950년대에 생긴 관습상 법정지상권은 지금도 남아 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

구민법 당시 취득한 건물 소유 목적의 관습상 법정지상권은 존속기간이 20년이어서 대부분 이미 소멸했습니다. 대법원 67다1882 판결은 민법 부칙 제2조와 구민법 제268조를 근거로 존속기간을 20년으로 보았습니다. 지금은 토지와 건물 소유자가 갈린 날짜를 과거 등기부로 확인하십시오.

관습상 법정지상권이 등기되어 있지 않다는 이유만으로 지상권이 없다고 단정할 필요는 없습니다.

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W씨는 2025년 3월 아버지에게서 오래된 대지를 상속받았는데, 그 위에는 이웃 X씨 집안의 목조 주택이 서 있었습니다. X씨 측은 할아버지가 1955년 대지와 주택을 함께 소유하던 사람에게서 주택만 사면서 관습상 법정지상권을 취득했으니 계속 쓸 수 있다고 주장했습니다. W씨는 2026년 7월 주택 철거와 대지 인도를 요구하기 전에, 그 지상권이 아직 살아 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

구민법 때 취득한 관습상 법정지상권의 존속기간은 얼마인가요?

20년입니다. 대법원 1968. 2. 20. 선고 67다1882 판결은 구민법 당시 취득한 건물 소유 목적의 관습상 지상권의 존속기간을 20년으로 보았습니다.

이 사건은 개정 전 법령이 적용되는 경우입니다. 민법 부칙 제2조는 현행 민법을 시행일 전 사항에도 적용하도록 하면서 이미 구법에 따라 생긴 효력은 해치지 않는다는 단서를 두었고, 판례는 이 단서와 구민법 제268조의 최단 존속기간 20년을 근거로 삼았습니다. 현행 민법대로라면 목조 주택 같은 일반 건물은 15년이지만, 구민법 당시 취득한 권리는 구민법의 최단기간인 20년보다 짧을 수 없다는 취지입니다.

20년이 이미 지났다면 지상권은 어떻게 되나요?

취득일부터 20년이 지나면 그 지상권은 존속기간 만료로 소멸합니다. W씨 사례처럼 1955년 취득이라면 1975년에 이미 끝났다고 보게 됩니다. 67다1882 판결도 존속기간이 만료된 지상권을 현존하는 것처럼 본 원심을 파기했습니다.

다만 지상권이 소멸할 때 건물이 남아 있으면 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 토지 소유자가 거절하면 상당한 가액으로 건물 매수를 청구할 수 있습니다. 법정지상권에도 이 규정이 적용되는지, 오래전 만료된 경우 그 권리를 지금 행사할 수 있는지는 사안별로 다투어질 수 있습니다.

민법 시행 뒤 생긴 관습상 법정지상권은 얼마나 존속하나요?

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서 존속기간을 정하지 않은 지상권은 건물 종류에 따른 최단 존속기간으로 합니다. 관습상 법정지상권도 기간 약정이 없으므로 이 기준이 쓰입니다.

석조·연와조 같은 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년, 건물 외 공작물은 5년입니다. 공작물의 종류와 구조를 정하지 않았다면 그 밖의 건물 기준인 15년을 적용합니다.

관습상 법정지상권 존속기간 대응 순서

• 소유자 분리 시점 확인 - 토지와 건물 소유자가 갈린 날짜를 과거 등기부로 확인합니다. 1960. 1. 1. 전이면 구민법 기준이 적용됩니다.
• 건물 구조 확인 - 건축물대장으로 목조·연와조 등 구조를 확인합니다. 현행 민법 기준으로는 존속기간이 15년이냐 30년이냐가 갈립니다.
• 존속기간 계산 - 취득일부터 20년 또는 현행 최단기간을 더해 만료일을 계산합니다. 만료되었다면 지상권 소멸을 주장합니다.
• 갱신·매수청구 가능성 검토 - 건물이 남아 있으면 상대방이 갱신이나 건물 매수를 청구할 수 있는지 따집니다. 매수 가액 부담을 미리 계산합니다.
• 철거·인도 청구 - 지상권이 소멸했고 다른 토지사용권이 없으면 건물 철거와 대지 인도를 청구합니다. 건물 점유자가 따로 있으면 퇴거도 함께 구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 그 사이 지료 약정이나 토지 임대차가 새로 맺어졌거나 건물이 다시 지어졌다면 과거 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 법정지상권과 건물 철거를 둘러싼 토지 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 관습상 법정지상권은 등기가 없어도 인정되나요?
  인정됩니다. 관습상 법정지상권은 법률행위가 아닌 관습법에 따라 생기는 권리여서 등기 없이 취득합니다. 대법원 1963. 1. 17. 선고 62다737 판결도 민법 시행 전에 관습법으로 취득한 지상권은 등기 없이 효력을 유지하고 제3자에게 주장할 수 있다고 보았습니다. 다만 존속기간이 지났다면 소멸합니다.
• 구민법 당시 권리에 왜 현행 민법 기간을 안 쓰나요?
  민법 부칙이 구법에 따라 생긴 효력을 보호하기 때문입니다. 대법원 1968. 2. 20. 선고 67다1882 판결은 민법 부칙 제2조 단서와 구민법 제268조의 최단 존속기간 20년의 취지에 비추어, 구민법 당시 취득한 관습상 지상권의 존속기간이 20년보다 짧을 수 없다고 보았습니다.
• 지금 생긴 법정지상권의 존속기간은 얼마인가요?
  건물 종류에 따라 다릅니다. 민법 제281조 제1항은 존속기간을 정하지 않은 지상권의 기간을 제280조의 최단존속기간으로 한다고 정합니다. 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년, 건물 외 공작물은 5년이고, 종류와 구조를 정하지 않았으면 15년 기준을 적용합니다.
• 존속기간이 끝나면 건물 소유자는 바로 철거해야 하나요?
  갱신이나 매수를 청구할 수 있는지 먼저 따집니다. 민법 제283조는 지상권이 소멸할 때 건물이 현존하면 지상권자가 갱신을 청구하고, 거절되면 상당한 가액으로 건물 매수를 청구할 수 있다고 정합니다. 수십 년 전에 만료된 경우 이 청구를 지금 할 수 있는지는 사안마다 다투어질 수 있습니다.
• 목조 주택과 벽돌 주택의 기간이 다른가요?
  현행 민법 기준으로는 다릅니다. 민법 제280조 제1항은 석조·석회조·연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년을 최단 존속기간으로 정합니다. 목조 주택은 보통 15년, 벽돌 주택은 30년 기준이 적용되고, 구민법 당시 취득한 권리는 판례상 20년입니다.
• 토지와 건물 소유자가 갈린 날은 어떻게 확인하나요?
  과거 등기부와 폐쇄 등기부를 떼어 봅니다. 등기소에서 토지와 건물의 폐쇄 등기부까지 발급받으면 소유권이 이전된 날짜를 확인할 수 있습니다. 민법 제187조에 따라 관습법상 권리는 등기 없이 생기므로, 지상권 등기가 없어도 소유자 분리 시점이 곧 취득 시점이 됩니다.

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