주택 임대차

경매 날 걸 알고 소액 보증금으로 들어온 임차인도 최우선변제를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 선순위 근저당 때문에 경매될 것을 알고 최우선변제를 노려 소액 보증금으로 들어온 임차인은 소액임차인으로 보호받지 못할 수 있습니다. 대법원 판례는 주된 목적이 주택 사용이 아닌 채권 회수라면 주택임대차보호법 제8조의 보호를 부정합니다. 지금은 배당기일과 배당이의 소 제기 기한부터 확인하십시오.

배당표에 소액임차인으로 올라 있다는 이유만으로 그 배당을 그대로 받아들일 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

대부업체 C사는 2023년 8월 채무자에게 3억원을 빌려주고 채무자 소유 아파트에 1순위 근저당권을 설정했습니다. 이자가 밀리기 시작한 2024년 11월, 채무자는 한 임차인과 보증금 5,500만원에 임대차계약을 맺었고 임차인은 곧바로 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 2025년 C사가 경매를 신청하자 배당표에는 소액임차인인 그 임차인이 1순위로 5,500만원을 받는 것으로 적혔고, C사는 이 배당을 다툴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매가 예상되는 집을 소액 보증금으로 빌린 임차인도 최우선변제를 받나요?

받지 못할 수 있습니다. 선순위 담보물권 때문에 곧 경매될 것을 알면서 최우선변제 제도를 이용하려고 소액 보증금만 내고 들어온 임차인은 주택임대차보호법이 보호하는 소액임차인으로 보지 않는 것이 판례입니다. 임대인과 짜고 선순위 근저당권자가 받을 돈에서 보증금을 떼어 가려는 계약이라면 더 그렇습니다.

소액임차인 최우선변제는 적은 보증금이라도 임차인에게는 큰 재산이라는 사회보장적 고려에서 둔 예외 규정입니다. 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결은 임대차의 주된 목적이 주택 사용이 아니라 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자보다 먼저 채권을 회수하는 데 있다면 소액임차인으로 보호할 수 없다고 보았습니다.

서울서부지방법원 2017. 1. 10. 선고 2015가단214120 판결은 근저당 설정 뒤 경매 개시를 충분히 예상하면서 임대인과 공모해 계약한 임차인의 배당액을 0원으로 경정했습니다. 이 판결은 항소된 하급심 판결이므로 사실관계를 비교할 참고 사례로 봅니다.

어떤 사정이 있으면 최우선변제를 다툴 수 있나요?

근저당 설정금액이 시가에 가깝거나 넘는 사정, 주변 시세보다 지나치게 낮은 보증금, 법정 한도에 딱 맞춘 보증금, 채무 연체 이후의 계약 시점이 함께 있으면 다툴 근거가 됩니다. 한 가지 사정만으로는 부족하고 여러 사정을 묶어 증명해야 합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」에 따르면 서울특별시는 보증금 1억 6,500만원 이하 임차인이 5,500만원까지 최우선변제를 받습니다. 보증금이 정확히 이 한도에 맞춰져 있다면 공모를 뒷받침하는 사정 가운데 하나로 쓸 수 있습니다.

대법원 2025. 8. 14. 선고 2024다268508 판결은 같은 법리를 대항력에도 적용해, 주된 목적이 채권 회수인 임차인은 대항력도 인정되지 않는다고 보았습니다.

배당이의는 어떻게 하나요?

배당기일에 출석한 채권자는 자기 이해에 관계되는 범위에서 다른 채권자의 채권이나 순위에 이의할 수 있습니다. 이의한 뒤에는 배당이의의 소를 내고 그 증명을 1주 안에 제출해야 합니다.

소액임차인 배당이의 대응 순서

• 배당표 원안 열람 - 배당기일 전에 비치된 배당표에서 임차인의 배당액과 순위를 확인합니다. 이의할 금액이 정해집니다.
• 계약 경위 자료 수집 - 임대차계약서 사본, 전입 시점, 채무자의 연체 시점, 주변 전세 시세 자료를 모읍니다. 공모 정황을 보여 주는 자료입니다.
• 배당기일 출석·이의 - 기일에 출석해 임차인의 채권과 순위에 이의합니다. 불출석하면 이의 기회를 잃습니다.
• 배당이의 소 제기 - 배당기일부터 1주 안에 소를 내고 소 제기 증명을 집행법원에 냅니다. 늦으면 이의가 취하된 것으로 봅니다.
• 사해행위 취소 병합 검토 - 채무자가 채무초과 상태에서 임대한 것이면 임대차계약 취소 청구를 함께 검토합니다. 배당 배제 근거를 하나 더 확보합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 실제로 살고 있거나 보증금을 시세에 맞게 냈다면 결론이 달라지므로 계약 경위 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의 소송과 채권 회수 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차인이 실제로 살고 있으면 배제가 어렵나요?
  실제로 거주한다는 사정만으로 보호가 확정되지는 않습니다. 대법원 2001다14733 판결 사안에서도 임차인은 전입신고 후 거주하고 있었지만, 계약의 주된 목적이 채권 회수에 있다고 보아 소액임차인 보호를 부정했습니다. 다만 거주 사실은 임차인에게 유리한 사정이므로 다른 정황이 더 필요합니다.
• 배당이의 소는 언제까지 내야 하나요?
  배당기일부터 1주 안에 소를 제기하고 그 사실을 증명하는 서류를 집행법원에 내야 합니다. 기한 안에 증명을 내지 않으면 이의는 취하된 것으로 봅니다. 배당기일에 출석해 이의를 해 두는 것이 먼저입니다.
• 근저당권자가 아닌 일반 채권자도 다툴 수 있나요?
  배당받을 채권자로서 배당기일에 출석했다면 자기 이해에 관계되는 범위에서 다른 채권자의 채권과 순위에 이의할 수 있습니다. 가압류채권자나 배당요구를 한 일반채권자도 소액임차인 배당이 줄면 자기 배당이 늘어나므로 이의할 이익이 있습니다.
• 최우선변제 한도는 얼마인가요?
  2026. 9. 28. 현재 서울특별시는 보증금 1억 6,500만원 이하 임차인이 5,500만원까지 받습니다. 과밀억제권역과 세종·용인·화성·김포는 1억 4,500만원 이하에 4,800만원까지입니다. 근저당 설정이 개정 시행령 전이면 그 당시 기준이 적용됩니다.
• 임차인이 경매신청 등기 뒤에 전입했다면요?
  그 경우에는 공모 여부를 따질 필요도 없이 최우선변제를 받을 수 없습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항 후단은 임차인이 경매신청 등기 전에 주택 인도와 주민등록을 마쳐야 한다고 정합니다. 등기부의 경매개시결정 등기일과 전입일을 먼저 비교합니다.
• 임대차계약 자체를 취소할 수도 있나요?
  채무자가 채무초과 상태에서 하나 남은 주택에 소액임차권을 설정해 준 것이라면 사해행위로 취소를 구할 수 있습니다. 대법원 2003다50771 판결은 이런 임차권 설정을 사해행위 취소 대상으로 보았습니다. 취소원인을 안 날부터 1년 안에 소를 내야 합니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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