주택 임대차

시세 4억 아파트를 5천만원에 빌린 임차인이 저당권자보다 먼저 배당받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

최우선변제를 노린 계약으로 증명되면 먼저 배당받지 못하지만, 그러려면 저당권자가 배당기일에 이의하고 1주 안에 배당이의의 소를 내야 합니다. 대법원은 주된 목적이 채권 회수인 소액임차인을 보호하지 않습니다. 지금은 배당표 원안과 경매기록의 임대차 자료를 열람하십시오.

후순위 저당권자라서 배당 순서에 끼어들 수 없다고 생각할 필요는 없습니다. 소액임차인 배당이 줄면 내 몫이 늘어나는 한 이의할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2024년 채무자에게 1억원을 빌려주면서 채무자의 서울 아파트에 3순위 저당권을 설정했습니다. 2025년 채무자가 1순위 은행 이자를 못 내 경매가 시작되었는데, 배당표 원안을 보니 2025년 초 보증금 5,000만원에 들어온 임차인이 소액임차인으로 가장 먼저 배당받게 되어 있었습니다. 그 아파트의 전세 시세는 4억원이 넘었고, 저당권 채권액 합계는 시가를 훨씬 넘었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시세보다 훨씬 싼 보증금의 임차인도 저당권자보다 먼저 배당받나요?

최우선변제 제도를 악용한 계약이면 먼저 배당받지 못합니다. 선순위 담보 때문에 곧 경매될 것을 알면서 시세보다 훨씬 적은 보증금으로 들어와 최우선변제를 받으려 한 임차인은 소액임차인으로 보호되지 않는다는 것이 판례입니다. 다만 이 판단은 자동으로 되지 않고, 저당권자가 배당이의로 다투어 증명해야 합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」상 서울특별시 최우선변제액은 5,500만원이어서 보증금 5,000만원은 전액이 최우선변제 대상입니다. 그 5,000만원이 선순위 저당권자들보다 먼저 빠져나가면 3순위 저당권자의 배당은 그만큼 줄어듭니다.

3순위 저당권자도 배당이의를 할 수 있나요?

할 수 있습니다. 배당기일에 출석한 채권자는 자기 이해에 관계되는 범위에서 다른 채권자의 채권이나 순위에 이의할 수 있습니다. 소액임차인 배당이 0원이 되면 그 돈이 순위대로 내려와 3순위 저당권자에게 배당될 수 있으므로 이해관계가 있습니다.

1순위나 2순위 저당권자가 이미 전액 배당받는 구조라면, 소액임차인 배당이 줄어든 돈은 다음 순위인 3순위 저당권자에게 갑니다. 그래서 실무에서는 후순위 저당권자가 배당이의를 내는 경우가 많습니다.

배당이의 소송에서는 무엇을 증명하나요?

임차인이 경매를 예상하고 최우선변제를 노려 계약했다는 사정을 여러 자료로 증명합니다. 계약 당시 시가를 넘는 근저당 설정, 주변 시세에 한참 못 미치는 보증금, 최우선변제액 안에 맞춘 보증금, 채무자의 연체 이후 계약, 임차인과 임대인의 관계가 주된 판단 요소입니다.

배당이의 소는 이의한 상대방 채권자인 임차인을 피고로 냅니다. 채무자가 채무초과 상태에서 임대한 것이라면 임대차계약의 사해행위 취소를 예비적으로 함께 청구하는 방법도 있습니다.

후순위 저당권자 배당이의 대응 순서

• 배당표 원안 열람 - 배당기일 전 법원에 비치된 배당표 원안을 봅니다. 소액임차인 배당액과 내 배당액을 확인합니다.
• 임대차 자료 확보 - 경매기록의 임대차 현황조사서, 권리신고서, 계약서 사본을 열람·복사합니다. 계약일과 보증금이 여기 있습니다.
• 시세·연체 자료 준비 - 계약 당시 주변 전세 시세, 채무자의 이자 연체 내역을 모읍니다. 공모 정황의 핵심 증거입니다.
• 배당기일 출석·이의 - 기일에 출석해 임차인의 채권과 순위에 이의합니다. 불출석하면 배당표에 동의한 것으로 봅니다.
• 1주 안 소 제기 - 배당이의의 소를 내고 소 제기 증명을 집행법원에 제출합니다. 기한을 넘기면 이의가 취하된 것으로 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 가족과 실제로 살고 보증금을 계좌로 모두 치렀다면 배제가 어려워지므로 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 대여금 회수 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 배당기일에 못 가면 어떻게 되나요?
  배당기일에 출석하지 않은 채권자는 배당표와 같이 배당을 실시하는 데에 동의한 것으로 봅니다. 그러면 소액임차인 배당을 다툴 기회를 잃습니다. 직접 가기 어렵다면 대리인을 보내서라도 기일에 출석해 이의해야 합니다.
• 배당이의 소는 누구를 상대로 내나요?
  이의한 상대방 채권자, 즉 소액임차인으로 배당받게 된 임차인을 피고로 냅니다. 집행력 있는 집행권원 정본을 가지지 않은 채권자에 대해 이의한 채권자는 배당이의의 소를 제기해야 합니다.
• 보증금 액수만 보고 배제되나요?
  보증금이 시세보다 낮다는 사정만으로는 부족합니다. 대법원 2001다14733 판결은 기존 채권관계, 보증금 액수, 가압류 사실 등을 종합해 판단했습니다. 여러 사정을 함께 증명해야 배제가 인정됩니다.
• 서울 최우선변제액은 얼마인가요?
  2026. 9. 28. 현재 서울특별시는 보증금 1억 6,500만원 이하 임차인이 5,500만원까지 받습니다. 다만 2023. 2. 21. 전에 설정된 저당권자에 대해서는 1억 5,000만원 이하·5,000만원 기준이 적용됩니다. 저당권마다 적용 기준을 따로 봐야 합니다.
• 사해행위 취소도 함께 청구할 수 있나요?
  채무자가 채무초과 상태에서 하나 남은 주택에 소액임차권을 설정해 준 것이라면 사해행위 취소를 함께 청구할 수 있습니다. 대법원 2003다50771 판결은 이런 임차권 설정을 사해행위 취소 대상으로 보았습니다. 취소원인을 안 날부터 1년 안에 소를 내야 합니다.
• 이의가 받아들여지면 돈은 어떻게 나뉘나요?
  배당이의 소송에서 이기면 법원은 임차인의 배당액을 줄이거나 0원으로 고치고, 그 금액을 이의한 채권자 등에게 다시 배당하도록 배당표를 경정합니다. 선순위 채권이 모두 변제된 상태라면 3순위 저당권자에게 돌아옵니다.

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