주택 임대차

경매로 산 집 세입자에게 준 보증금을 전 집주인에게 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 경매 매수인이 대항력 있는 임차인에게 준 보증금은 자기 채무를 갚은 것이어서 전 집주인에게 구상하거나 부당이득으로 돌려받을 수 없습니다. 대법원은 소유권이 넘어가면 보증금 반환 의무도 함께 넘어오고 전 소유자의 의무는 소멸한다고 봅니다. 지금은 매각물건명세서에 그 임차인이 적혀 있었는지부터 확인하십시오.

전 집주인을 상대로 구상 소송부터 준비할 필요는 없습니다. 법원은 이 보증금을 매수인 자신의 채무로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2025년 5월 강제경매로 단독주택을 3억 2천만원에 낙찰받았습니다. 그 집에는 2021년부터 전입해 살아온 임차인이 있었고 전입일이 첫 근저당권보다 빨라, M씨는 보증금 9천만원을 주고서야 집을 넘겨받았습니다. M씨는 원래 집주인이 돌려줘야 할 돈을 대신 냈으니 원래 집주인에게 받아낼 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매로 산 집 세입자에게 준 보증금을 전 집주인에게 받을 수 있나요?

받을 수 없습니다. 대항력을 갖춘 임차인이 사는 주택의 소유권이 경매로 넘어가면 매수인이 임대인 지위를 이어받고, 보증금 반환 의무도 소유권과 함께 넘어오며 전 소유자의 의무는 소멸합니다. 그래서 매수인이 임차인에게 준 보증금은 자기 빚을 갚은 것일 뿐 전 소유자의 빚을 대신 갚은 것이 아닙니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서도 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 규정은 그대로입니다. 원안 판례들이 인용한 구 제3조 제2항이 지금의 제3조 제4항으로 옮겨졌을 뿐 법리는 달라지지 않았습니다.

부당이득으로 돌려 달라고 할 수는 없나요?

할 수 없습니다. 부당이득은 법률상 원인 없이 이익을 얻고 그로 인해 다른 사람에게 손해를 준 경우에 성립합니다. 전 소유자의 보증금 반환 의무는 법률에 따라 소멸했으므로, 그가 법률상 원인 없이 이익을 얻었다고 볼 수 없습니다.

대법원도 양수인이 임차인에게 보증금을 반환한 것은 자신의 채무를 변제한 것에 불과하다고 봅니다. 병존적으로 채무를 인수한 것이라는 주장도 받아들이지 않았습니다. 결국 매수인은 낙찰가를 정할 때 이 보증금을 이미 계산에 넣었어야 하는 셈입니다. 낙찰가가 낮았던 것도 보증금을 떠안는 조건이 반영된 결과로 봅니다.

입찰 전에 인수할 보증금을 어떻게 확인하나요?

매각물건명세서와 현황조사보고서로 확인합니다. 법원은 점유자와 점유 권원, 보증금에 관한 관계인의 진술을 매각물건명세서에 적어 누구나 볼 수 있게 비치합니다. 여기에 대항력 있는 임차인이 적혀 있다면 그 보증금은 낙찰가와 별도로 떠안는다고 보고 입찰가를 정합니다.

명세서에 없던 대항력 있는 임차인이 나중에 드러났고 그 때문에 매수 목적을 이룰 수 없다면, 매각을 해제하고 채무자나 배당채권자에게 대금 반환을 구하는 길이 따로 있습니다. 이 경우는 담보책임의 문제로, 보증금을 알고 산 경우와는 다릅니다.

대항력 임차인 보증금 인수 매수인 대응 순서

• 명세서 확인 - 입찰 전 매각물건명세서의 점유자·보증금 기재를 확인합니다. 인수 보증금을 입찰가에서 뺍니다.
• 전입일 대조 - 임차인 전입일과 말소기준 권리 등기일을 비교합니다. 전입이 빠르면 인수 대상입니다.
• 배당 여부 확인 - 임차인이 배당요구를 했는지 봅니다. 배당받는 만큼 인수 금액이 줄어듭니다.
• 동시 이행 - 보증금 지급과 인도를 같은 날 합니다. 영수증에 인도 확인과 전출 약속을 적습니다.
• 예외 검토 - 명세서에 없던 임차인이라면 해제와 대금 반환 청구가 가능한지 따져 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인과 전 소유자가 짜고 보증금을 부풀렸다고 의심되면 계약서와 송금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 매수인의 인도명령·명도 소송과 매각허가 관련 불복 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매수인이 준 보증금은 누구 빚인가요?
  매수인 자신의 빚입니다. 대항력 있는 임차인이 사는 집을 산 매수인은 임대인 지위와 보증금 반환 의무를 함께 이어받고, 전 소유자의 의무는 소멸합니다. 그래서 전 소유자에게 대신 갚았다고 주장할 수 없습니다.
• 전 집주인이 이득을 봤으니 부당이득 아닌가요?
  법원은 그렇게 보지 않습니다. 전 소유자의 채무는 법률 규정에 따라 소멸한 것이어서 법률상 원인 없이 이익을 얻은 것이 아닙니다. 매수인의 부당이득 반환 청구는 받아들여지지 않습니다.
• 임차인에게 보증금을 먼저 줘야 하나요?
  먼저 줄 의무는 없습니다. 보증금 반환과 집 인도는 동시이행 관계이므로 같은 날 주고받으면 됩니다. 보증금을 주면서 현관 비밀번호와 출입 카드를 넘겨받고, 영수증에 인도 날짜와 전출 약속을 적어 둡니다.
• 명세서에 없던 임차인이면 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 대항력 있는 임차인을 몰랐고 그 때문에 매수 목적을 이룰 수 없다면 매각을 해제하고 채무자에게, 채무자에게 돈이 없으면 배당채권자에게 대금 반환을 구할 수 있습니다. 해제 없이 부당이득만 구할 수는 없습니다.
• 인수할 보증금은 어디서 확인하나요?
  법원이 비치하는 매각물건명세서와 현황조사보고서에서 확인합니다. 명세서에는 점유자와 점유 권원, 보증금에 관한 관계인의 진술이 적힙니다. 임차인의 전입일과 등기부의 말소기준 권리를 함께 비교해야 인수 여부를 판단할 수 있습니다.
• 임차인이 배당을 받으면 인수 금액이 줄어드나요?
  줄어듭니다. 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 배당요구를 해 보증금 일부를 배당받으면 매수인은 못 받은 잔액만 떠안습니다. 전액 배당받으면 매수인이 떠안을 보증금은 없지만, 배당표 확정 때까지 인도가 미뤄질 수 있습니다.

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