주택 임대차

경매로 산 집에 몰랐던 대항력 임차인이 있으면 대금을 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 경매 매수인이 대항력 있는 임차인을 몰랐더라도 매각을 해제하지 않은 채 채무자나 배당받은 채권자에게 보증금만큼 부당이득 반환을 청구할 수는 없습니다. 민법 제578조와 대법원 판례는 계약 목적을 이룰 수 없을 때 해제한 뒤 대금 반환을 구하도록 정합니다. 지금은 임차인의 전입일과 말소기준 권리의 등기일부터 대조해 보십시오.

임차인을 상대로 먼저 소송을 걸 필요는 없습니다. 대항력이 인정되는 임차인이라면 매수인이 보증금을 떠안는 구조이므로, 누구에게 무엇을 청구할지 순서를 먼저 정하는 편이 낫습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2025년 3월 강제경매로 다세대주택 한 채를 2억 1천만원에 낙찰받아 대금을 냈습니다. 입주하려고 보니 2019년부터 전입해 살던 임차인이 보증금 1억 8천만원을 돌려받기 전에는 나갈 수 없다고 했고, 전입일은 은행 근저당권보다 빨랐습니다. B씨는 매각물건명세서에서 이 임차인을 보지 못했다며 배당받은 은행에 보증금만큼 돌려 달라고 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대항력 있는 임차인을 몰랐다면 매수인은 무엇을 할 수 있나요?

임차인의 존재를 몰랐고 그 때문에 집을 산 목적을 이룰 수 없는 경우에 한해 매각을 해제하고 대금 반환을 구할 수 있습니다. 경매도 매매처럼 담보책임이 적용되어, 매수인은 채무자에게 해제를 주장하고 채무자에게 돈이 없으면 배당받은 채권자에게 대금의 전부나 일부를 돌려 달라고 할 수 있습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 임차주택이 경매의 목적물이 된 경우 민법의 담보책임 규정을 준용한다고 정합니다. 대항력 있는 임차인은 매수인에게 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 되므로, 매수인이 떠안는 보증금이 이 담보책임의 대상이 됩니다.

손해배상은 상대가 더 좁습니다. 채무자가 임차인이 있다는 사실을 알면서 알리지 않았거나, 채권자가 이를 알면서 경매를 신청한 경우에만 그 채무자나 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

해제하지 않고 보증금만큼 부당이득 반환을 청구할 수는 없나요?

할 수 없습니다. 대법원은 매각을 해제하지 않은 채 채무자나 배당받은 채권자가 보증금 상당액을 부당이득했다며 곧바로 반환을 구할 수는 없다고 봅니다. 배당은 경매절차에 따라 이루어진 것이어서 해제 전에는 법률상 원인이 있기 때문입니다.

따라서 매수인이 선택할 길은 두 가지입니다. 보증금을 떠안고 집을 쓰거나, 목적 달성이 불가능하다는 사정을 들어 해제하고 대금 반환을 구하는 것입니다. 보증금이 낙찰가에 비해 크지 않으면 목적 달성이 불가능하다고 보기 어려워 해제가 받아들여지지 않을 수도 있습니다.

대금을 내기 전에 알게 되면 어떻게 하나요?

대금을 내기 전이라면 경매절차 안에서 다투는 편이 훨씬 수월합니다. 매각물건명세서에 점유자와 보증금에 관한 기재가 빠졌거나 잘못되어 중대한 흠이 있으면 매각허가에 대한 이의를 할 수 있습니다.

매각허가결정이 확정된 뒤 부동산에 관한 중대한 권리관계 변동 사실이 밝혀졌다면 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있습니다. 대금을 이미 냈다면 이 신청은 쓸 수 없고 위의 해제와 대금 반환 청구로 넘어갑니다.

경매 매수인 담보책임 대응 순서

• 권리관계 대조 - 등기부의 말소기준 권리 등기일과 임차인의 전입일·점유 개시일을 비교합니다. 전입이 더 빠르면 대항력이 있는 것으로 봅니다.
• 매각물건명세서 확인 - 임차인 기재가 있었는지, 보증금이 얼마로 적혔는지 봅니다. 기재가 있었다면 몰랐다는 주장이 어렵습니다.
• 대금 납부 전 조치 - 이의나 매각허가결정 취소신청을 먼저 검토합니다. 대금을 내면 경매절차 안의 구제 수단이 닫힙니다.
• 해제 통지 - 대금을 이미 냈다면 채무자에게 해제 의사를 내용증명으로 보냅니다. 안 날부터 1년 안에 해야 합니다.
• 반환·손해배상 청구 - 채무자에게 돈이 없으면 배당받은 채권자에게 반환을 청구합니다. 알고도 숨긴 사정이 있으면 손해배상도 함께 구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인의 전입이 여러 번 바뀌었거나 가족 명의 전입이 섞여 있으면 주민등록 이력과 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 매수인의 인도명령·명도 소송과 매각허가 관련 불복 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매수인이 임차인 보증금을 대신 내 줘야 하나요?
  대항력 있는 임차인이라면 매수인은 임대인의 지위를 이어받아 보증금 반환 의무를 집니다. 임차인은 보증금을 받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 됩니다. 다만 선순위 저당권보다 늦게 전입한 임차인이라면 대항력이 없어 매수인이 떠안지 않습니다.
• 배당받은 은행에 바로 돈을 돌려달라고 할 수 있나요?
  해제 없이 바로 청구할 수는 없습니다. 매각을 해제한 뒤 채무자에게 대금 반환을 구하고, 채무자에게 돈이 없을 때 비로소 배당받은 채권자에게 대금의 전부나 일부 반환을 청구할 수 있습니다. 해제 요건이 갖춰졌는지부터 따져야 합니다.
• 해제는 언제까지 해야 하나요?
  임차인이 있다는 사실을 안 날부터 1년 안에 해야 합니다. 이 기간은 제척기간이어서 지나면 해제권이 사라집니다. 알게 된 날을 증명할 수 있도록 임차인 통지나 서류 열람 날짜를 남겨 두는 편이 좋습니다.
• 매각물건명세서에 임차인이 적혀 있었다면요?
  명세서에 임차인과 보증금이 적혀 있었다면 매수인이 몰랐다고 주장하기 어렵습니다. 몰랐다는 것은 해제의 요건이므로, 이 경우에는 보증금을 떠안는 것을 전제로 낙찰가를 정한 것으로 보게 됩니다. 기재 내용과 실제가 크게 달랐는지는 따로 확인합니다.
• 채무자가 임차인을 숨겼으면 손해배상을 받나요?
  채무자가 임차인이 있다는 사실을 알면서 알리지 않았다면 그 채무자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 경매를 신청한 채권자가 이를 알면서 신청한 경우에도 같습니다. 해제와 함께 청구할 수도 있고 따로 청구할 수도 있습니다.
• 대금을 내기 전에 알았다면 무엇을 하나요?
  매각허가결정이 확정된 뒤 중대한 권리관계 변동 사실이 밝혀졌다면 대금을 낼 때까지 매각허가결정 취소신청을 할 수 있습니다. 확정 전이라면 매각허가에 대한 이의나 즉시항고를 검토합니다. 대금을 내면 이 수단은 쓸 수 없습니다.

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