주택 임대차

배당이의 소송에서 진 세입자가 낙찰자에게 보증금을 달라고 하면요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 대항력 있는 임차인이 배당이의 소송에서 져 보증금을 배당받지 못했다면 낙찰자는 그 보증금을 주면서 집을 넘겨받아야 합니다. 대법원은 배당받지 못한 보증금에 관해 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있다고 보며, 낙찰자는 해제 없이 배당채권자에게 부당이득 반환을 구할 수 없습니다. 지금은 임차인의 전입일이 말소기준 권리보다 앞서는지부터 확인하십시오.

임차인이 배당이의 소송에서 졌다고 매수인이 대신 싸울 필요는 없습니다. 매수인이 따져야 할 것은 임차인의 대항력과 매수인 자신의 구제 수단입니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2025년 2월 경매로 아파트를 낙찰받았습니다. 매각물건명세서에는 전세보증금 1억 5천만원의 임차인이 배당요구를 한 것으로 적혀 있어 N씨는 보증금을 떠안지 않을 것으로 보았습니다. 그런데 임차인이 배당받은 뒤 후순위 채권자가 배당요구가 종기 뒤에 이루어졌다며 낸 배당이의 소송에서 임차인이 졌고, 임차인은 N씨에게 보증금 1억 5천만원을 주기 전에는 나갈 수 없다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

배당에서 빠진 임차인이 매수인에게 대항할 수 있나요?

대항할 수 있습니다. 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 배당요구를 했더라도 보증금 전액을 배당받지 못했다면, 받지 못한 금액을 돌려받을 때까지 매수인에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다. 배당요구가 종기 뒤에 이루어져 배당이의 소송에서 진 경우에도 배당받지 못한 보증금은 매수인이 떠안게 됩니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않는다고 정합니다. 따라서 매수인은 임차인에게 보증금을 주면서 동시에 집을 넘겨받는 방법으로 인도를 받게 됩니다.

매수인은 배당받은 채권자에게 돌려받을 수 없나요?

해제 없이는 돌려받을 수 없습니다. 대법원은 대항력 있는 임대차를 몰랐던 매수인이라도 매각을 해제하지 않은 채 채무자나 배당받은 채권자에게 보증금 상당액을 부당이득이라며 돌려 달라고 할 수는 없다고 봅니다.

매수인이 쓸 수 있는 길은 담보책임입니다. 대항력 있는 임대차를 몰랐고 그 때문에 매수 목적을 이룰 수 없다면 매각을 해제하고 채무자에게, 채무자에게 돈이 없으면 배당받은 채권자에게 대금 반환을 구합니다. 채무자가 알고도 알리지 않았거나 채권자가 알고 경매를 신청했다면 손해배상도 청구할 수 있습니다.

대금을 내기 전에 이런 사정을 알았다면요?

대금을 내기 전이라면 매각허가결정 취소신청을 검토합니다. 매각허가결정이 확정된 뒤 부동산에 관한 중대한 권리관계가 바뀐 사실이 밝혀지면 매수인은 대금을 낼 때까지 취소신청을 할 수 있습니다.

다만 배당이의 소송은 대개 대금 납부와 배당 뒤에 진행되므로 이 신청을 쓸 수 있는 경우는 드뭅니다. 매각물건명세서에 임차인이 배당요구를 한 것으로 적혀 있었다면 매수인이 인수 가능성을 알 수 있었는지도 다툼거리가 됩니다.

배당이의 패소 임차인 상대 매수인 대응 순서

• 배당이의 판결 확인 - 임차인이 무엇 때문에 배당에서 빠졌는지 판결문으로 봅니다. 배당받지 못한 금액이 인수 금액입니다.
• 대항력 검토 - 임차인의 전입일이 말소기준 권리보다 앞서는지 확인합니다. 앞서지 않으면 인수할 필요가 없습니다.
• 인도와 보증금 정산 - 인수할 금액을 주면서 동시에 인도받습니다. 영수증에 전출 약속을 적습니다.
• 해제 여부 판단 - 목적 달성이 불가능한 수준인지, 안 날부터 1년이 지나지 않았는지 따집니다.
• 반환·손해배상 청구 - 해제한다면 채무자, 그다음 배당채권자에게 대금 반환을 청구합니다. 알고 숨긴 사람에게는 손해배상도 구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인의 배당요구가 종기 전에 된 것으로 보이거나 배당이의 판결에 다툴 사정이 있다면 경매기록과 판결문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 매수인의 인도명령·명도 소송과 매각허가 관련 불복 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 배당이의에서 진 임차인도 대항력이 있나요?
  대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이라면 배당받지 못한 보증금에 관해 매수인에게 대항할 수 있습니다. 배당요구로 임대차는 끝났지만 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다.
• 매수인은 얼마를 떠안나요?
  임차인이 경매절차에서 배당받지 못한 보증금 전액을 떠안습니다. 배당이의 소송에서 져서 한 푼도 받지 못했다면 보증금 전부가 인수 대상입니다. 일부라도 배당받았다면 그 금액을 뺀 잔액만 떠안습니다. 잔액을 주면서 동시에 집을 넘겨받으면 됩니다.
• 배당받은 은행에 부당이득 반환을 청구할 수 있나요?
  해제 없이는 할 수 없습니다. 매수인이 대항력 있는 임대차를 몰랐고 매수 목적을 이룰 수 없는 경우에 한해 매각을 해제하고 대금 반환을 구할 수 있습니다. 채무자에게 돈이 없을 때 배당받은 채권자에게 청구합니다.
• 해제는 언제까지 해야 하나요?
  대항력 있는 임대차를 떠안게 된 사실을 안 날부터 1년 안에 해야 합니다. 이 기간은 제척기간이어서 지나면 해제권이 사라집니다. 배당이의 판결을 안 날을 기록해 두는 것이 좋습니다.
• 손해배상은 누구에게 청구하나요?
  채무자가 임대차의 흠을 알면서 알리지 않았거나, 채권자가 이를 알면서 경매를 신청한 경우 그 채무자나 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 해제와 함께 또는 따로 청구할 수 있습니다.
• 임차인이 동시이행을 주장하며 안 나가면요?
  보증금 반환과 인도는 동시이행 관계여서 매수인이 보증금을 주지 않으면 임차인은 인도를 거절할 수 있습니다. 매수인이 명도 소송을 내도 법원은 보증금 지급과 상환으로 인도하라고 판결합니다.

비슷한 상황

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