주택 임대차

대금 납부 직전 선순위 근저당이 사라져 임차인이 대항력을 갖게 되면 낙찰자는 어떻게 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

배당이 끝나기 전이라면 집행법원에 경매에 의한 매매계약 해제와 대금 반환을 청구할 수 있습니다. 대금 납부 전에 선순위 근저당이 소멸하면 후순위 임차인의 대항력이 살아나므로, 판례는 절차 단계별로 매수인의 구제 수단을 인정합니다. 지금은 근저당 말소일과 배당 실시 여부부터 확인하십시오.

선순위 근저당이 사라진 사정을 이유로 곧바로 배당받은 채권자들에게 부당이득 반환 소송부터 낼 필요는 없습니다. 판례상 계약 해제를 먼저 거쳐야 합니다.

이런 상담이 많습니다

T씨는 2025년 10월 경매로 아파트를 3억2천만원에 낙찰받아 2025년 12월 대금을 모두 냈고 배당기일만 남아 있었습니다. 그런데 대금 납부 사흘 전 1순위 근저당권이 채무 변제로 말소되었고, 그 뒤 순위로 전입만 하고 확정일자는 받지 않은 임차인(보증금 8천만원)이 대항력을 주장하고 나섰습니다. T씨는 예상하지 못한 보증금을 떠안아야 하는지, 어떤 구제 방법이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대금 납부 직전에 선순위 근저당이 없어지면 임차인이 대항력을 갖게 되나요?

갖게 됩니다. 원래는 선순위 근저당권이 매각으로 소멸하면 그보다 뒤에 대항요건을 갖춘 임차권도 함께 대항력을 잃지만, 매수인이 소유권을 취득하는 대금 납부 전에 선순위 근저당권이 변제 등으로 먼저 소멸하면 임차권의 대항력은 소멸하지 않습니다. 매수인은 예상하지 못한 보증금을 떠안게 됩니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 매수인이 매각대금을 다 낸 때 소유권을 취득한다고 정합니다. 그래서 대항력 판단의 기준 시점도 매각허가결정일이 아니라 대금 납부 때가 됩니다.

대금을 내기 전이라면 어떻게 구제받나요?

매각허가결정 전이면 매각불허가를, 허가결정 뒤 대금 납부 전이면 매각허가결정 취소를 신청합니다. 대법원은 선순위 근저당 소멸로 임차권의 대항력이 존속하게 되어 부담이 현저히 늘어난 경우 매수인이 매각허가결정의 취소를 신청할 수 있다고 보았습니다. 현행법은 부동산에 관한 중대한 권리관계 변동이 허가결정 확정 뒤 밝혀지면 대금을 낼 때까지 취소신청을 할 수 있다고 정합니다.

대금을 이미 냈다면 어떻게 하나요?

배당 전이면 집행법원에, 배당 뒤면 채무자와 배당받은 채권자에게 청구합니다. 대법원은 대금 납부 뒤라도 배당이 실시되기 전이라면 매수인이 집행법원에 경매에 의한 매매계약을 해제하고 낸 대금의 반환을 청구할 수 있다고 보았습니다. 배당이 끝났다면 채무자에게 계약 해제나 대금감액을 청구하고, 채무자에게 자력이 없으면 배당받은 채권자에게 그 대금의 반환을 청구합니다.

경매 매수인의 담보책임은 주택임대차보호법이 민법 제575조 제1항·제3항과 제578조를 준용하도록 정해 둔 데에 근거합니다. 계약 해제는 임차권 때문에 매수 목적을 달성할 수 없을 때 가능하고, 그 밖의 경우는 대금감액이나 손해배상으로 해결합니다.

채무자가 일부러 근저당을 없앤 경우 손해배상도 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 채무자가 후순위 임차권의 대항력을 살리려고 선순위 근저당을 없애고도 매수인에게 알리지 않았다면, 흠결을 알고 고지하지 않은 채무자로서 매수인의 손해를 배상해야 합니다. 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 경우도 같습니다.

경매 매수인 대항력 부활 대응 순서

• 권리 변동 확인 - 대금 납부 전후로 선순위 근저당 말소일을 등기부로 확인합니다. 납부 전 말소면 대항력이 살아납니다.
• 절차 단계 확인 - 매각허가결정, 확정, 대금 납부, 배당 중 어디에 있는지 봅니다. 단계마다 구제 수단이 다릅니다.
• 집행법원 신청 - 대금 전이면 매각허가결정 취소, 대금 후 배당 전이면 매매계약 해제·대금반환을 신청합니다. 빠를수록 좋습니다.
• 해제·감액 청구 - 배당이 끝났다면 채무자에게 해제나 대금감액을 청구합니다. 채무자에게 자력이 없으면 배당받은 채권자에게 반환을 청구합니다.
• 손해배상 검토 - 채무자가 알고도 알리지 않았다면 손해배상을 함께 청구합니다. 임차인과는 보증금·인도 시점을 협의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 배당요구를 했는지와 매각물건명세서에 그 임차권이 어떻게 적혔는지에 따라 인수 범위가 달라지므로 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매 매수인의 명도와 배당 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 낙찰 뒤에 근저당이 없어져도 임차인이 대항할 수 있나요?
  대금 납부 전에 없어졌다면 대항할 수 있습니다. 대법원 98마1031 결정은 매수인이 소유권을 취득하는 대금 납부 전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸하면 임차권의 대항력이 소멸하지 않는다고 보았습니다. 대금 납부 뒤 소멸했다면 결론이 다릅니다.
• 대금을 내기 전이면 무엇을 신청하나요?
  매각허가결정 전이면 매각허가에 대한 이의나 불허가를, 허가결정이 확정된 뒤라면 매각허가결정 취소를 신청합니다. 민사집행법 제127조 제1항은 중대한 권리관계 변동이 확정 뒤 밝혀지면 대금을 낼 때까지 취소신청을 할 수 있다고 정합니다.
• 대금을 냈지만 배당 전이면요?
  집행법원에 경매에 의한 매매계약을 해제하고 낸 대금의 반환을 청구할 수 있습니다. 대법원 96그64 결정은 배당 전에는 별소를 기다리게 하는 것이 가혹하므로 경매취소 규정을 유추적용해 집행법원에 청구할 수 있다고 보았습니다. 현행 민사집행법 제96조에 해당합니다.
• 배당이 끝났으면 채권자에게 바로 돌려달라고 하면 되나요?
  계약 해제 없이 바로 부당이득 반환을 구할 수는 없습니다. 대법원 96다7106 판결은 매수인이 먼저 계약을 해제하고 채무자, 채무자에게 자력이 없으면 배당받은 채권자에게 대금 반환을 구해야 한다고 보았습니다. 순서를 지켜야 합니다.
• 해제 말고 대금감액만 할 수도 있나요?
  할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제5항이 준용하는 민법 제575조 제1항에 따라, 매수 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 해제할 수 있고 그 밖의 경우는 손해배상이나 대금감액으로 해결합니다. 인수할 보증금이 크지 않으면 감액이 현실적일 수 있습니다.
• 채무자에게 손해배상을 받을 수 있나요?
  채무자가 흠결을 알고도 알리지 않았다면 받을 수 있습니다. 대법원 2002다70075 판결은 채무자가 후순위 임차권의 대항력을 살릴 목적으로 선순위 근저당을 소멸시키고 매수인에게 알리지 않았다면 민법 제578조 제3항에 따라 손해를 배상해야 한다고 보았습니다.

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