주택 임대차

대금 내기 전 선순위 근저당이 말소돼 임차인이 살아나면 매각을 취소하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 대금 납부 전에 선순위 근저당권이 말소되어 소멸할 것으로 보았던 임차인의 대항력이 남게 되면 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있습니다. 대법원은 이런 경우 매수인의 부담이 크게 늘어난 것으로 보아 취소신청을 허용합니다. 지금은 대금을 내기 전에 등기부를 다시 떼어 선순위 권리를 확인하십시오.

대금 지급기한이 다가온다고 서둘러 대금부터 낼 필요는 없습니다. 등기부를 다시 떼어 선순위 권리가 그대로인지 먼저 확인하는 편이 안전합니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2026년 3월 후순위 근저당권자가 신청한 경매에서 다가구주택을 낙찰받아 매각허가결정을 받고 대금 지급기한을 통지받았습니다. 이 집에는 소액의 선순위 근저당권 뒤로 보증금 8천만원의 임차인이 있어 매각으로 대항력이 사라질 것으로 보였습니다. 그런데 대금 지급기한 이틀 전 채무자가 선순위 대출을 갚아 근저당권이 말소되었고, Q씨는 임차인 보증금 8천만원을 떠안게 될 처지가 되었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대금 납부 전에 선순위 근저당이 말소되면 임차인 대항력이 살아나나요?

네. 임차권보다 앞선 근저당권이 있으면 매각으로 그 근저당권이 소멸할 때 뒤의 임차권도 대항력을 잃습니다. 그러나 매수인이 소유권을 취득하는 대금 납부 전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 먼저 소멸하면, 보호할 선순위 담보가 없어져 임차권의 대항력은 소멸하지 않습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 매수인은 매각대금을 다 낸 때 소유권을 취득한다고 정합니다. 따라서 대항력이 남는지는 매각기일이 아니라 대금을 다 낸 때를 기준으로 판단합니다. 채무자가 선순위 대출을 갚아 근저당권을 말소하는 경우가 대표적입니다.

매수인은 어떤 방법으로 벗어날 수 있나요?

매각허가결정의 취소신청을 할 수 있습니다. 대법원은 선순위 근저당권이 있어 임차권이 소멸할 것으로 알고 샀는데 그 뒤 선순위 근저당권이 소멸해 임차권의 대항력이 남게 되어 부담이 크게 늘어난 경우, 매수인이 매각허가결정의 취소를 구할 수 있다고 봅니다.

이 결정은 구 민사소송법 규정을 유추적용한 것으로, 지금은 민사집행법 제127조가 같은 역할을 합니다. 취소신청에 관한 결정에 대해서는 즉시항고를 할 수 있습니다. 매각허가결정이 확정되기 전에 알게 되었다면 매각허가에 대한 이의나 즉시항고로 다툴 수 있습니다.

대금을 낸 뒤에 근저당이 말소되면요?

대금을 다 낸 뒤라면 그때 선순위 근저당권과 함께 후순위 임차권의 대항력도 이미 소멸했습니다. 대금 납부 뒤에 근저당권 등기가 말소되는 것은 매각에 따른 말소 절차일 뿐이므로 임차인의 대항력이 되살아나지 않습니다.

다만 대금을 낸 뒤에 이런 사정을 알게 되었는데 이미 대금 납부 전에 근저당권이 소멸해 있었다면 결론이 다릅니다. 이때는 임차인의 대항력이 남고 매수인은 보증금을 떠안게 되며, 담보책임에 따른 해제와 대금 반환을 검토해야 합니다.

대항력 부활 시 매수인 대응 순서

• 등기부 재확인 - 대금 지급기한 직전에 등기부를 다시 떼어 선순위 근저당권이 남아 있는지 봅니다.
• 부담 계산 - 대항력이 살아나는 임차인의 보증금을 확인합니다. 매각대금 대비 부담이 얼마나 늘었는지 계산합니다.
• 취소신청 - 대금을 내기 전에 매각허가결정 취소신청서를 냅니다. 선순위 근저당 말소 등기사항증명서를 붙입니다.
• 즉시항고 대비 - 기각되면 즉시항고를 검토합니다. 대금 지급기한과 일정을 함께 관리합니다.
• 대금 납부 뒤라면 - 담보책임에 따른 해제와 대금 반환 청구 가능성을 따져 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 근저당권이 일부만 변제되었거나 대위변제로 이전된 경우라면 등기부와 변제 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 매수인의 인도명령·명도 소송과 매각허가 관련 불복 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 선순위 근저당이 없어지면 왜 임차인이 살아나나요?
  후순위 임차권이 매각으로 소멸하는 이유는 선순위 근저당권의 담보가치를 지키기 위해서입니다. 대금 납부 전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸하면 지켜야 할 담보가 없어지므로 임차권의 대항력은 소멸하지 않습니다.
• 매각허가결정 취소신청은 언제까지 하나요?
  매수인이 대금을 낼 때까지 할 수 있습니다. 대금을 낸 뒤에는 이 신청을 할 수 없으므로, 대금 지급기한 전에 등기부를 다시 떼어 선순위 근저당권이 남아 있는지 확인하고 필요하면 바로 신청서를 냅니다.
• 취소신청이 기각되면 어떻게 하나요?
  취소신청에 관한 결정에 대해서는 즉시항고를 할 수 있습니다. 즉시항고 기간이 짧으므로 결정을 받으면 바로 검토합니다. 대금 지급기한과 겹치면 대금을 낼지, 항고 결과를 기다릴지 함께 정해야 합니다.
• 매각허가결정 확정 전에 알았다면요?
  매각허가결정 전이라면 부동산에 관한 중대한 권리관계 변동을 이유로 매각허가에 대한 이의를 할 수 있고, 허가결정이 나왔다면 확정 전에 즉시항고로 다툽니다. 확정 뒤에는 취소신청으로 넘어갑니다.
• 대금을 낸 뒤 근저당이 말소되면요?
  대금을 다 낸 때 매수인이 소유권을 취득하고 선순위 근저당권과 후순위 임차권의 대항력이 함께 소멸합니다. 그 뒤의 말소 등기는 매각에 따른 절차일 뿐이어서 임차인의 대항력이 되살아나지 않습니다.
• 대금 납부 뒤에 알았는데 이미 대항력이 남아 있었다면요?
  대금 납부 전에 선순위 근저당권이 소멸해 있었다면 임차인의 대항력이 남아 매수인이 보증금을 떠안습니다. 이 사정을 몰랐고 매수 목적을 이룰 수 없다면 담보책임에 따른 해제와 대금 반환을 검토합니다.

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